美好置业的惊魂6日和6年转型路

斑马消费 杨柘

美好置业的股价，就像闸门洞开的洪水，一泻千里。

连续6个交易日跌停，股价几近腰斩，13万股东被“活埋”。公司也不明就里，认为这波股价暴跌是非理性的，不能反映公司的价值，欲用过亿资金回购挽救股价。

那么，美好置业的基本面究竟如何？

从地产开发商到美好生活集成商；从拿地卖房，到装配式建筑、现代农业。6年转型，长路漫漫，地产业务不断萎缩，新业务持续亏损，公司业绩直线下滑。

转型是有阵痛，成长确需时间。只是，美好置业让外界等待得太久。

狂跌6日，股价几近腰斩

美好置业的这一波股价大跌，之前几乎没有任何征兆。

今年以来，公司股价犹如一潭死水，一直在3.8元上下徘徊。

1月15日，骤然大幅波动，放量成交，收盘封死跌停。随后的5个交易，巨量资金集中出逃，期间虽偶有博弈，但均以跌停收盘。

在连续跌停4个交易日后，1月21日，美好置业（000667.SZ）紧急公告，控股股东正在筹划与公司产业链相关的重大交易事项。当天有资金进入撬板，股价出现小幅波动，最终未能止住暴跌的大势。当日，累计成交额超过10亿元，几乎为公司市值的1/5。

所处行业没有变化，公司基本面未现明显异常，亦没有重大事项，股价为何狂跌不止？13万股东百思不解、彻夜难安。

15日盘后龙虎榜统计，3家温州地区的证券营业部现身卖出榜单，合计卖出超过6000万元，占当日成交额的近35%。

外界普遍怀疑，美好置业是遭遇了“温州帮”砸盘。按他们的通常做法，一旦出手，一般都是连续多个跌停。后来，美好置业的股价走势，也逐渐印证了这一判断。

截至1月22日收盘，美好置业股价为2.02元，较1月14日收盘价已几近腰斩。

释放重大交易事项的利好消息未能止跌。1月23日，美好置业使出绝招，计划出资1-2亿元，以不超过4元/股的价格，回购公司股份。不知道，这一大招，能否挽救本周的股价。

美好置业认为，近期股价是非理性下跌，不能体现公司的实际经营状况和价值。

那么，美好置业的基本面究竟如何呢？

地产业务逐渐萎缩

刘道明是美好置业的实际控制人、董事长。他出生在湖北洪湖农村，19岁那年，离开家乡前往部队服役。从部队转业后，有过短暂的地方工作经历。

1988年，海南特区成立，吸引大批人下海淘金。刘道明就是第一批海南淘金者，参与了当地的房地产炒作。

1993年，他在海南创立名流置业，开发了“名流花园”、“名流国际同城”等项目，赚取了人生第一桶金。

之后，他将公司从海南迁往北京，觊觎全国市场。2002年，公司借壳华一投资，曲线上市。

上市之后的名流置业，体量仍整体偏小，知名度较低。直到2007年，公司一举收购了武汉、重庆、惠州等多地7家项目公司，真正开始了全国化征程。

这是一个开发房产躺着就能赚钱的好时代。

地产行业完成了黄金十年的野蛮生长，行业集中度越来越高，强者恒强的趋势越来越明显。

再度回归公司，刘道明感到了四周潜伏的危机。是卖船上岸，还是继续掌舵？

2013年五一长假期间，刘道明把自己关在酒店思考了3天，终于找到了答案。

次年，他带领公司开启了转型之路。将公司从名流置业变更为美好集团（2016年又变成美好置业），展现“让生活更美好”的愿景，从地产开发商升级成美好生活集成商。

2016年，城中村综改板块强势助力，美好置业来自房地产业务收入达到顶峰，为50.62亿元，当年归母净利润6.68亿元，创造了公司历史。此后，一路下滑，到2019年，房地产收入刚刚过30亿元，业绩更是降至6689万元。

斑马消费梳理发现，2016年以来，美好置业房地产开发业务的经营完成率，均与目标相去甚远，土地储备连年降低。随着近期对东莞、安徽等三家子孙公司的出售，公司土地储备将降至百万方以下。

虽然一级开发是公司业务之一，出售土地名正言顺，但在外界看来，这是美好置业缺钱的标志。

新业务吞噬业绩

装配式建筑是美好置业转型的一个重点方向。2014年，公司在武汉名流世家K2项目开展内部试点，作为湖北省高层住宅首个装配式试点项目。

此后，公司不断对美好建筑装配科技公司加大投入，最终形成控股，纳入合并报表范围。启信宝显示，美好装配目前已在全国各地设立了20多家子公司。

装配板块人员急速扩张，从2017年的329人猛增至2019年的2430人。期间，装配公司收入从3.34亿元增至7.14亿元，净利润亏损额从1352.84万元暴增至5.98亿元。2020年上半年，装配公司营业收入3.09亿元，亏损2.39亿元。

2019年，公司对装配式建筑板块提出了较高的经营目标，但主要经营指标完成率均未过半，其中，新签合同额完成率不足3成。2020年上半年，公司装配式建筑业务签单18.5 亿元，超过80%为内部项目。

在加大装配式建筑业务投入的同时，美好置业开始涉足现代农业，种稻、养虾。

近年，小龙虾行情大火，吸引了各路资金大举进入，导致小龙虾产量大幅提升，消费疲软，价格持续下滑。2019年，美好置业子公司美亿农业收入4502.94万元，亏损1.54亿元。

2020年前三季度，美好置业营业收入21.9亿元，同比增长19.38%，归母净利润-1.43亿元，同比下滑288.07%。