业绩骤降6成，中洲控股逐渐边缘化

斑马消费 杨柘

没能在上一轮发展周期里崛起，中洲控股正逐渐被边缘化。

2020年，这家深圳房企仍然没能摆脱业绩困局，继续陷在增收不增利的泥潭中，销售规模不升反降，排名已跌至行业第163位。

潮汕商人黄光苗领导的中洲控股激进不再，盈利水平起伏不定、销售规模小以及去化缓慢，已成为影响公司未来发展的三大不确定性因素。

业绩继续滑坡

2020年，房地产行业集中度继续向百强房企靠拢，早已走在下坡路上的中洲控股（000042.SZ），仍没找到摆脱困局的办法。

昨日披露的2020年报，公司业绩极其难看：实现营业收入106.97亿元，归母净利润2.81亿元，同比分别增长48.30%和-64.26%。

去年，公司销售面积72万平方米，实现销售金额139.91亿元。尽管擦线完成了年度销售目标，仍较上年减少9.86%。

实际上，在2016年突破百亿销售额后，公司销售规模一直难有重大突破。2017年至2019年，分别为144.91亿元、131.72亿元和155.21亿元。

销售规模停滞不前，公司收入规模和盈利水平更是上蹿下跳。2017年为公司阶段性高光时刻，当年实现营业收入86.54亿元，归母净利润6.15亿元，随即陷入下滑的局面。

2018年至2019年，公司营业收入分别为79.42亿元、72.13亿元，同比分别增长-8.23%、-9.18%，同期，归母净利润分别实现4.47亿元和7.87元，同比分别增长-27.41%和76.22%。

公司2019年业绩之所以向好，主要是出售中洲香港100%股权形成处置收益9.53亿元。2018年-2019年，扣非净利润同比分别增长-32.57%和-76.30%。

公司在2020年也难逃卖资产的窘境。当年6月，将所持深圳建工集团19.90%股权以2.40亿元转让给深圳达克斯科技，影响公司归母净利润减少105万元。启信宝显示，深圳建工集团成立于1983年，是当地一家老牌建筑工程施工企业。除此之外，2020年6月，中洲控股将子公司惠州璞玉51%股权、深圳中洲洲立100%股权出售。

公司旗下企业盈利不容乐观。2020年报显示，19家主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司中，12家处于亏损状态。

2018年-2020年，公司毛利率从47.08%降至27.25%，同期，净利率从5.22%降至1.50%。这三年，公司平均净利率为5.35%，低于同期15.11%的行业平均值。

业绩长期停滞不前，公司行业排名日益下行。据克而瑞销售榜单，中洲控股行业排名已从2018年的134位跌至2020年的163位。

淡出深圳

中洲控股实控人是潮汕商人黄光苗。早年，他以汽车零配件生意起家，上世纪90年代移居香港后创办中洲集团，逐渐涉足房地产开发等业务，以成功围猎深长城一战成名。

深长城原是深圳国资委旗下企业，黄光苗2011年举牌该公司，两年后斩获控制权，2014年改名中洲控股，成为他手里重要地产发展与资本平台。

入主深长城之后，黄光苗干的最漂亮一件事是拿地。2017年，公司一月内横扫全国5个城市，涉及香港、佛山、惠州、无锡及重庆，激进拿地气势如虹，一时被业内誉为“拿地大王”。

除了大肆拿地，2017年，黄光苗还拟收购华南城23.2%股权，主要是看中后者在全国范围内超过4000万平方米的土地储备，因资金和资本市场等因素，最终和华南城（01668.HK）草草分手。

在此之后，黄光苗似乎失去了往日的胆气，拿地放缓。2018年至2020年，公司新增土地储备（计容建筑面积）分别为163.84万平方米、38.56万平方米和19.04万平方米。截至2020年，公司土地储备建筑面积合计239.10万平方米。公司计划2021年新增土地储备计容面积40万平方米。

土地是房企的重要生产资料，公司对拿地大幅放缓，意味着未来发展空间面临受限的可能。

另一方面，自黄光苗引入职业经理人当起甩手掌柜后，公司动作愈发保守谨慎，甚至已经出现消化不良的症状。

数据显示，2018年至2020年，公司存货分别为257.9亿元、325.5亿元和308.8亿元，分别占比各期总资产的56.00%、72.11%和69.49%。

据年报，去年，公司存货跌价准备8.22亿元，涉及佛山璞悦花园、惠州半岛城邦等多个在建或完工项目。

公司称，其房地产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域。据去年年报，深圳中洲坊创意中心项目是公司在深圳仅有的在建房地产项目，惠州、重庆、上海及成都等深圳外城市市场，成为公司的业绩贡献主力。