房价大跌，有人断供了……

过去十多年，房价持续上涨，一直没买房的人，难免有些焦虑。

但现在，随着多地房价持续回调，很多地方政府放松调控，甚至主动“保房价”，越来越多这两年买房的人，开始焦虑了……

最近下面这张聊天截图很火——

从“冬奥会”和“高铁”，加上北京昌平房子还要还贷的信息，综合判断，对话所说的地方是“张家口”。

这两位业主前几年被大V忽悠“冬奥会”概念，一万出头买了张家口，现在腰斩也卖不出去，也租不掉，郁闷透顶，才有了断供弃房的念头。

这事还得追溯到2015年，冬奥会花落北京，可把“隔壁老张”高兴坏了。

为了扶持“环首都贫困带”，这次申奥北京带上了小弟张家口，导致张家口房价直接跳涨10cm。

刚好那段时间，新一轮全国房价上涨行情启动，买不起北京的人们，纷纷把目光瞄准北京“后花园”张家口。

这种天赐良机，开发商当然不会错过，恒大碧桂园带头，一大批开发商冲入张家口！

宣传口号喊得震天响：

“给我25分钟，一站式给你送到北京西直门！”

“住在下花园，享受北京半小时度假生活圈。”

“下午在下花园和大哥哥滑雪，晚上在三里屯和小姐姐蹦迪……”

仿佛住在张家口，比住在北京更惬意。

那段时间，张家口楼市火爆异常，供不应求，开盘日光是常态。

房价也跟坐上直升机一样，一天一个价，这一切都在暗示你，再不买房就晚了！

2017年6月，张家口房价达到历史最高峰1.3万——短短两年时间，翻了一倍多！

那时武汉房价，也不过一万五。

随后，全国限购加码，楼市回调，击鼓传花的游戏玩不下去了。

2018年，先是开发商卷款跑路，接着炒房客大量抛盘，张家口楼市撑不住了，房价开启漫长的下跌之旅。

如今，张家口房价又回到申奥时的水平。

6年一轮回，房价坐了一轮过山车，就像做梦一样，高位接盘的人，在寒风中瑟瑟发抖……

问题在于，当初冲入张家口买房的人，大多背上了房贷，如今房子卖不掉也租不掉，却还得继续还贷。

因为一旦断供，后果很严重。

首先，个人征信肯定凉凉。

房贷动辄几十上百万，不是小钱，断供意味着出现大额长期逾期，肯定会上征信黑名单。

你说我这辈子不打算再向银行借一分钱，信用卡也不用，征信记录难看就难看呗。

没那么简单。

国家越来越重视社会征信体系建设，“老赖”不仅是没法再问银行借钱那么简单，高铁软卧飞机星级酒店都不能享受，名下还不能买房买车，个人不能开公司当董监高，甚至子女上学考公考编参军都会受影响。

其次，银行要的是钱，你生活处处受阻也是逼你还钱，所以银行还会收你罚息。

罚息计算一段时间后，还不还钱，银行就会起诉你，把你的房子拿去法拍。一般法拍价格会远远低于当前市场价，造成二次损失。

如果卖房所得还不够，你还得继续还。

假如你300万买了一套房子，首付三成，贷款七成（210万），已经还了5年，这时房价腰斩，市值只剩150万，你选择断供，房子拿银行收走拍卖，卖了120万，一波操作下来，你还欠银行大几十万……

只要你名下银行账户里有钱，微信支付宝里有钱，都会被强制冻结。

即使你把名下所有财产转移，到你退休时，国家发的养老金还会被直接划走。

所以我们才一直强调：不到万不得已，千万不要断供！

尤其现在有了个人破产制度，真的走投无路，申请破产保护，债务重组，也比直接断供好。

究竟什么人会选择断供呢？

一种是炒房客，炒房客大都是加杠杆买房，玩的是投机炒作，行情好赚得盆满钵满，一旦被套，资金链断裂，凉凉。

另一种是刚需客，刚需客断供，大都迫于无奈。

最近有一对河南夫妻，几年前他们在郑州南四环买了一套89平的房子，总价115万，贷款30年，每月还款4800。

之前丈夫在小饭店做厨师，月薪6500，妻子是培训班老师，月薪4500，两人生活节俭，还完房贷，每月还能有4000结余。

但是最近两年，接连遇到疫情和教育双减，饭店和培训机构接连倒闭，夫妻双双失业。

现在家里每月收入，只有老公打零工的4500，还房贷都不够……

而他们买的房子，跌了20%+，直接把首付跌没了。

即便如此，他们也想继续还贷，只是生活艰难，实在没有收入来源。

当然，因为收入下降选择断供的终究是少数。

多数人选择断供，还是因为房价大跌，觉得继续还贷太“亏”。

房价跌多少，会出现大范围断供潮呢？

当现在卖出房子的实际市场价格，低于剩余还贷金额时。

房子只能卖50万，但房贷还要还60万，继续还贷，相当于你用60万去买一个价值50万的东西，这还没算利息，显然不划算。

由于大部分首套房的首付款是30%，房价从最高位下跌30%，是第一道重要分水岭。

只要首付打了水漂，继续持有房产的信心就会严重动摇，产生索性“破罐子破摔”的断供念头。

如果房贷已经还了好几年，断供就会两头吃亏，冲动会小很多。

房价从最高位下跌50%，是第二道重要分水岭。

房价腰斩，会让很多人心理防线崩溃，感觉自己做了一辈子最错误的选择……

多少年的青春和热血，奋斗与牺牲，一朝化为乌有……

如果你正准备买房，担心未来也面临这种悲惨境地，力哥给你两个锦囊。

锦囊一：选择安全边际更高的房子下手。

房价走势，长期主要看人口，没有产业支撑，人口持续流出的城市，是万万不能碰的！

之前力哥写的全国人口流入流出图（点击文字直接阅读），建议大家再好好看看。

张家口过去十年，是人口大幅流出的城市，根本碰不得。

原因在于张家口没有拿得出手的产业支撑，空有400多万人口，GDP还不如只有40多万人口的江南小县城。

冬奥会概念，知名度虽高，但也就一时风光，很难带来可持续的大量新兴产业和人口。

北京就算没有奥运，也还是北京；

张家口就算有奥运，也不过是张家口。

叠加疫情因素，房价暴跌，流动性枯竭，更不足为奇。

越是严格限购的房子，越是有长期投资价值。

越是不限购且价格超便宜的房子，越是要小心。

锦囊二：给家庭现金流预留足够的安全边际。

有人说，我没房票，也买不起大城市房子，只能在人口流出的小县城买，那又该怎么办呢？

量力而行。

首付控制在家庭金融资产80%以内。

比如你手里有50万，最多只能拿40万做首付，千万别把50万全砸进去，导致身边没钱应急。

月供最好控制在家庭月收入50%以内；收入不稳定的，最好年月供合计控制在年收入30%以内。

夫妻月薪合计15000，月供5000，就算有一人失业，也不至于断供。

但如果月薪合计15000，月供8000，任何一方失业或收入下降，家庭都会立刻陷入现金流危机。

还有，一旦背上房贷或有了孩子，就要给家庭经济支柱买上足额重疾险和寿险。

重疾险保额最少50万，建议100万，有条件的最好买150万。

差钱的保到70岁，没那么差钱的建议保终身。

寿险保额公式：未成年孩子数量*100万+未还房贷余额。

比如有2个孩子要抚养，家里房贷还有85万没还，建议给顶梁柱买285万寿险。

寿险只要保到房贷还清或最小的孩子22岁大学毕业就够了。

比如你今年33岁，房贷还要还22年，孩子5岁，寿险至少要保到33+22=55岁。

总之，现在这世道，要对未来做更谨慎的预期，不要盲目乐观，对未来收入和房价大幅上涨抱不切实际的美好期待，同时做好应对极端情况的财务防守准备。

更多追求确定性机会，一鸟在手，胜过二鸟在林。