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中国人背了近40万亿房贷,其中利息占了四成……

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功夫财经功夫财经 2023-01-08 15:00:03 5821
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作者:关不羽

央妈又给房市送温暖了。

1月5日,中国人民银行网站消息,人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

官宣一出,很多评论都从房地产救市的角度进行了解读。我倒是觉得,降息提振房市的作用可能比较有限,保民生、保消费的意义更大些。

01

合理的市场化机制,比降息更重要

商业贷款利率随行就市,是最基本的市场规则。

比如,去年加拿大的房产成交量和房价快速攀升,房贷利率暴涨,达到了历史高位的6.6%,远高于基准利率、市场平均利率。这就是市场机制在发挥调节市场供需的体现。

当前经济形势下,下调房贷利率是应有之义。从稳房市的角度看,这次出台降息政策的最大意义是体现了政策连续性,稳定了降息的预期。

去年5月央行宣布“LPR减20个基点”的延续,时效设在了年底,仅有半年的时效,且降息幅度和房地产市场下滑的程度并不相符,所以提振市场信心的作用不明显。

这次出台政策是“书接上回”,而且是以“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”的方式,体现了政策的连续性、长效性。不是机械地降几个点,而是建立贴近市场的机制,并配套了“连续3个月均下降”的动态操作标准,这是稳定市场预期的正解。

房贷利率是涨是跌,该有个明确的市场化机制,而不是随便操弄的“政策工具”。尤其是“首套住房贷款利率政策下限”,给银行吃利差塞个“铁饭碗”,太不讲理了,应该取消。

而且,这次出台的机制强调了“因城施策”,切中了要害。要尊重中国地域差别的事实,宏观调控搞“一刀切”,就成了过度微操的打地鼠。过去几轮房地产调控“一抓就死,一放就乱”,就是因为“一刀切”。

因此,这次央妈出台的政策,不应该被解读为单纯的降息,而是一次比较重要的机制建设。

正因为是长期的机制建设,所以不能指望政策出台立竿见影稳房市。

02

降息带来的购房动力有限

据统计,共有38城符合“新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降”的利率下调标准,覆盖面很广。这也符合目前房市冷暖的“体感”。

不过,利率下调对提振房市的“刺激”作用不可高估。

首先,影响购房决策的最主要因素是收入预期和房价预期。

收入预期稳定上升,房价长期看涨,才有充分的购房动力。和这两大预期相比,房贷利率的决策权重要小很多。尤其是收入预期,即便所谓“刚需购房”,也得量力而行。六个钱包凑个首付,房贷还得靠打工赚钱还。

新政直接放松的是首套房利率机制,而中国房市目前已经进入了“改善时代”,改善型需求占比达到了6成以上。如果降息仅限于首套房,对房市的“刺激”作用很有限。而且,首套房一般总价较低,买个“老破小”,降利率后月供少交千八百的,对购房决策的影响并不大。

更何况,此前不少地方的房市已经有过一轮首套房降息,甚至在销售时大幅让利。

首套房利率已经进入了“4”时代,下降空间有限。供给过剩的“雷区”更是大幅打折降价,LPR下降几十个点也增加不了多少吸引力。去年的LPR下调20个点,房市表现波澜不惊,已经足够说明问题了。

因此,房贷利率的长期市场化机制建设是必要的,随行就市的利率下降也是必要的。非但有必要,力度应该扩大,大可不必执着于“首套房”的政策限制。

市场机制里没有首套、二套之别,这个人为设定的政策概念并不能区分所谓刚需和非刚需,很多改善型购房比首套更刚需,却被迫付出更高的政策成本,很不公平、很不合理,与改善型购房日趋主流化的市场实际需求是脱节的。

但是,归根结底,降息只是购房驱动力中有限的一部分,其市场调节作用是有限的,不能指望小电瓶能发挥出发动机的功率。此次央妈推出的房贷利率新政并不“刺激”,稳房市的直接作用恐怕有限。

房贷利率市场化机制建设,需要更高的着眼点,那就是保民生、保消费。

03

降息保民生保消费,值得点赞

不能指望房贷利率下降带来多少购房增量,也不会为房市“筑底”。

房市的“底”取决于宏观经济形势,不要说区区利率工具,就是货币政策的大杀器也起不了决定作用。

新政最有价值的是回归市场机制,回归现实的经济环境。房贷降息的现实意义是缓解民生压力、释放民生消费的经济动力。

当前经济环境下,因为每个月少还千八百按揭下定决心购房的人群是有限的。但是,每个月多了千八百奶粉钱、买菜钱的人群是大量的。这比什么放水刺激的政策都管用,既有缓解债务焦虑的心理作用,又是提振消费的真金白银,何乐而不为?

根据中国人民银行的数据调查显示,2020年中国城镇居民家庭负债参与率高,房贷是主要构成部分。受调查的家庭中,有负债的家庭占比为 56.5%。

近六成家庭背了多少房贷呢?也有官方数据。去年10月中国人民银行官网公布的《2022年三季度金融机构贷款投向统计报告》现实,2022年三季度末个人住房贷款余额38.91万亿元。房贷余额中,利息约占四成,即15.56万亿。

“七普”统计,中国共有4.94亿户,按照城镇人口占比63.89%计算,城镇居民家庭约为3.15亿户。也就是说1.78亿城镇家庭,背了38.91万亿元的房贷,户均21.85万元房贷。房贷余额中利息约占四成,户均的房贷利息负担为8.74万元。

这意味着房贷利率下降1个点,就能释放1556亿元的消费,惠及1.78亿家庭。

不要小看这1556亿,这是来自市场终端最真实的民生需求,传导效率是最高的。回报的不仅是经济活力,更是经济信心和社会凝聚力。

总之,藏富于民,才是经济长期健康发展的正解。央妈这次送温暖,应该点赞,多多益善。

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