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“三道红线”全面达标绿档,如何从雅居乐谋变看房地产的未来?

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江瀚视野江瀚视野 2021-08-25 10:41:46 664897
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近日,各大房地产企业迎来2021年度“期中考”,雅居乐交出了“三道红线”全面达标绿档和第二增长曲线优势趋显的亮眼成绩单。

一、“三道红线”全面达标绿档的雅居乐

根据中国新闻网的报道,8月18日,雅居乐集团控股有限公司发布2021年中期业绩。财报显示,截至2021年6月30日,雅居乐营业收入、净利润、股东应占利润等多项核心指标稳健向好。其中,营业收入录得385.88亿元,较去年同期增长15.1%;净利润为64.71亿元,同比增长2.1%;股东应占利润为52.90亿元,同比增长3.2%。此外,雅居乐宣布派发截至2021年6月30日止六个月期间的中期股息为50港仙。

雅居乐这次的成绩单有三大看点值得关注:

看点1:雅居乐“三道红线”全面达标绿档。截至2021年6月30日,录得期末现金为人民币571.60亿元,较2020年12月31日上升12.4%。雅居乐获得的1730亿元银行总授信额度中,约有870亿授信额度尚未使用。通过加强现金流管理和多渠道融资,雅居乐融资成本进一步降低,平均融资成本较2020年底下降0.6个百分点至5.96%。随着财务指标改善与财务结构优化,雅居乐于2021年上半年实现“三道红线”全面达标绿档。其中,剔除预收款后的资产负债率为68.4%,较2020年末下降3.5个百分点;净负债率较2020年末再度大幅下降15.7个百分点至45.3%;现金短债比为1.18倍。

看点2:雅居乐成功实现时间过半销售业绩也过半。截至2021年6月30日,雅居乐共实现预售金额753.3亿元,同比上升36.7%,销售目标完成率达50.2%;实现预售面积484.8万平方米,同比增长19.7%;预售均价15,539元/平方米,同比增长14.2%。2021年上半年,雅居乐预售贡献来自逾80个城市的215个项目,其中新开售项目20个。

看点3:雅居乐的土地储备深度不断增厚。2021年上半年,雅居乐通过招拍挂、勾地及股权收购等方式,新增22个优质项目,新增预计总建筑面积为304.3万平方米,总土地金额为216.35亿元,对应楼面地价为每平方米7,109元,进一步策略性巩固了集团全国业务布局。报告期内,雅居乐继续聚焦优势区域,持续深耕粤港澳大湾区和长三角区域,提升市场占有率。同时积极开拓新兴城市,首次进入浙江省绍兴市。

这几个看点让人看到了雅居乐成绩中的优势所在,不过雅居乐中报成绩的背后我们到底该怎么看?

二、“后房地产时代”,房地产企业的主基调到底是什么?

今年上半年以来,伴随着中国房地产产业的不断发展,在调控中求得生存,在规范中谋得发展已经成为大多数房地产企业必须要面对的现实,在这样的情况下,雅居乐这份财报又能够给房地产产业带来什么样的启示呢?雅居乐的发展方向到底又有什么样的借鉴意义?

纵观雅居乐的战略逻辑,我们观察到了一个以审慎求稳的地产核心为基础、以强有力土储为业务根基、再结合多元产业有机配合的整体产业生态集群,雅居乐也许不是房地产市场中发展得最快的企业,也不是房地产市场铺得最大的企业,但是却是少数清醒认识自我,实现稳健发展的企业,“稳定地小步快跑”可以说是雅居乐最显著的形象。

首先,谨慎求稳是雅居乐目前成绩的核心优势所在。

曾几何时,对于房地产企业来说,“快进快出、高举高打”才是房地产市场的主旋律,但是这些年伴随着国家房地产调控政策的不断加码,“天下武功唯快不破”的传统业务套路已经越来越难以满足市场的需要,在这样的情况下,对于各大房地产企业来说,到底该怎么办?成为了摆在众多房企面前的核心难题,面对着这个难题,继续盲目狂飙突进的有之,垂头丧气躺平的更有,而雅居乐则采用了一个积极但稳健的发展大逻辑。

在这个逻辑的带领下,雅居乐上半年积极优化财务结构,实现了业务发展与财务管理的平衡,全面降低了“三道红线”压力。“三道红线”之所以会成为悬在大多数房企头顶的达摩克利斯之剑,最核心的原因与早期房地产企业长期高速发展策略加杠杆模式密不可分的。因此,“三道红线”相关指标全面达标绿档就成为了一种必然的选择,2019年开始雅居乐开始主动打破一些过去长期存在的路径依赖,通过更加稳健的选择来拓展房地产主业,将财务风险维持在一个可控范围中,并以稳健经营实现了“三道红线”的全面达标绿档。其中,剔除预收款后的资产负债率为68.4%,较2020年末下降3.5个百分点;净负债率较2020年末再度大幅下降15.7个百分点至45.3%;现金短债比为1.18倍。

其次,“板凳深度”是雅居乐推动长远征程的核心关键。

对于广大的房地产企业来说,土地储备其实一直是房企的难题和怪圈,为什么这么说呢?不少房地产的业内人士都在反复强调“拿地就像上瘾一样,明知道囤地风险很大,但是如果地价不断上涨不囤地就会无法经营,但是囤了地资金链承压也会出问题”,在这样的情况下拿地就成为了一个“生存还是毁灭”的终极命题。

不过在如此纠结的局面之下,雅居乐却让土地储备成为了自身长期发展的优势基础,过去几年,雅居乐提出“2+3+N”的拿地布局策略,“2”指深耕城市群指珠三角和长三角城市群;“3”指标准聚焦城市群——京津冀、成渝、中部城市群;“N”指大机会关注的城市群,包括海峡西岸、北部湾、晋中,辽中南、滇中、黔中城市群。

作为曾经聚焦于华南地区的房地产巨头,雅居乐通过区分深耕城市群、聚焦城市群以及关注城市群的划分,增强了自身的土储优势。雅居乐管理层表示“目前集团3700元的土地成本是合理的,也有合理的利润。目前项目主要分布的珠江三角洲、大湾区和海南云南三大区域,仍具有竞争力。”雅居乐上半年的销售业绩分布与其‘2+3+N’战略投资布局是相吻合的,除了全国布局较为均衡外,对优质城市群进行深耕的成果也已经显现出来。

可以说,雅居乐通过自己长期的拿地策略的调整,逐渐形成了属于自己的“板凳深度”,从而为自身的长期征程提供了坚实基础。

第三,多元化让整体生态体系实现良性循环。

当然,聚焦房地产主业是一家房企的根本,但是仅有房地产业务在当前快速变化的市场之中往往显得缺乏足够的灵活性。在这样的情况下,不少房地产企业都已经早早布局,通过非房地产业务给自己谋求多元化的增长曲线。

对于雅居乐来说,多元化是其始终坚持的道路,目前雅居乐已经形成了地产、雅生活、环保、雅城、资本投资等多个业务板块,已构成了一整套生态体系的闭环。

我们看到,雅居乐在依托自身房地产主业的同时,向产业下游延伸形成了业务跨越式增长的物业企业雅生活,在城市生活服务的基础上衍生出环保板块,在生态景观服务与智慧装饰家居方面有雅城,从而形成了完善的下游市场。在大地产链条内,则有代建业务、商业管理,以及城市更新板块。可以说,雅居乐的多元化业务围绕房地主业形成完整的生态系统,实现了多元化业务发展的增长、赋能。

从财报来看,雅居乐上半年多元化业务收入(已剔除关联业务营业额)达到64.9亿,同比增加54%。毛利达到19.2亿,增长56%。多元化业务占总收入的16.8%,与同期相比增加了4.2个百分点。多元化已经成为了雅居乐的又一大增长曲线。

面对着雅居乐的案例,其实给房地产企业一个明确的启示——当房地产业的黄金时代已经过去的情况下,一个稳健的发展逻辑也许远比激进更重要,通过一个长期的战略设计才有可能实现行稳致远的发展。



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