看了那么多，还是这种房子，最值得买

不时有人问力哥，能不能投资写字楼、商铺或旅游地产？

问写字楼和商铺的，大多是三四线城市的，因为一二线的写字楼和商铺价格都已经很贵了，而很多三四线城市的写字楼和商铺，总价低，不限购，很多人就心动了。

而问旅游度假房的，则一二线城市的居多，日子越过越好，就想到海边或山里买一套度假屋，一方面可以投资升值，一方面自己以后也可以去度假养老。

虽然客观地说，力哥不应该一棒子打死所有这些房产品种，但对于普通人来说，我还是建议大家尽可能回避。

大家想一想，为什么会有那么多中介向你推荐写字楼、商铺或旅游度假房？

因为佣金比例，比普通住宅更高。

为什么佣金比例更高呢？

房子不好卖呗。

先来说写字楼和商铺这两种商用物业。

买房投资要获得收益，要么靠租金，那就必须长期有人愿意租住，要么靠出售赚差价，那就必须有很强的流动性，买房需求大，容易脱手。

而商用物业的出租，很大程度上取决于当地经济所处的历史发展阶段。

很多三四线的地方政府很欢迎开发商用物业，因为这些能带来就业和税收，能持续推动地方GDP增长，而普通住宅则是一锤子买卖。

但是这种思路，会导致商用物业的建造速度，超过当地经济的实际发展水平，也就是没有那么多租写字楼和商铺的需求。

更重要的是，商用物业不是刚需，经济形势好，赚钱机会多的时候，自然商用物业会比较吃香，但经济形势变差了呢？

毕竟，不管经济好不好，普通人日子总要继续过，饭总要继续吃，房子总要继续住。

不可能经济低迷，自己住的房子也不要了。但如果经济低迷带动房价下跌，那作为刚需的住宅，需求最容易被刺激出来，而商用物业，依然乏人问津，因为这时抄底买下的人，很可能还是租不掉。

更大的问题在于人口。

绝大多数三四线城市的人口，放在10年以上的长周期来看，一定会逐渐减少。因为人口向少数中心城市聚集，是全世界城市化发展的经验，中国不可能例外。

相比于住宅，商用物业更仰赖人口基数，也更容易受到冲击。

不说三四线，就以上海为例，投资选择写字楼和商铺也是一门很大的学问。

靠近地铁，已是人尽皆知的真理。

但即使靠近地铁，也不一定就能租出去。

比如前几个月我自己公司换办公室，我也到处跑，发现很多位置稍偏的写字楼，空置率就明显比较高。即使靠近地铁的，只要附近还盖了更大更新的写字楼，作为老楼的租金也会受影响。

我租下的写字楼，据说上半年还能维持在5块多，就因为隔壁新开了一个写字楼，我实际以4.7元/平方米租下。

而在外环外，到处都是区政府甚至镇政府大力扶持的商务区，在上海郊区，也没那么缺地，大片农田可以平整出来，综合开发，段位往往都很高，但因为位置偏僻，要是没有地铁直通，往往也没那么好租。

据我观察，中国现在整体的写字楼数量已经过剩了，真正稀缺的， 永远是一线城市市中心的稀缺土地上的写字楼。

北京国贸

还记得最近北京出了个新政吗？五环以内（南四环），原则上未来不允许再造新的写字楼，这才是真稀缺。哪怕中国经济再低迷，北京国贸、上海陆家嘴、深圳福田、广州珠江新城、香港中环的写字楼，长期看，也还是香饽饽。

上海陆家嘴

至于商铺，其实投资风险比写字楼更高。

写字楼里，可以办公，也可以做各种直接面向C端客户的商业用途，比如我租的办公室，之前是租给一家足|疗按摩养身机构的。

而我周围的邻居，大多是做和孩子有关的生意，这种生意，开在写字楼和商铺都可以，但商铺租金比写字楼贵得多，所以我们在马路上经常能看到“旺铺招租”的广告，其实这些铺子一点不旺。

即使是写字楼，我入驻3个月来，同一楼层一共8户人家，已经有三户房间换了新租客，可见创业失败的概率，真的高。

再说商铺租金，现在各种城市综合体越来越多，但里面的消费也越来越高。其中最大的成本，就是越来越贵的店面租金。

别说综合体了，就说我家小区门口的门面房，前几天我去那家充其量只有30平米的沙县吃馄饨，一看怎么馄饨都涨价了，老板娘就开始吐苦水，说租约下个月到期，房东直接把房租从1万涨到2万，就算天天包馄饨，一天不休息，每天就要增加300多块钱成本，相当于每天至少50碗大馄饨都在替房东下。

她现在也没想好怎么办，实在不行，只能关门走人。

所以上海外环内，现在随便一碗只有三四片薄如蝉翼的牛肉片的兰州拉面，都要10元起卖，随便一个开在门面房里的煎饼果子，稍微加一点料，也要10多块。

要是你想开个高端点的服装饰品店，左边是兰州拉面，右边是沙县小吃，你觉得这店有可能生意好吗？

中国餐饮界三大巨头

另外商用物业不是民生刚需，所以房屋交易阶段，不会有各种税收优惠，一定是封顶征收，这块成本在转手时，也会吓死人。

而在房屋持有阶段，水电煤都贵，物业费更贵，如果买下后常年租不出去，光是物业费的成本就吓死人。

再来说说度假房。

道理和商用物业是相通的，人口永远是最核心的要素。

真正国际知名的旅游渡假区的核心区域的地产，还是蛮稀缺的。

但这种房子，往往可遇不可求，真正已经开发成熟，管理规范，每年客流稳定的知名旅游区，核心区域哪里还有新房出售？

旅游地产一般要么靠山，要么靠海。

中国山川秀丽，海岸线绵长，在我看来，不管是黄山庐山还是大理版纳，旅游地产的稀缺性其实并没有那么高。

热带海岛的一线海景房，稀缺性会高一些，在中国只有海南有。

海南度假别墅

但即使是海南，也已经被过度开发了，太多的沿海楼盘，已经变成鬼城。

我有一个平时常驻海南，在海南做了10年旅游地产企划的上海朋友，整天在卖文昌陵水的房子，他私下多次和我说，海南真正值得买的，只有海口市中心那四个区，连三亚都不值得买。

三亚的城市级别，达不到那么高，但因为全国人民都去哄抢，房价却高得吓人。

三亚

国外也是一个逻辑，我在曼谷买房之前，先去东南亚最热门也是最成熟的海岛游目的地——普吉岛转了一圈，发现普吉岛真正有投资价值的核心一线海景房，只有那么一小块沿着芭东海滩的地皮，卡伦海滩也还行，到了卡塔海滩就稍微有点偏了，更不要说更南边的奈涵和拉威海滩了，基本就是把投资客往绝路上带的节奏。

但真正最热门的一线海景房，还轮得到在2018年留给你吗？普吉岛30年前刚开发的时候，最好的一线海景就已被希尔顿们给抢先圈走了，所以现在新开发的度假房，往往只能造在后面的半山腰上，虽说海景也还是看得见，但走到海滩和商业区，也还要走个十几二十分钟，性质就完全不一样了。

芭提雅的问题就更严重了，连海滩边核心区的房子，我都不看好。

一是芭提雅的城市规模太小，二是我对芭提雅这个地方，一点好感也没有。

芭提雅的海滩很脏，这个大家都知道，毕竟开发那么多年了，但芭提雅的红灯区实在太夸张，芭提雅海滩边上，晚上站满了站|街|女，可以说三步一岗，五步一哨，带孩子来玩的家长，该怎么和孩子解释这些姐姐阿姨，整天衣着暴露站在路边干嘛呢？

芭提雅红灯区

黄赌毒是人性的弱点，旅游区靠开放黄和赌来拉动经济，并不稀奇，但关键要限制区域，好好管理，普吉岛的红灯区集中在芭东海滩步行街，如果没兴趣，完全可以避开，但芭提雅避无可避。

这种情况，在经济更落后，百姓更贫穷的柬埔寨西哈努克港也存在，而在柬埔寨的内陆，贫穷更加夸张，有些父母甚至会把女儿的初|夜权，以20美金的价格卖给外国人。所以我才说，泰国买房只能投曼谷市中心，柬埔寨买房，只能投金边市中心。

但即使是金边，这座城市的贫富差距之大，也太过惊人，也只适合高风险承受能力的投资客。

越南我还没去考察过，但也是一个逻辑，要投只能投胡志明市的市中心，连河内都别投，但越南有个硬伤，就是对中国人抱有太强的敌意。

所以说，看了那么多，我觉得最值得买的，还是普通住宅，尤其是中心城市中心区域的普通住宅。