十年后，你的房子还值钱吗

说房价预测，就要先搞明白房价是因为啥涨。

01

房价上涨的原因主要有两个：

第一，人口进城影响了城市的土地供需，地少人多房不够住，房价肯定要涨。

第二，商业银行以土地抵押给央行，释放的货币量一直在增加，市场上的货币多了，各种资产价格自然就会上涨，最吸引资金的房产也就水涨船高了。

说白了就是钱多，地少，人多。物以稀为贵，加上市场上不缺钱，所以房价就涨了。

02

钱都从哪儿来？

一个国家有多少钱，就看M2（货币供给量）。一个国家全部用来花的钱，好比一个家庭所有的钱。

可以看到M2的增速在2009年以后开始逐渐走低，2015年以后M2已经跌破10%。

这就好比一个家庭每年增加的钱的比例越来越少，国家的钱也是如此。

03

为啥钱少了房价还在涨？

M2下降的趋势2009年就有了，为什么这些年房价还涨呢？

答：房地产市场里的钱没少。

2009年后，M2货币量少了，但家庭举债（房贷）和企业举债（融资）政府举债都没有少，这也变向的让央行去投放货币。

2010年以前M2增速高（钱增加比较快），多出来的钱，一大部分流入房地产，一小部分流入其他行业，当时人口主要向一线聚集，所以全国房价相对平稳，但一线房价直线飞涨。

2010年以后央行放钱，银行拿到钱之后，不想贷给实体企业（负债高的实体不赚钱），更偏好借钱给房企（收益率高且还钱有保证）。

后来不能直接借给房企，搞理财或者信托抵押进入债券市场，结果举债借钱的都是房企（还是因为收益率高）。

再后来券商的资管、基金子公司也充当贷款渠道，银行先贷款给他们，然后钱最终还是进入房企。

2015年初还有一部分通过场外配资进入股市，结果股市崩了。所以资金只能在银行系统里空转，最后流入到地产。

因为收益率高，地产和贸易获得货币，从银行体系转了一圈最后又回到土地上。

所以2010年到2017年钱增速下降了，但是房价涨的更厉害。因为过量的钱全砸到地产上了。

这笔钱经历千辛万苦到了地产商手里，已经是超10%的成本，然后怎样？只好高价买地，再高价卖房！

所以，从2010年之后的六七年，都是全国举债炒房价的逻辑。中国的债务规模足够高了，政府这2年一直在强调去杠杆（就是降债务）。

而且不管地方债了，明确说了“谁的孩子谁负责”。所以，现在绝对不是债务扩张，甚至能适度容忍各种债务爆掉，这一点从A股爆出的各种债务违约案例也很多了。

不再举债也就没钱来炒房子了，宏观上没有钱去拉动整体房价，也没有客观条件拉房价。

当钱不再进入房地产。而货币总量也不怎么增加的时候，我们可以肯定：房地产里的钱终于是少了。房子终将降温。

04

钱少了，人和地如何？

人呢，肯定不会加速增加了（生育率下降，人口高峰期过去了）。《除了买房，这辈子还能干嘛》里已经说了人口也只会变少！

土地呢？没见少！

05

但房价为啥还不跌呢？

小伙伴要问了，你说不涨了，为什么不跌呢？三线还涨得很好嘛，二线涨得很高嘛！

因为一线的“冻楼”。限售限购之后，房产交易成本极高，交易热情下降，同时外汇管制防止资产流出。没有交易自然不容易涨跌。

可质量最好的一线楼市交易被冻住之后，想投资买房的，只好去二线，那些和一线很像的二线，而二线的资本就去找不错的三线。

而二线和三线本地棚改也制造了大量的货币和居住的需求。所以最近这些地区还在涨。

二三四线的伙购房群体在为一线的楼市虚火买单。

某些房企正是利用这个机会在三线四线大肆拿地，高速兴建，压缩周期卖期房，提高首付，然后快速回款补上债务窟窿。

这样，前几年这些房企在一线用的高杠杆投资就被降下来，他们的债务问题也被堵上。银行和地产商切断和垃圾资产的联系，完成自己的自救和过冬。为下一个周期做准备。

所以从二线到三线四线楼市过热其实是一线楼市的传导加杠杆刺激造成的货币现象。

随着资金的快速消耗，棚改也逐步收尾。

这个热度还能有多久？不会太久。

因为多数地区不是需求的上升。

如果二线楼市真的那么质地优良，还用出台那么多抢人政策吗？

06

未来房价——长期横盘

不涨又没办法跌，只好是长期横盘。局部有热点，局部有降温，这就是未来几年全国房价趋势，更多的是阴跌，少数有暴涨。

从投资回报率看房产投资，不会有让你惊喜的收益了。

假设一个房子从1万涨到6万，未来可能涨到8.5万。那么不同时间买房的收益率是多少呢？见下图：

可以发现在 2008年买入，是6倍收益；如果2013年买入就不足3倍了，如果在6万的价格，在2016年买入，未来就算有过8万，长期持有的投资回报率都很低。

说白了，越早买越合适，2014年以后错过了就错过了。世界上没有只涨不跌的东西。

历史上没有一个国家是靠盖房子成为强国，让百姓生活幸福的。中国古代的任何一朝代也没有靠房子打下天下，鼎盛春秋的。

不要迷信房子的过去，要多看看自己事业的未来。

大原则就是：二三四线的房子少买，一线的房子挑着买，因为一个人能力不是有多少房子，一个国家的强盛不是看有多高的房价。