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地产新政:新周期起点

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证券市场周刊证券市场周刊 2024-05-28 18:28:44 348
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在调降首付和取消贷款利率下限后,地产放松政策力度空前。尤其对仍有较高首付、且没有放开利率下限的北上广深和部分二线城市来说,更是如此。中央层面从之前的试点到如今支持地方收储存量房,新一轮去库存正式展开。

杨现华/文

前所未有、历史最强、力度空前……这是5月17日中央层面出台多项楼市新政后,市场给予的积极回应。确实,无论是史上最低的首付、没有下限的贷款利率和央行出资支持楼市收储等等,这些明确可执行的政策对楼市供需两端都将带来积极的提振效果。

股市有着直接且明显的反应。5月17日收盘,包括万科A、保利发展和金地集团在内的27家A股涨停,涨幅在5%以上的个股逼近70家,地产ETF拉涨逾9%。港股上,超40家房地产开发商的股价涨幅超过了10%,超过10家公司的涨幅在20%以上。

对于首付比例仍较高的北京、上海等几个主要城市来说,降首付的边际影响更大。无论是刚需还是改善性购房需求,后续都有望得到放松机会。而且与已经取消利率下限的60余家城市相比,核心城市购房成本将会继续下行。

更为重要的是,央行设立3000亿元保障性住房再贷款,用以支持收购存量房。这是具体落实中央政治局会议提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”的具体落实。在去库存背景下,直至取得阶段性效果,或许才是本轮新政的落脚点。

需求政策最宽松

先回顾一下本轮房地产“517”新政的主要内容。5月17日,国务院召开保交房工作会。央行、住建部、自然资源部部和金管局就做好配套政策做了详细说明。这是对4月30日中央政治局会议中关于房地产“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的具体落实。

首先是需求方面,对于贷款购买商品住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,二套房最低首付款比例调整为不低于25%。本次首付比例下降后,将创下历史新低。取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限也创下宽松新空间。

此外,自2024年5月18日起,下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年以上首套、二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.85%、3.325%。同样的,本次公积金贷款利率下调,也将创新低。

各地方快速响应。北上广深一线城市和南京郑州等二线城市迅速跟进,公积金贷款下调0.25个百分点。不出意外,很快首付和商贷利率也会跟上调整。

首付方面,首先是武汉传来降首付的消息。报道显示,武汉首套房首付比例降至15%,商贷房贷利率降至3.25%;二套房首付比例降至25%,房贷利率降至3.35%。紧接着合肥也已经有银行将首套房贷首付比例降至15%,首套房贷利率也降至3.45%。

下调首付比例并不新鲜。2023年8月31日,央行就曾发文宣布,首套房首付不低于20%,二套房不低于30%。目前,除北京等8个城市外,其他城市均已将首付比调整至全国层面的下限。这8个城市为北上广深4个一线和天津、长沙、成都和苏州。其首套房首付基本在30%,二套房基本40%-50%。

央行一季度货币报告显示,3月,新发放个人住房贷款利率为3.69%,同比下降0.45个百分点,已经是很低水平。而且,这也是个人住房贷款加权平均利率首次低于企业贷款加权平均利率,后者3月为3.73%。

此外,截至3月末,全国343个城市(地级及以上)中,75个下调了首套房贷利率下限,64个取消了下限。

华泰证券指出,目前包括4个一线城市和11个二线城市在内的15个城市还没有废除房贷利率下限,这15个城市成交额占比占全国的34%。而全国层面,在房价不下行的情况下,房贷利率下行50个基点,有望降低房贷月供压力约3%-4%,而这一比例在一线城市更高。

此前,楼市宽松并没有扭转调整的态势。2023年,商品房销售面积111735万平方米,比上年下降8.5%,其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元,下降6.5%,其中住宅销售额下降6%。

进入2024年后情况仍没有根本好转。和新政同一天统计局公布的数据显示,2024年1-4月新建商品房销售额28067亿元,下降28.3%,其中住宅销售额下降31.1%。商品房销售额已降至2016年水平,“金三银四”预期并没有实现。一连串的放松并没有换来地产销售的触底。

不仅如此,央行调查报告显示,2023年四季度,居民预期房价上涨的比例仅12.3%,已连续10个季度低于历史均值的25%。收入信心指数也连续10个季度不高于荣枯线50%。因此,为了扭转楼市调整的趋势,更大幅度的放松势在必行。

那么此次首付降至历史最低,贷款利率取消下限会增加多少购买量呢?根据中银国际测算,在启动资金、收入不变的前提下,首付比例和房贷利率下调,购房意愿需要增长8.3%-17.9%,才能用足杠杆即贷款比例,此时销售增长17.6%。

可见,在最宽松的条件下,购房者需要增加购房意愿,才会带来楼市销售的显著增长。由于各地楼市政策并不一致,在放松后,那些限购较严格的地方弹性更大。在当下,就是北上广深和部分核心二线城市。

撬动楼市基本盘

对三四线城市和部分二线城市来说,取消贷款利率和降低首付将会有一定的积极效果,但2023年8月底,央行已经降过一次首付,并未对楼市下行起到逆转效果。

首付比例下调对北京、上海等影响更大,降低最低首付比例边际上更有利于一二线城市偏刚需购房需求的释放。尤其对仍在实行高于央行政策下限首付比例的8个城市来说,其释放效果也许更佳。

以北京、上海为例,这两个城市的首付比例与全国下限的差距最大,因此下调的示范效应也最佳。上海首套房首付不低于30%,二套房50%,但若属于自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区,二套房下降至40%。

北京首套房也下调至30%,城六区二套房下调至50%、非城六区降至40%。北京、上海下调首付都是在2023年底公布的。

新政后,北京、上海首付比例较调整后的全国首套房首付比例下限15%有一倍的下调空间。需要说明的是,2009年北京、上海首付就曾下调至20%。

未曾达到首付下限的8个城市数量不多,却掌控着楼市成交量的走势。华泰证券统计,2023年这8个城市商品房成交金额占全国的24%,其中北京、上海分别占3.8%、6.3%。

以上海为例,统计公报显示,疫情突发的2020年,上海商品房销售额6046.97亿元,增长16.2%。其中,住宅销售额5268.85亿元,增长18.2%。

之后的2021-2022年,上海商品房销售额6788.73亿元和7467.53亿元,增长12.3%和10%。其中,住宅销售额6104.95亿元和6937.77亿元,同比增长了15.9%和13.6%。需要说明的是,2022年3月底至6月初的三个月,上海处于疫情封控期。即便如此,楼市成交额也没有下降。

2023年疫情恢复常态化管理。全年上海商品房销售额7259.99亿元,下降2.8%。其中,住宅销售额6685.19亿元,下降3.6%。恢复常态化后,上海商品房销售不但没有增长反而有所下降。

二手房已经开始下降了。统计公报显示,2020-2021年上海二手存量房买卖登记面积为2546.17万平方米和2880.07万平方米,同比增长21.3%和13.1%。2022-2023年二手存量房买卖登记面积为1613.96万平方米和1708.03万平方米,同比增长-44%和5.8%。

北京和上海都是在2023年底将首套房下调至30%的,效果怎么样呢?由于没有成交额,以成交面积来看,在下调首付后,2024年1-4月,全市新建商品房销售面积303.5万平方米,同比下降12.1%。其中,住宅销售面积210.8万平方米,下降14.5%。

1-4月,上海商品房销售面积505.15万平方米,增长0.6%。其中,住宅销售面积418.75万平方米,下降1.3%。

反映先行指标的新开工方面,1-4月,北京房地产开发企业房屋新开工面积312.8万平方米,同比下降22.7%。其中,住宅新开工面积162万平方米,下降25.5%。上海商品房新开工面积605.11万平方米,增长6.8%。其中,住宅新开工面积337.60万平方米,增长8.6%。

通过统计数据不难发现,2023年底降低首付短期内提振了地方楼市,但时间周期拉长后,对楼市销售的影响就减弱了。当然了,这也与2023年上半年尤其是一季度的高基数有一定关系。2023年社会生活恢复常态后,楼市出现一波“报复性”消费,带动商品房销售阶段性反弹。

在中央层面再度下调首付后,北京、上海等地首付下调空间再度打开。一线城市有着较强的示范作用。如果北京、上海继续相应地下调首付比例,且地产交易量和交易价格随之回升,那么将对全国楼市带来积极影响。

收储存量房全国起航

首付和利率降低当然可以吸引更多购房者的关注。中长期看,中央明确政府收储存量商品房的影响或许更大。

央行表态,拟设立保障性住房再贷款3000亿元,发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款,可带动银行贷款5000亿元,以支持其收购已建成未出售的商品房用作保障性住房。

需要说明的是,2023年1月,央行设立了租赁住房贷款支持计划,支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。额度1000亿元,也包含在本次额度内。

也就是说,原来个别城市试点、且没有杠杆撬动效应,如今将在全国展开存量房收储工作,且增加了货币乘数。这是全国层面首次提出“政府收购商品房”,可以视为此前政策的升级版。反映用市场化手段消化存量也许将成为政府短期内工作重点。

5000亿元的贷款会带来多少库存的去化呢?政策瞄准的是住宅项目,统计局数据显示,2024年1-4月,商品房住宅销售面积2.45万亿平方米,销售金额2.45万亿元,即每平米均价约9978元。按照这一价格的七折或八折计算,则分别可收储7158万平米或6264万平米,占到了4月底住宅待售面积18.31%或者16.03%。

2020-2021年是上一个住宅待售面积的低点,大约在2.2亿平米-2.5亿平米之间,若想回到这个低点,大约需要减少1.5亿平米左右的待售商品房。这意味着住房去库存所需资金或许在1万亿元以上。

其实在5月17日的国新办发布会上,就有记者在发布会提问中引用分析人士也预计,住房去库存所需资金在1万亿元至5万亿元之间。那么本次推出的3000亿元保障性住房再贷款资金体量也许不足。

平安证券表示,房地产收储所需的资金量级可能更大。假设各地按照二手住宅均价收储,目标是将库存去化周期拉回合理区间的上限,那么一年内收储对应所需资金为2.7万亿。

实际收储不会以成交均价作为基础的,会有一定的折扣。各地方具体折扣标准或有不同,平安证券指出,若参考青岛按市场价64%收购,5000亿元的规模预计就可消化库存0.81亿平米。那么按照这个标准,一万亿元左右的规模就可以使住宅库存回到2020-2021年的低点。

目前已经有10余个城市的国资下场收购存量房,在政策从中央层面确立、且资金明确后,不难想象后续各地国资下场收储存量房将提速。在中央政治局会议提出去库存后,去库存组合政策密集且大力度推出,既提供真金白银又真实让利。

从政策效果看,近两年中央和地方层面不断放松政策,降低购房成本。虽不足以一次性扭转预期,但量变引发质变,房地产底部的确立,需要政策的突破和积累,底部信号不断堆积,需求底部就将会到来。

本文刊于5月25日出版的《证券市场周刊》



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