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这次,孙宏斌“食言”了?

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云掌财经云掌财经 2020-08-10 12:00:29 3315
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作者:乒乓一言


5年前放话融创物业“不上市”,现在也要IPO了!

孙宏斌大概没想到,有一天自己说的话会被打脸。

四年前,融创中国董事长孙宏斌曾明确提到,不会谋求物业管理公司分拆上市,因为开物业公司就像办公共服务类机构,如果用分拆上市将其变成赚钱的工具,做法并不可取。

四年后的5月28日,融创中国的股东周年大会上,融创中国行政总裁汪孟德表示,融创服务将在今年安排上市。

如今,传言得到了证实。

融创服务赴港上市

8月6日晚间,融创中国公告称,集团建议通过全球发售,及向股东分派少部分股份的方式,分拆附属公司融创服务控股有限公司(以下简称“融创服务”)于香港联交所主板上市。同日,融创服务发布招股文件,正式启动上市计划。

图片来源:官方公告

受次消息影响,8月7日早盘,融创中国股价逆势上涨,盘中涨幅一度超7%,收盘报收于36.3港元/股,涨幅3.86%。

其实,关于融创分拆物业上市的声音,早在2019年就开始了。

传言起于融创的一则人事变动。2019年9月,融创将老将曹鸿玲推上融创服务集团总裁的位子,熟谙财务的她进入融创服务,业内纷纷猜测,融创在为分拆物业上市准备了。

根据官网介绍,融创服务业态涵盖高端住宅(别墅及城市豪宅)、普通住宅、商业、写字楼和城市综合体。

进入2020年,融创服务的调整还在继续。1月,融创服务法定代表人由汪孟德变更为曹鸿玲;3月,融创对内再强调,执行总裁兼服务集团总裁曹鸿玲,不再分管财务管理中心、审计监察中心,精力将更多集中到物业板块。

从物业更名到派重臣管理,再到新近的重新排兵布阵,再度引发业内对融创物业分拆上市的猜想。

到今年5月,融创中国在北京举行股东大会,行政总裁汪孟德及首席财务官高曦表示融创服务将在今年内安排上市。

7月21日,外媒消息称,融创中国考虑在香港就10亿美元物业管理业务进行IPO。

直至昨日,融创分拆旗下融创服务上市的消息最终坐实。

背靠大树的隐忧

数据显示,截至2020年5月31日,融创服务合约总建筑面积达2.27亿平方米,在管总建筑面积1亿平方米,覆盖中国29省、126个城市,86.2%位于中国的一线及二线城市。

2017年至2019年,融创服务收入分别为11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元,年复合增长率为59.5%。而融创服务之所以取得上述成绩,很大程度由融创集团一力促成。

数据显示,融创服务的大部分物业管理服务与管理融创集团(及其合营企业及联营公司)开发的物业有关。截至2017年、2018年及2019年止年度以及2019年3月31日及2020年3月31日止三个月,管理物业产生的收入分别占其物业管理服务所得收入的99.4%、99.1%、99.6%、99.5%及99.2%。

图片来源:招股书

除依靠内生增长之外,融创服务第三方项目的外拓动力略显不足。截至2020年3月末,融创服务的外拓项目只有2个,涉及在管建筑面积仅有135.2万平米,占全部在管面积的比重只有2.3%。

此外,融创服务还披露了,2020年3月31日前的整体平均物业管理费约为每月每平方米3.4元,其中住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米2.9元,同日非住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米7.85元。但其整体毛利率在行业处于低位,以2019年的25.5%进行衡量,这比同年港股房地产服务板块30.4%的平均毛利率要低4.9个百分点。

图片来源:招股书

而在整个物业行业,服务增值化已是趋势,然而融创服务在这一块表现同样欠佳。2019年末其的社区增值服务录得收入1.07亿元,仅是当期总收入的3.8%。与同列TOP4房企的关联物业公司碧桂园服务相比,后者该板块8.65亿元的收入、9.0%的比重则要闪光不少。

更为糟糕的是,融创服务社区增值服务盈利能力也要弱于同行。虽说2019年这一数值已经增至34.6%,但行业增值服务毛利率普遍在40%以上,相比之下融创服务的成绩显得黯淡不少。

多家房企拆分物业上市

自2014年房企分拆物业赴港上市第一股出现后,2018年下半年至今经历了一波物业服务企业上市热潮,并且受到资本市场热捧。今年这种上市热度进一步延续,并且出现多个龙头房企的身影。

年初至今,已有金融街物业、兴业物联、烨星集团、正荣服务等6家物管公司在港上市,此外还有第一服务、合景悠活、金科智慧服务和世茂服务等等10余家房企关联物业公司向港交所递交了上市申请。

据中指研究院预计,2020年内将有至少12家物业服务企业将在港交所成功上市,并且在未来两年内,上市物业服务企业数量将超过50家。

克而瑞物管的统计数据显示,截至2019年年末,通过IPO或借壳上市的内地物业服务企业达24家,其中A股3家、港股21家,港股成为内地物业服务企业上市的首选地。

目前来看,龙头房企中,碧桂园旗下碧桂园服务早在2018年6月19日于香港交易所主板上市。目前该物业公司市值已经高达1365亿港元,而母公司碧桂园市值才2187亿港元,分拆之好处显而易见。

7月31日,中国恒大于香港交易所发布公告称,公司正考虑可能分拆公司的物业管理服务及相关增值服务业务于港股独立上市。

8月6日,融创旗下融创服务发布上市申请材料,正式启动上市计划。

而华润方面,今年2月曾有消息传出,华润置地内部就拆分旗下物业管理业务赴港上市召开电话会议,计划加速上市进程以便在2020年完成挂牌上市。

这样意味着,龙头房企中,仅万科一家暂无物业上市计划。但是,未来,万科物业绝大可能也会走上上市这条路的。

素材综合自:乐居财经、IPO早知道、财联社

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