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建业地产的另类突围

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斑马消费斑马消费 2021-04-02 07:54:10 457
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斑马消费 杨柘

2020年,建业地产增收不增利,是因衍生金融工具的公平值变动,导致其公平值录得亏损6.13亿元,公司归母净利润同比下降10.60%。

建业地产长期重仓河南一省,收入、销售额甚至土地储备9成以上均来自该省,从2018年启动走出河南战略,在执行层面上始终难有突破。

与此同时,公司盈利能力越来越弱,2020年净利率仅为行业平均水平的四分之一。

如何突围?也许正是创始人胡葆森最大的焦虑。

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增收不增利

4月1日,建业地产(00832.HK)披露2020年度业绩,公司实现营业收入433.04亿元,归母净利润18.02亿元,同比分别增长40.75%和-10.60%。这是近3年公司业绩首次出现负增长。

公司解释,这是由于外汇远期合约、外汇期权合约及外汇掉期合约等衍生金融工具公平值变动所致。变动前,公司权益持有人应占溢利为24.14亿元,较2019年增长28.7%。

斑马消费梳理发现,2020年下半年汇率波动,公司深受影响,上述衍生金融工具公平值变动录得亏损6.13亿元。

建业地产创立于上世纪90年代初期,在河南省内家喻户晓。

斑马消费梳理发现,在河南省内122个县及县级市,均有建业的项目或楼盘,公司近98%的收入来自于河南省内,业内长期称其为“河南王”。

2020年,公司实现销售额1026.42亿元,同比增长1.5%,其中重资产销售额683.39亿元,同比下降4.8%,完成全年目标的85%。克而瑞数据显示,2020年,公司行业排名(操盘榜)已从2019年的第27位降至34位。

当期,公司实现毛利润85.96亿元,同比增长7.4%,毛利率下降6.1个百分点至19.9%。公司表示,受去年疫情影响,公司在部分城市采取去库存策略刺激销售,销售提价空间收窄。

去年9月,公司创始人胡葆森对外宣称“不带头涨价”,实质上公司销售均价上涨并未停止。全年销售均价为6811元/平方米,较上年增长5.24%,但净利率同比下降3个百分点至4.85%。同期,中国百强房企平均净利率水平在11%-12%区间(中指院数据)。

 

偏安一隅

在中国房地产行业,建业地产绝对是一个特殊的存在。无论行业如何巨变,公司都不为所动,偏安河南,自得其乐。

公司每年的营业收入、销售额、开工项目、在建项目,甚至土地储备超过90%均位于河南省内。

公司能不能摆脱对河南的“依赖症”?胡葆森始终没有松口,以至于长期被外界认为其保守、固执,甚至是对扩张的胆怯。

2019年,公司上市11年之际,年销售规模才突破千亿,与同时期创立的万科等房企相比,差距越来越大。

过去,胡葆森之所以深耕河南,主要是笃信省内城镇化率有较大提升空间。随着城镇化率提升、棚改红利褪尽,建业地产大量布局在省内三四线城市的项目去化难度加重。截至2020年末,公司存货894.31亿元,同比增长27.77%。

碧桂园、中梁控股以及新城控股都曾重仓三四线城市,但都在不约而同地淡出,房企们对这些市场的预期正在降低。

然而,建业地产仍逆市省内拿地。2018年至2020年,公司分别新增土地储备建筑面积1351万平方米、1303万平方米和918万平方米,截至2020年末,公司土地储备建筑面积达到5411万平方米,权益土地储备建筑面积为4209万平方米。

精耕省内市场是没办法的办法,据报道,在多次内部会议中,胡葆森对没有及早走出河南深感遗憾。

今年2月初,他以发表《老胡家书》的方式,再次提出走出河南的“条件”:自2021年起,将企业战略半径从300公里延长至500公里,走出河南,走向大中原。

 

另类突围

2018年,建业地产首次提出走出河南战略,执行上始终未有大的突破。

据2020年度业绩报告,公司在建项目180个,其中177个位于河南省内,另外3个布局在海南省。

在房住不炒、融资收紧的市场背景下,像多年前全国化扩张并不实际,尤其对于资产负债率超过90%、盈利能力渐弱的建业地产来说,无异于火中取栗。

胡葆森已在去年启动将建业集团旗下代建业务平台“中原建业”分拆赴港上市。如若顺利,胡葆森将拥有建业地产、筑友智造科技、建业新生活等4家上市平台企业。

2015年,胡葆森实施建业+战略,除了房地产业务,公司向新生活方式服务商转型,涉足酒店、文旅、项目管理等业务板块。丰富业态、拓展业务的同时,分散经营风险。

从业绩上看,5年前的转型已有些许成效。2020年度业绩报告显示,公司轻资产合同销售金额为343亿元,占比销售收入的33.43%。

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