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房产税,这回真来了……

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力哥说理财力哥说理财 2021-10-21 11:12:47 22190
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上周五,央媒《求是》杂志发表一篇重要文章——《扎实推动共同富裕》。

那天我说,这是一个超级大新闻。

一是文章作者特别;

二是文章提到很多未来改革的干货,信息量非常大。

但作为野生自媒体,我有点慌,不敢全文解读……

其中一条大家最关心的,今天斗胆说两句。

文章原话:“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”。

10年前,中央选择上海和重庆作为试点,开征房产税。

事实证明,沪渝房产税因力度太小,既无法取代土地财政,又不足以改变买房人预期。

后来的中央文件,就不说“房产税”,改称“房地产税”。

一是和沪渝版“房产税”相区分,二是解决法理问题。

房子是钢筋水泥,属贬值资产,凭啥对贬值资产征收财产税?所以对中国老百姓收“房产税”没道理。

真正涨价的,是房子下面的土地。

但土地又是国有的,只是批给你70年超长使用权。

如果要对土地升值部分征税,国家就应该向自己征税,也说不过去。

所以改称“房地产税”,房地合一,把水搅浑,类似最早叫的“物业税”,法理上打个擦边球。

理解了这个背景知识,我们再读一遍原话——

“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”。

划重点:“立法”、“改革”、“试点”。

上升到立法层面,说明这次要推的房地产税,是全国性的。

10年前已有一次地方性试点,这次再来改革,说明很可能也要对沪渝版房产税再动刀了。

但这次推的房地产税影响重大,所以还是采取部分地区先行试点,探探路,没问题再全国推广的路径。

不会一蹴而就,不会一刀切,但这事不能再拖,一定要推进,所以叫“积极稳妥”。

会从哪里先行试点?

文章发出两天后,财政部财政科学研究所原所长贾康公开表示,可以在深圳、海南、浙江先行试点。

贾康同志我还是非常熟悉的,以前在任时就经常发表对楼市的重要观点,他以专家型前官员的身份说这话,意思大家都懂的~


这次,真是箭在弦上,不得不发。

房产税也是老生常谈的问题,之前力哥多次说,2025年前一定会开征。

结果一堆人怼我,说不可能的,既得利益集团啥啥啥的,不会对自己开刀啥啥啥的……

从来不看中央文件,就会自己YY……

之前我预测,房地产税大概率在2024年左右推出。

但现在大力推进共同富裕,情况更急迫了。

而且还可以先行试点,那试点时间,最快可能就是明年了。

很多人以为,推房地产税就是为了打压房价。

每次力哥劝大家到大城市买房,就有人酸溜溜地说:等着吧,房产税开征后,一二线房价大跌,还是三四线靠谱!

这是何等清奇的脑回路,谁说房地产税只征一二线,不征三四线?

事实上,世界各国的历史数据都表明,房地产税开征后,只会影响市场短期情绪,由于观望情绪浓烈,会造成一段时间的量价齐跌,但长期看,对房价没有明显影响,原本该涨还会涨,该跌还会跌。

在投资属性强制挤出后,决定城市房价长期走势的核心因素就剩一个——

人口净流入还是净流出。


开征房地产税的真正目的是啥?

所有财产税的底层征收逻辑,都是为了二次分配,和谐社会,共同富裕。

毕竟,随着地方政府土地财政红利越吃越少,为了弥补财政缺口,特别是应对未来老龄化和共同富裕的巨大财政压力,必须有一个可持续的大额财源补充。

那未来的房地产税,大概长啥样?

海外有各种小道消息,我也不敢瞎传谣言,但从逻辑上推断,我猜可能长这样——

1、以家庭为计税单位

家庭含义是一对夫妻+未成年子女。

因为家庭是一个经济共同体,夫妻财产共有,无论法理还是实操上,都不太可能对丈夫或妻子单独计税。

那么问题来了:为了避税,会导致大量假离婚吗?

2、首套房免征

一个家庭有一套自住房是很正常的刚需,国家肯定会给予保障。

况且很多大城市底层土著,虽然住着市值几百万的“豪宅”,但收入微薄,属于穷人,是需要帮助共同富裕的对象,根本不应再征财产税。

3、最终会以全国为计算范围

最开始的地方试点,只会计算当地的房产数量,但最终的全国版,一定会把你名下全国范围内所有房产全拉出来,统一计税。

4、采取分段超额累进税率

这算法和个税一样,你名下房子越多,面积越大,税率就越高。

至于具体的税率,真不好说。

重庆版房产税只对豪宅征收,税基太小,肯定不行。

上海版房产税其实更合理,但0.4%-0.6%的税率太低,效果也不行。

所以我猜,全国版房地产税试点,大概率会以上海版为基础,进行改革升级。

如果你认同以上这些逻辑和推测,现在最应该做的,就是整合家庭名下所有房产,去芜存精,优胜劣汰。

在满足自住需求前提下,尽可能减少名下房产数量。

把单价低、面积大的小城镇房子,合并为单价高,面积适中的大城市房子。


未来人口总量和人口流动趋势决定了,很多小城镇房子,注定有价无市

身边邻居都不缺房子,又没外来人口带来增量需求,看起来资产丰厚,真要快速变现,必须打个骨折,才有可能出手。

曾经的拆迁户,名下分到N套房,人生唯一要掌握的技能就是收租,以后也要当心。

以中国现在的大城市租金回报率计算,一旦用上超额累进税率,可能收到的租金,还不够交税。

只要继续拿手里,房子就是负的现金流,要你不断往里贴钱。

当然,力哥不是要制造焦虑,只是实事求是,理性分析,希望帮大家“人间清醒”

当前房地产市场本就不太好,开发商日子难过,一些地方政府都开始“救市”了。

如果房产税试点力度太大,对市场信心造成剧烈冲击,上面也怕的。

但大方向上,靠买房致富的时代,一去不复返了。


那是不是资金都会流入股市呢?

我真的好想说:是啊,下一个10年,赚钱机会就在股市里!

但看看癌股这熊样,这话我咋自己都不信呢……


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