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房企困难户也有春天

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斑马消费斑马消费 2021-02-09 07:36:20 571
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斑马消费 杨柘

疫情是挑战亦是试金石,让中国房地产行业高杠杆、高负债的沉疴提前暴露。

资金承压、债务爆雷,已不再是中小房企的专利。随着中国房地产行业调整的日渐深入,昔日无序扩张留下的后遗症,仍需很长的时间来修复。

但是,一些暂时出现困难的大房企,都曾纵横市场数十年,仍然有着各自明显的优势,拥有走出泥潭的自救资本。

可以预见的是,短暂的冬天过后,它们最终还是能迎来新的春天。我们需要的,就是给他们一点时间。

这不,最先出现困难的泰禾集团,已经基本度过了最危险的时刻,债务压力缓解之外,旗下项目进展亦如火如荼。

去年年底,华发泰禾·太仓院子南区高层、上海院子二期洋房等明星项目顺利交付,上个月月底中山泰禾·金尊府一期全部封顶。

2月6日,泰禾集团董事长黄其森带队拜访葛洲坝集团,双方表示将在施工协同、项目股权合作、未来社区建设等领域开展合作。万科之外,泰禾集团又找到了一个颇具实力的帮手。

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雷声滚滚

2020年初疫情爆发,很长一段时间,售楼部关闭、开发停摆,让高杠杆模式下的房地产企业遭遇重创。

当年7月,泰禾集团连续出现债券违约,揭开了房企债务问题的冰山一角。福晟集团那时候已经开始被接管,祥生地产、富力地产等房企年底被爆出大面积“优化”员工,巨无霸绿地控股流动性长期紧张,无奈开启“二次混改”……

总之,安乐的房企原因相似,困难的房企,各有各的忧患。

更难的是偿债高峰即将到来。据克而瑞不完全统计,95家房企2021年到期债券总额7223.81亿元,同比增长22.45%。债券到期房企前5位为华夏幸福、万达集团、富力地产、绿地控股和新城控股,到期债券额度分别为284.85亿元、250亿元、198.4亿元、197.99亿元和197.57亿元。

已披露2020年业绩预告的房企中,只有极少数业绩小幅增长,多数业绩大幅下滑,房企“困难户”的业绩更是不忍直视:

中国金茂净利润几近腰斩;泰禾集团亏损41.74亿元至55.20亿元;泛海控股预亏30亿元至40亿元;绿地控股归母净利润同比下滑6.93%……

业绩承压,它们的债务问题更是雪上加霜。

截至2020年9月,绿地控股总债务规模达到1.03万亿元、泰禾集团为1974亿元,分别同比增长11.97%和1.65%;泛海控股经一系列减负措施,当期,总债务规模同比减少2.36%至1445亿元;2020年上半年,中国金茂负债达到2980.27亿元,同比增长35.75%。

 

价值仍在

矗立在浦东的金茂大厦,西眺整个上海市区及黄浦江,作为中国金茂的经典之作,1999年竣工时成为中国大陆最高大楼。

作为中化集团旗下重要的地产和酒店平台,中国金茂长期坚持高端定位,特别是旗下豪宅项目金茂府等,长期以产品力强、溢价高著称。

在中国房地产行业的黄金时代,致力于打造豪宅样板的中国金茂高价拿地、高价卖房,迅速做大规模,标杆项目不断在一二线城市落地生根。

随着商品房量价齐升退潮,热衷角逐地王的中国金茂首当其冲,这正是公司2020年业绩腰斩的重要原因。

国泰君安研报显示,中国金茂近两年销售增速和均价优于同梯队房企,此次依然计提减值,说明并非销售端出了问题,而是公开市场拿地价格过高碰上严格限价。正常去化之后,公司未来实现有质量的增长仍可期待。

绿地控股20年间,在全球100多座城市打造城市地标,业务虽仍以房地产为主,但最近几年逐渐向大基建、大金融、大消费,以及科创、康养等多元业务加大布局,产业集群协同优势日渐显现。

如果说中国金茂和绿地控股是房地产行业高端化和多元化的代表,那么,泰禾集团则因为住宅精品化而获行业内外认可。

泰禾集团曾是行业TOP20,以开发精装别墅院落产品“中国院子”,在业内独树一帜。公司早期的成功,有赖于黄其森对产品设计和细节的严苛追求,泰禾的“院子”始终是精品住宅的代名词。

依靠“文化筑居中国”的品牌理念,黄其森将泰禾从区域带向全国,公司业绩在2012年至2018年间实现快速增长,2017年销售规模首次突破千亿。

尤其值得一提的是,泰禾在一二线城市囤积了大量优质土地,这些都是稀缺资源。

据2020年中报,公司土地储备集中在珠三角、长三角及京津冀等国内经济最发达的区域,总土储建筑面积3270.14万平方米,对应可售货值数千亿。这个土储规模,已经够公司卖好几年了。

泰禾集团在土储、产品、建造和集采等多个方面的优势,正是万科愿意出手相救的重要原因。

 

积极自救

2020年,万科重点干了3件大事,养猪、为广信资产包引入战投,以及向老朋友泰禾集团伸出援手。

为营救泰禾集团,万科准备拿出24亿元成为其二股东。当然,更重要的是,万科这家最优秀的房企,对泰禾集团的信誉背书。

这在很大程度上替求援屡屡碰壁、内外焦灼不安的黄其森解了围,也让债主们悬着的心放了下来。

其实,早在2019年,泰禾集团就已经意识到可能出现债务风险,当年先后出售10多个项目,以减轻债务压力。

截至去年10月,泰禾集团有到期未归还债务487.1亿元,尚未支付的利息为64.76亿元。为此,公司积极和金融机构沟通借款展期。截至2020年12月,已有138亿元债务得到金融机构展期,其中,长城资管深圳公司将120.03亿债务展期至2023年12月18日,民生银行将18亿贷款展期至2023年6月10日。

公司开启的债务重组正有序进行、稳步推进,显示出泰禾集团积极偿债、推动企业走上正轨的诚意和决心。

在债务压力面前,“困难户”们各有各的难处,积极自救始终是主旋律。

富力地产如今的流动性危机,可能在4年前接盘万达酒店资产时就已注定。这笔177亿的交易,让富力成为了全球最大酒店业主,也就此背上了沉重的包袱。

2020年上半年,富力地产裁员2万多人,减少成本开支20多亿元;在年底,拿出房源号召员工买房、以44亿元出让广州国际机场富力综合物流园70%股权给黑石集团,公司这才稍微喘了口气。

万亿负债加身的绿地控股也在寻求改变。在1月21日的媒体交流会上,公司董事长张玉良给出降负债方案,围绕3年降负债,力求一年降一档。

身在转型中途的泛海控股,为减少金融业务受资金短缺的影响,选择再次卖地。1月初,泛海将武汉中央商务区一处土地以30.66亿元出售给绿城集团,以此改善公司资产结构及资金状况。

2月1日,在金融机构债权人委员会组建暨第一次会议上,华夏幸福大股东、董事长王文学明确表态:坚决不逃废债。

这是大局观、是困难房企的承诺,也是市场需要的定心丸。

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