债务压顶，上市房企加快融资速度

　　2018年，房企业绩逐步回升。但在业绩回升的同时，房企的负债也随之增长。尤其，2019年，各公司负债金额即将到期压力增大，房企市场又迎来新一轮的大规模融资。

       二次冲刺港股IPO上市的中梁控股便是典型代表。5月17日，中梁控股集团有限公司(下称“中梁控股集团”)向港交所递交IPO招股书。截至2018年12月31日，中梁控股集团实现合约销售金额1015亿元。据资本邦了解，中梁控股集团的销售额从百亿到千亿，仅用了短短三年。但随之而来，是该公司高企的负债。该公司招股书坦言，IPO融资的第二大用处是偿还四笔2019年就要到期的贷款。

2018年房企业绩情况

　  中国房地产行业整体销售规模在不断增长，行业整体的收入和盈利能力也在提升。

　　资本邦选取的A股房地产行业分类标准为东财行业分类，A股房企上市公司共计141家，港股房地产行业分类标准为港交所行业分类，共计244家公司。其中，以自然年度为准披露财报的公司共计185家，本次统计以此为准。

　　东方财富Choice数据显示，2018年，A股上市房企实现总营业收入为21296亿元，同比增长20.09%;归属于母公司股东的净利润总额为2113亿元，同比增长10.85%。

　　2018年，港股上市房企总营业收入为32739亿元，同比增长23.33%;公司拥有人应占期内溢利总额为5631亿元，同比增长5.46%。

　　值得关注的是，房企的负债程度也是居高不下。2018年，A股上市房企负债总金额为82839.79亿元，同比增长23.76%。港股上市房企负债总金额为129280.86亿元，同比增长23.36%。

　　天风证券研究显示，2018年，小型房企的营业收入和净利润增速较慢；“小型房企不再大举拿地，业绩增长最慢，负债率最低，经营现金流表现最好。而大型房企大型房企：业绩增速最快，利润率最低，费用率最高，负债率最高”。

2019年1-4月房企销售情况

　　中国指数研究院数据显示，2019年1-4月份，房企销售额超过百亿的企业均值为388.96亿元，碧桂园、万科销售额超2000亿，其中碧桂园销售额高达2380亿元;销售额超过1000亿元的房企共5家，100亿元以上的共75家。

(图片来源：中国指数研究院数据截图)

　　从销售面积来看，房企销售面积TOP100均值达228.5万平方米。2019年1-4月份，碧桂园、恒大、万科销售面积位于前三。

(图片来源：中国指数研究院数据截图)

　　此外，部分三四线城市土地热度提升。有研究显示，继二线城市土拍溢价率在3月份突破25%、创下2018年下半年以来新高后，三四线城市溢价率也结束了半年之久的低位徘徊，并在4月份迎来明显回暖，溢价率增至21.3%，较年初上涨了近10个百分点。

1-4月房企融资情况

　　2018年下半年以来，为支持实体经济和中小企业发展，货币政策由紧转松，并着力疏通货币政策传导机制。

　　根据中原地产研究中心统计数据显示，今年4月，房企融资近2600亿元。截止5月14日，5月房企已经发布融资计划接近800亿元。

　　根据中国指数研究院数据显示，2019年1-4月份，房企融资规模近8500亿元;其中海外债占比为25.6%，成为房企首选的融资途径。

　　与此同时，融资的监管力度也再次严格。

　　5月17日，中国银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，其中重点提到在房地产行业要严格执行的相关政策。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是银行体系对于金融风险管控的导向。在有助于减少房地产金融风险的同时，也说明稳定房地产的金融政策并未放松。

　　需要关注的是，对于企业来说，资金难以大量流向房企。银行信贷门槛仍较高，信用债发行用途受限，目前只能用于借新还旧，且不得用银行间票据偿还公司债。

　　海外债监管也在加强。2018年5月，发改委明确表示，房企境外发债主要用于偿还债务，限制投资境内外房地产项目、补充运营资金等。

　　恒大研究院研究显示，近期房企融资规模回升，主要是借新还旧。截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿，预计将在2019年-2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。但2019年房地产销售增速明显放缓，前三月销售额同比增速5.6%，较去年同期下降4.8个百分点。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

      二次冲刺港股IPO上市的中梁控股便是典型代表。5月17日，中梁控股集团有限公司(下称“中梁控股集团”)向港交所递交IPO招股书。截至2018年12月31日，中梁控股集团实现合约销售金额1015亿元。

      据资本邦了解，中梁控股集团的销售额从百亿到千亿，仅用了短短三年。但随之而来，是该公司高企的负债。财务数据显示，2015年、2016年中梁控股集团净资产负债比率分别高达1335％、1790.2％。到2017年已经下降至339.5％；到2018年上半年，这一数字已下降至44.6％。

      需要指出的是，中梁控股集团招股书坦言，此次港股IPO募资第二大用处是作偿还绝大部分的若干现有信托贷款。其中主要是2019年到期的四笔信托贷款：将于2019年7月18日到期的一年期年利率11.5%信托贷款、将于2019年9月6日到期的一年期年利率11.5%的信托贷款、将于2019年11月1日到期的一年期年利率12.5%的信托贷款及将于2019年11月22日到期的一年期年利率13.83%信托贷款。

      据资本邦了解，目前我国的房企融资渠道主要分为5大类，分别为境内间接融资、境内直接融资、海外融资、供应链融资和销售回款融资。

(图片来源：恒大研究院研报截图)

　　中国香港是中国企业海外融资最先考虑的地方，大量中资房产在香港联交所上市和再融资，再融资包括配售、供股、代价发行、公开发售融资、行使认股权证和股份认购权计划。

(图片来源：恒大研究院研报截图)

　　根据恒大研究院研报，2019年第一季度，房企海外债规模大幅上涨，合计融资1507亿元，较去年同期增长132.3%。

(图片来源：恒大研究院研报截图)

图片来源：123RF

本文出品：资本邦。作者：赵雯。

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