盈利增速大幅降低 短债偿还缺口344亿 富力危机还有解吗？

内容来源：和讯网

当房地产行业下行周期遇上融资紧缩，外界对负债率较高的广州富力地产股份有限公司（以下简称为“富力地产”）的未来发展就变得尤为担心。

这种担心清晰的反映到了股价上。8月22日午时，富力地产发布2019年半年报，财报显示，其营收350.53亿元，同比增加3%，相对于去年66.98%的增速大幅下降。当日，富力地产股价应声下跌，跌幅1.35%，股价下跌延续到了8月23日，跌幅1.37%。

毛利润下降1.32%

对比今年和去年的半年报可以发现，富力地产的主要盈利指标增速大幅下降。

首先是营业收入和纯利润。财报显示，2019年上半年，富力地产的营业额为350.53亿，同比增加3%；纯利润41.70亿元，同比增加2%，而去年同期这一增速分别为67%和64%，今年增速指标未及去年的零头。

对于上半年营业额及纯利的表现，富力地产在财报中表示，主要是交付面积增加至287万平方米，同比增加20%，另外，物业投资及酒店营运分部的经常性收入为39.07亿元，同比增加17.33%。不过，这显然不足以解释营收和纯利增速下滑的原因。

在业内人士看来，这可能与富力地产销售均价出现下滑有很大关系。财报显示，富力地产上半年交付物业销售均价为1.04万元/平，而2018年同期的平均售价是1.23万元/平，对此，富力地产董事长李思廉在业绩会现场表示，由于“期内新项目贡献的营业额占总营业额的23%所致，新项目通常以较低售价推出以吸引客户。”

此外，富力地产毛利润亦出现下降。财报显示，2019年上半年，富力地产实现毛利润129.64亿元，同比减少1.32%，这与销售成本上升有关，富力地产上半年的销售成本是220.89亿元，同比去年增长5.4%。

同时，富力地产的毛利润率和净利润率亦出现轻微下降。来自亿翰智库的数据显示，2019年上半年，富力地产毛利润率为37%，较去年同期下降1.5个百分点；核心净利润率为11.3%，较去年同期下降0.8个百分点，净利润率为11.9%, 与去年同期基本持平。

富力地产上半年的表现并未获得较好的市场反馈。8月22日，富力地产发布财报，其股价应声下跌1.35%，当日最低股价12.620元，成为本周最低点。不仅如此，2019年上半年，摩根大通连续减持富力地产股票，总额约3.54亿港元，减持后，摩根大通持股比例降至4.75%。

销售增长空间有限

对于富力地产而言，盈利能力主要取决于销售规模的增长。在业内看来，无论是上半年大幅下降的销售增速，还是李思廉亲口承认下半年“暂停拿地”，富力地产销售增长空间十分有限。

财报显示，2019年上半年，富力地产销售额为602.2亿元，销售增速从去年同期的47%大幅降低至6%，低于已披露财报的其他同类房企（诸如金科销售增20%、中梁销售增速26.8%）。距离年初定下的1600亿元的销售目标，富力地产还有近1000亿的距离。

按照富力地产2019年推出的3000亿元货值，富力地产的去化率需要达到53%，才能完成1600亿元的年度目标。

“分开来就是上半年卖600亿，下半年卖1000亿左右，特别是四季度推的货会多一些。”对于能否完成销售目标，李思廉在业绩会上给出了肯定答案。“我们下半年应该是卖900到1000亿左右，全年大概是1500、1600亿左右，这个没有大的问题。”

不过，外界可能并没有像李思廉这么有信心，比如亿翰智库日前公开表示，若要完成全年销售目标，也就意味着2019年8-12月，富力地产平均每月销售金额至少需要达到179亿元，这对富力地产而言或将是一大挑战。

至少刚刚过去的7月，富力地产的销售额没有达到179亿元。和讯房产查阅公告获悉，富力地产7月总权益合约销售额约105.0亿元，截止2019年7月31日，富力地产总销售额707.2亿元，年度目标完成率44%。

距离2019年结束还有4个多月，届时这一疑问将得以证实。大家更关心的是，富力地产的拿地节奏放缓，尤其下半年可能不再拿地，业内普遍认为，富力地产的销售增速已经很低，而放缓拿地有可能进一步限制富力地产的销售增长空间。

“上半年的土地收购活动较为温和。”这是富力地产在财报中的表述，据李思廉介绍，2019年上半年富力地产新增土地储备大约180亿元，分布在20个城市，平均地价为2700元/平方米，估计产生的货值大概850亿元。

在业绩会上，李思廉亲口承认此前盛传的“停止拿地”文件由他亲自起草。“其实全国短时间看见的融资条件都比较紧，所以企业本身出于自身的保护，保守一点也是正常的。”不过他强调，大家看看文件的后面两句，即“如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。”

截止2019年上半年，富力地产拥有土地储备权益可售总建筑面积为6100万平方米，一二线城市占比为47%，三线及其他城市占比为37%。

高负债风险加剧？

“停止拿地”文件引起了很大关注，外界纷纷猜测富力地产的高负债是不是已经非常危险。起码从上半年情况看，富力地产的负债水平确实进一步增加。

财报显示，2019年上半年，富力地产的资产负债率上升1.95个百分点至82.38%，具体来看，截止2019年6月30日，富力地产的长期借款1376.33亿元，比去年同期的1109.48亿元增加266.85亿元；短期借款（包含长期借款的当期部分）总额578.66亿元，比去年同期的523.5亿元增加55.16亿元。

可以说，从2017年至2019年上半年，富力地产的尚未偿还贷款额度一直不断增加，尤其2019年上半年增加322亿元，超过去年新增211亿元。

图片来自2019年上半年富力地产财报

数据来源：企业公告 单位：亿元

贷款额不断增加的同时，融资利率亦不断升高，这意味着，融资压力进一步增大。

财报显示，2019年上半年，富力地产新增融资中，境内新增合共386.9亿元，整体的融资利率为6.27%；境外新增融资28.3亿美元（或相等于人民币194.3亿元），境外融资利率为7.29%，而这一均值在2018年是5.36%。

对于高负债压力，富力地产曾在2018年财报中表示，在解决债务到期问题时面临比往年相对更大的压力。“在利率上升及流动资金收紧的环境下，加上市场上出现离岸及境内到期债务的违约问题，进一步放大了市场对高尴尬公司的负面情绪，并且影响其发行新债的表现。”

面对总额578.66亿元的短期负债，富力地产在财报中着重提及现金储备增加390.3亿元，然而扣除受限制的155.71亿元现金外，可用现金及现金等价物只有234.58亿元，这一缺口是344.08亿元。某知名会计学教授认为，富力地产的速动比例为0.48，说明了偿债压力很大，一旦流动负债到期，或难以周转。

面对不断增长的负债，目前，富力地产还没有给出解决方案，其在财报中的提及是“2019年有若干债务到期，通过一系列的融资活动，令公司得以将众多到期债务全部再融资至两年至三年甚至更长时间。”这一说法显得颇为无奈。

上述专家提醒，房地产行业融资环境艰难，对于富力地产这样主要依靠融资驱动的房企来说，一着不慎满盘皆输，一旦借不到钱，极有可能难以为继。

他继续表示，房地产企业普遍存在赌徒心理，以富力地产为例，其超过80%的净资产负债率，一旦遇到危机，有可能走上“卖卖卖”的道路，资产价格极有可能随之下降，若资产降幅达到20%，就可能面临资不抵债的情况。

一个常识是，高杠杆企业对经济周期更为敏感，对资金密集的房地产行业尤为如此，如果未来房价下降或老百姓(603883)关于房价上涨的预期不再，依靠融资的高负债企业都有可能陷入严重亏损。