酵母大王俄罗斯抄底！5590万买下莫斯科八层楼，当地中介：最近好砍价

本文来源：时代财经 作者：林心林

"酵母大王"到俄罗斯买房了。

7月13日晚间，安琪酵母股份有限公司(SH:600298)发布公告称，旗下控股子公司安琪酵母（俄罗斯）有限公司拟在莫斯科购置一处房产，折合人民币5590万元（不含税），其中购房款5575万元，其他交易费用15万元。

该购置房产为莫斯科核心商务区ZEMLYANOY VAL路75号房产，标的资产为整体框架结构，总面积为2343.2平方米，包含地上5层、阁楼2层、地下负1楼为停车场，总共8层。按照安琪酵母公告描述，该房产地理交通十分便利，2分钟上城市内环快速路，到地铁环线TAGANSKAYA站步行5分钟。

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莫斯科当地华人中介李明介绍，莫斯科的城市布局是以红场为市中心，形成一个个放射的同心圆，其中五环以内为中心区域。李明称，安琪酵母购置房产类似商务楼宇，所在区域基本属于市中心，位于五号地铁线附近，如果不堵车开车到红场只需要三四分钟。

俄罗斯市场连年亏损

临近市中心，或许正是安琪酵母购下这处房产的主要原因。

安琪酵母于2015年开始在俄罗斯设立公司，同年于工厂所在地利佩茨克市成立销售部，承担公司俄语区市场营销及烘焙应用技术服务工作。

安琪酵母在公告中称，利佩茨克市位于俄罗斯西南部，距离首都莫斯科市480公里，无法引进高级营销和科技人才，不能较好地满足发展需求。因此，安琪酵母认为此次购房有助于优化资源配置，充分发挥莫斯科区域优势，为公司俄语区国际业务发展提供有力的支撑。

此外，公告中还提及，俄罗斯安琪将加快推进莫斯科总部建设，对本地市场进行二次开发，将俄语区销售比例从60%提升到80%左右，实现本地销售为主的新发展格局，减少公司对俄语区以外出口市场的依赖。

可见，安琪酵母对于俄罗斯市场抱有不小的发展需求。

据了解，安琪酵母于2000年在上交所正式挂牌上市，是目前国内酵母行业中唯一的上市企业，2021年公司营收已破百亿元。

其中，酵母类产品除了拿下国内55%的市场份额，同样占据了全球15%的市场。但有观点认为，目前安琪酵母在中国的市场占有率基本已是行业天花板，如果要持续发展需要出海发掘广阔海外市场。

因此自2019年以来，安琪酵母开始发力海外的拓展计划，分别在俄罗斯和埃及建厂。

不过，从2020年-2021年数据来看，俄罗斯安琪已经连续两年录得亏损，分别净亏1.32亿元，896.32万元，也是8家子公司中唯一录得亏损的公司，在安琪酵母总营收占比也不到5%。

莫斯科房价暴涨

根据公告披露，俄罗斯安琪委托当地第三方评估机构出具了评估报告，评估的标的资产市场价值6.23亿卢布，不含税市场价值为5.19亿卢布。

最终，本次交易标的确定的交易价格为5.417亿卢布（不含税），折合人民币约5575万元，单价在2.39万元/平方米左右。按此计算，相比市场价值溢价率不到5%。

不过，当地中介李明则表示，中心区的商业物业一般都会有一些溢价，加上最近整体均价上涨，上述交易并不亏。

"因为俄乌冲突和国际制裁问题，俄罗斯尤其首都莫斯科，许多西方外企公司都在进行撤退，麦当劳也撤退了，很多商务地都空出来了，现在入手是一个恰当的时机。"李明称。

另据报道，今年6月24日，俄罗斯驻华大使杰尼索夫也曾对外透露，今年三月份开始，许多中国民营资本就开始在俄罗斯购置产业，因外资撤出，仅莫斯科一地就空出千万平方米的空地。

李明也表示，现在莫斯科空置的物业多，讨价还价空间大，对于在当地有战略布局需要的企业来说容易实现抄底。

对于在俄罗斯购置房产的行为，也有观点认为是"无奈之下的选择"。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲便认为，实际上俄罗斯尤其莫斯科的房价并没有下跌，甚至处于上涨过程，加上俄罗斯如今正在面临18%或更高的通胀，这意味着房价会继续上涨，手里的卢币会继续贬值，那么不如买房保值。

据悉，由于在售住宅数量少以及通货膨胀等原因，近几年俄罗斯首都莫斯科的房价不断上涨。一组莫斯科最大的房地产租赁和销售平台ЦИАН的数据显示，2021年9月，莫斯科平均每平方米价格在28.5万卢布（约合2.57万元人民币），比2020年9 月同期增加30%。

2022年，俄罗斯及首都莫斯科的房价继续上升。一季度，俄罗斯全国房价比上年同期飙升了18.78%，比2021年一季度5.23%的同比增速大幅提高，是2007年第三季度以来最强劲的表现；莫斯科一季度房价则同比大幅上涨20.49%，高于前一年15.98%的涨幅。

此外，黄立冲指出，如今受俄乌冲突影响，俄罗斯境内的卢布对外流通性差，对于安琪酵母来说与其持有大量卢币，不如买入一些房产资产等待情况好转。