商品房预售成为历史？现房销售将会对房地产市场带来什么影响？

9月21日，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。《通知》称，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

一旦取消商品房预售机制，将有可能对房地产市场带来全面的冲击，我们特别邀请了易居研究院智库中心研究总监严跃进对此进行深度分析：

广东此次对商品房预售政策调整的建议，体现了当前住房供给侧结构性改革的导向，即认为现房销售模式将更加成熟，而预售或者说期房制度会更加不适合。类似政策也符合改革开放40年广东房地产市场的发展实际，属于较大的创新，和租赁市场改革等都可以理解为房地产领域的体制重大创新，其对于全国10万家规模之多的开发企业来说，显然有较为明显的影响。

从此类拟定材料可以看出，其对于商品房预售制度其实提出了很多批评意见，其实也是因为此类房屋背后的很多“劣根性”。比如说，开发商往往很重视拿地到预售之间的开发环节，而一旦预售证办理了以后，对于房屋项目的开工等就不上心，房屋质量也难以得到把控。更为关键的是，实际情况也存在很多房屋交付不及时。而相关政策对于此类预售制度的管控也缺乏非常有效的内容。

而通过改进预售制度，本质上其实也说明了一点，即通过取消此类制度，有助于为相关企业形成较大的约束。现房销售的模式下，房企销售应该有更强的更严格的财务约束。因为过去来说，对于类似30层的房子，开发商建造到5层以后，基本上就可以办理预售证，这样资金弱的房企，可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在可能需要30层全部建造完毕，所以从这个角度看，对于此类房屋建造的资金考核压力就很大，资金弱的房企是无法进行开发投资的。

预售制度可以理解为中国住房投资和分配中的一个创新，其典型的一个附属品就是售楼处的诞生。实际上在国外售楼处的销售概念是不强的。未来房屋销售，若是进入到房屋现房销售模式，那么就进入到“一手交钱、一手交货”的模式。对于此类模式来说，房屋质量问题会减少，开发商也不会有各类扯皮的现象。甚至包括此前类似公摊面积的争论问题，也会消失。因为无论公摊大和小，房子不是按期房交付的，而是按照实际可交付钥匙的方式交付，这样开发商自己会根据市场化的模式进行。

广东此次建议，预计获得审批的可能性是很大的。实际上广东本身已经有部分土地就在推行了此类政策，比如说深圳这两年的土地出让中就已经有约定需要现房交付的模式。类似政策推进，未来或和全装修、精装修的概念结合。换而言之，未来购房者见到的房子，更多的是精装修的现房项目，这其实也是房住不炒的政策思路体现，同时也有助于发挥房屋的消费属性。