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为什么说复工季租房市场回暖是一个好消息?价格波动又该怎么看?

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江瀚视野江瀚视野 2022-06-16 11:38:48 139602
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最近一段时间,伴随着各地复产复工加速,房地产市场特别是租房市场又开始进入了红火的状态,面对着租房市场的回暖,不少人都在问租房市场回暖该怎么看?为什么说租房市场回暖是个好消息?

一、租房市场回暖了?

据人民网6月14日的报道,6月1日在上海迎来复工复产后,中介们便感知到租赁市场的热度正在慢慢上升,不少优质房源频频出现多位租客争抢的情况,甚至还出现了房东要专门“面试”租客的一幕。

上海的多位租房管家也表示,本月开始,客源量就开始出现激增,租客致电量、预约看房量、线上咨询量大幅提升,同时有委托意向的房东也多了起来,租住市场又忙碌起来了。

来自我爱我家研究院方面的数据,似乎更能印证6月至今租赁市场成交热度的提升,2022年6月1日-12日上海住房租赁交易总量同比增长35.5%。从日度交易量来看,近段时间以来,上海住房租赁市场交易量快速增长,日度交易量基本超过3月“小阳春”时期的日度水平。

长租机构数据也显示,成交量方面,6月1日复工至今的半月内,成交量较疫情封控前半个月增长50%,成交热度与去年同期的毕业季基本持平。

记者调查发现,虽然租房成交量在高位运行,上海区域租赁市场交易量波动较大,但租金价格却相对平稳。6月1日-12日我爱我家上海区域的整租交易中,整租平米租金同比上涨2.0%。克而瑞租售数据显示,黄埔、静安、徐汇、闵行等白领租住群体聚居地涨幅明显,而青浦、松江、奉贤等区则出现了不同程度的下降。

而据21世纪经济报道的消息,以北京为例,根据贝壳研究院最近一期的北京市房产租赁市场月报数据,2022年,北京市新增挂牌房源均价较去年有明显上涨趋势,在高校毕业季来临之前,4月的租金挂牌价就已逼近2021年的峰值水平。克而瑞数据显示,上海等城市于今年5月开启小幅上涨模式。5月上海环比上涨6%,疫情管控的4月份上海个人房源租金环比上涨3%。疫情的两个月里,上海个人房源租金至少涨了9个百分点。

与个人房源租金波动上浮不同,长租机构平台类租金波动较为平稳。据自如研究院数据显示,今年第二季度,自如全国租金水平保持整体平稳的状态,环比波动幅度均在±2%范围内。当前客户续约价格同比去年同期,平均涨幅在2.5%-3%左右。

二、为什么说复产复工租房市场回暖是个好开端?

看到当前租房市场的全面回暖,这其实是一个非常好的消息,我们该怎么看这件事呢?

首先,当前租房市场的回暖其实是多期叠加的结果,这个结果并不让人意外:

一是,从租房市场周期的角度来说,每年年中毕业季都是租房市场最火热的时候,大量的大学毕业生开始步入社会,租房市场就会逐渐出现需求增加的现象,当前租房市场的变化其实就是租房周期的一个必然结果。

二是,疫情因素下,催生了不少新的租赁需求,如更换有品质的小区,或从群租状态转为单人租住等,租房市场因疫情因素品质意识被唤醒。

三是,从当前市场变化的角度来说,当前是各地复产复工的关键时期,伴随着各地逐渐进入常态化的状态,市场开始重新恢复正常,当前的市场回暖是前期市场需求集中出现的一种体现。

四是,租房市场的长周期也已经开始形成,当前对于整个租房市场来说,正在进入长周期的关键时刻,在这样的情况下租房市场,特别是长租市场逐渐开始形成了属于自己的优势,对于很多年轻人来说租房的意愿也开始提升。再加上国家多种政策的相继出台,租房市场正在进入一个更好的状态。

因此,当前租房市场的回暖在多种因素的共同作用之下开始形成,这可能就是当前租房市场发展的关键所在。

其次,租房市场的价格波动正在呈现出分化的特征,这个特点也是相当明显的:

一是,对于个人房东来说,当前市场相对压力较大,不少企业的经营压力也较高,从而让个人房东有倾向通过涨房租的形式来转嫁自身生活成本,从而推动了房租价格的上涨,这是当前房租涨价特别是个人房东房租涨价的核心原因所在。

二是,对于长租机构来说,经历了之前一段时间的疫情冲击,长租机构手中所拥有的房源数量较多,好不容易迎来了市场的回暖,长租机构有意愿用相对更低的价格将房子租出去,叠加优惠特价房源因素,所以最近房租价格对于长租机构反而有下降的趋势。

三是,对于中介机构来说,中介机构在房地产买卖相对压力较大的情况下,更愿意通过房地产租赁来进一步提振业绩,所以对于当前的中介机构来说,其更倾向于推动更多的房源进入市场,从而吸引更多的租房者产生更多的交易。

第三,当前租房市场的回暖到底该怎么看呢?从整个宏观经济的角度来说,当前租房市场的回暖是一个良好的开端,代表着中国经济正在稳步复苏,经济的韧性体现的非常明显。不过从具体租金水平来说,建议还是要客观看待市场的价格变化,我们反复强调市场的价格实际上是根据具体供给和需求波动的结果,价格既不可能始终上涨、也不可能不断下降,而且在当前市场全面回暖的大背景下,局部地区出现供应相对不足,需求相对过剩的现象是比较常见的,自然而然也会推动价格上行,这是市场经济的客观规律。

所以,从长期市场的角度来说,我们很开心地看到当前租房市场的回暖,不过也必须要深刻认知当前租房市场的价格波动,对于个人房东、机构房东的部分区域的价格涨跌都应该用更加理性的态度看待。 

租房市场已经开始回暖了,中国经济的长期可持续发展将更加值得我们期待!

 


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