长租市场AB面：有人忙着上市，有人忙于深耕

经历了2018年的资本寒冬之后，2019年的长租公寓市场并不甘于寂寞。从年初以来，多家长租企业启动IPO的传闻不绝于耳。

2019年11月5日，青客公寓正式登陆纳斯达克，从递交招股书到成为首家上市的长租企业，仅用了不到一个月的时间。而成立于2015年1月的蛋壳公寓，也已向纽交所递交了招股书。

不同于其他长租品牌，自如CEO熊林表示，长租行业已由创业期进入精耕期，会深耕产品和服务，更聚焦于用户价值和社会价值。

在刚刚过去的12月3日，自如举办了以“更美、更环保、更科技” 为核心的新品发布会，熊林表示，自如全线产品已经进入全屋智能阶段，全面搭载“深呼吸2.0”环保标准。如此手笔，其深耕决心可见一斑。

发布会上，熊林也正式宣布“好信用，免押金”，只要租客的自如信用分达到180分，将会享受到押金全免的服务。12月3日，该项服务正式上线。这在一定程度上代表着“中国租房信用免押”时代正式开启，对于广大租客而言是重大利好。

可以确定的是，在2020年，长租行业乃至整个房屋租赁市场都将迎来一次新的变革。

长租护城河不只是规模与速度

从青客、蛋壳近乎抢跑式的上市节奏就能看出，过度烧钱所致的资金不足，已经成为相当一部分头部玩家的“达摩克利斯之剑”。

以登陆纳斯达克的青客为例，过去两年半的净亏超10亿元。截至2019年6月30日，青客的总资产为20.3亿元，总负债缺高达27亿元，已处资不抵债的境地。

蛋壳公寓的状况大体相似。过去的2017年和2018年，蛋壳的净亏损分别为2.72亿元、13.70亿元。2019年前三季度，净亏损额达到25.16亿元。值得一提的是，在青客上市后股价持续走低的背景下，大张旗鼓要上市蛋壳最近已有“偃旗息鼓”之势，市场上很少再传出关于蛋壳上市的消息。

数据显示，2019年已有20多家长租企业遭遇了破产和资金链断裂。此前数年无序式的增长，正面临着因此而带来的后遗症。未来，或许还会有更多的玩家难以为继。

上市，或许可以在短期内解决资金上的燃眉之急，保持其规模扩张的惯性，但如果缺乏“精耕细作”的能力，就无法解决需求与服务的痛点和难题。在规模和速度无以为继的情况之下，冲刺IPO反衬出了部分玩家的窘境。要知道，长租企业的护城河不只有规模和体量，产品和服务才是重中之重。

知名财经作家吴其伦在此前的文章中写道，2019年的长租行业已经截然两分。一部分在摸索中前进、在爆雷中前进、在流血上市中前进，目的是为了活下来，解决“温饱问题”。

而专注精耕的自如盈利模式走通，北京上海已经开始盈利。其目标已经不再是活下来，而是怎样活得更好，怎样为用户、社会创造更多价值，它所要解决的是“小康问题”。如何达成“小康”？深耕产品与服务是答案。

深耕产品、服务才是王道

众所周知，房屋租赁市场的勃兴源于城镇化进程的加快。在这个过程中，大量人口涌向一线城市，房屋租赁市场中出现了供需错配、产品低质、缺乏标准化配套服务等情况。长租行业应运而生。

因此可以说，自如引领了中国租赁市场的两次飞跃。2011年，自如拉开长租行业序幕，促进行业从C2C市场转向C2B2C，让整个租赁市场向着规范、标准的方向发展。2019-2020年，长租行业正迎来第二次飞跃的节点，而它的引擎就是智能化、更环保、以及信用免押，用户的租房体验将得到巨大提升。

在“向上生活”2020新产品发布会上，自如围绕“更美、更环保、更科技”以及“信用免押金”四个方面，为用户描绘了一幅便捷、智能、环保、省心的生活场景和产品生态。

作为从2014年就发力智能化的长租企业，自如在这一领域一直以引领者的身份出现。从单一的智能设备，到通过设备的连接打造智能场景，再到构建智慧社区，自如不断迭代。

截止目前，已经拥有智能房源9000余间，户均设备持有16件，每天交互约为9次。在2020年即将面世的自如新品“全智能自如寓2.0”，已经能够使用户感受到科幻电影般的科技生活体验。通过语音交互，用户可以控制室内所有智能设备，空间不再冷冰冰，成为了能够随时回应需求的伙伴。一个有趣的细节是，自如寓作为“智慧社区”，其中也搭载了憨态可掬的智能机器人——小木。它可以帮助自如客送餐上门，如果在上电梯时发现人比较多，它会用比较稚嫩的电子音说：“你们先走，我后上。”

除了智能化落地，自如也在着力环保建设。今年，自如在新产品中重点引入深呼吸2.0标准，该标准的核心是“标本兼治”，治标方案包括配置净醛空气净化器、智能新风机等设备；治本方案包括升级装修主辅材、家具板材等材料。据了解，“深呼吸2.0”有望冲刺《长租公寓评价规范》相关标准中的“领先评级”，其材料的大部分指标都高于国家标准，其中家具板材的甲醛释放量仅为国标E1级的1/8。

拓展边界，重新定义年轻人的居住生活方式

在8年时间里服务了300万用户之后，自如一直在探寻着一个问题：自如客所期待的是什么？在对众多用户调研之后，自如得出的答案是“向上生活”。熊林表示，自如要为都市中打拼的新一代年轻人提供更潮流、更温暖、更自由的居住生活方式，助力他们“向上生活”。

从单纯提供友家、整租等纯粹的租住产品，到涵盖居住产品、生活服务、智能家居三大矩阵。自如的边界不断拓展，熊林表示：“自如已经进入到了一个重新定义年轻人居住方式的阶段。”在发布会上，熊林也强调了“Z-lovi”等非传统租房范畴内的社区生活产品，Z-lovi是音乐空间+酒吧+青年旅舍的结合，上线没多久就获得了“超级网红”的地位。

可以说，自如的业务已经逐步渗透到年轻人城市生活的方方面面，它正在经历其他头部互联网企业走过的路线，围绕着某个核心，从单一到多元，不断改变并升级市场，最终成为“生态综合体”。在存量房时代，随着新一代年轻人生活观念的改变，租房而栖会成为越来越多人的选择，乘此东风，自如的前景广阔非常。

当然，它也必须要承担更多的社会责任，一刻也不能松懈。