央行发布报告：房地产行业风险有所上升！

原标题：央行发布报告：房地产行业风险有所上升！

11月2日，央行发布《中国金融稳定报告（2018）》，用大量数据和材料分析了2017年金融市场运行情况，以及对2018年金融市场进行展望。

这份报告的篇幅很长，包括三大部分，23个专题，涉及美国减税、中国贸易博弈、中国宏观杠杆率（政府、企业、居民）、地方政府债务、房地产风险、银行业风险等。一共204页，我也是花了很长时间才看完，下面我们截取报告中比较重要的内容分析一下！

一、报告认为：全球经济几大风险和挑战值得关注，分别是1、美国“宽财政+紧货币”政策组合的溢出效应需密切关注；2、其他主要发达经济体货币政策正常化值得关注；3、逆全球化和保护主义风险仍须重视；4、通胀前景仍存在不确定性。5、高杠杆和沉重债务负担可能使消费和投资增长承压。

点评：在央行列举的五大风险中，对中国影响最直接的是1、3点，宽松财政就是减税以及增加政府支出，紧货币就是加息和缩表，前者是可以吸引国外资金到美国投资，而美国加息又增强了美元的吸引力，强化了这个进程，这是与前几次加息所不同的。特别是目前美股处于高位，如果货币政策收紧的速度太快，那么对股市的影响将是巨大的。

在谈到中美贸易摩擦对中国的影响时，央行引用一些机构的话术说，其对GDP的影响在0.2%至0.5%之间，但是对投资者情绪的影响可能远远大于这个值。也就是说央行认为中国贸易博弈对中国影响是有限的，之前A股的大跌更多是受情绪的影响。这个说法和此前央行行长易纲的表态一致。

二、报告认为：中国房价过快上涨的势头得到了有效抑制，比如北京、上海等城市的房地产交易量明显下降，2017年末，个人住房贷款余额同比增速相应降至22.2%。

点评：从之前开发商降价、土地流拍的情况来看，近几个月来中国楼市确实有一定程度的降温，中国楼市目前房价下跌的压力要比房价上涨的压力大，这也是近期一些地方蠢蠢欲动要放松楼市调控的主要原因。考虑到房价已经经历了几轮上涨，2016年一二线城市房价牛，2017年三四线城市牛，在牛市刚过的情况下，监管层不大允许在这么短的时间内再出现牛市，现在中国居民债务上涨的很快，而居民债务上涨又与房价息息相关，本次报告央行也坦言，过去几年中国住户部门的债务增速与房价增速保持一致！

但要注意，报告说的是抑制“房价过快上涨”，没说房价不能上涨！

三、报告认为：目前我国储蓄率较高，社会资金充裕。破解当前市场化债转股资金来源和成本问题，达到降低企业杠杆率的目的，关键是要完善储蓄转化为股权投资的长效机制，推进债转股的资金来源即负债方的转变，促进社会资本形成。

点评：说白了就是将企业风险转移，接盘的可以是机构，也可以是居民。优点是利用社会存量资金改善企业业绩，缺点是如果经营不善，风险就由接盘者来承担。

四、报告分析了短期消费贷款异常增长的原因：1、在整体利差处于低位的情况下，银行有动力投放收益更高的消费信贷，P2P监管趋严也促 使了部分消费贷款回流银行体系；2、房开支骤增透支了部分居民的消费能力；3、部分购房者利用消费贷等产品规 避首付比的限制。

点评：后两点是今年中国在经济下行压力如此之大的情况下，依然不放松楼市调控的主因，前者透支了未来的消费能力，后者放大杠杆，极易出现金融风险。

五、报告认为：2017年末，我国住户部门杠杆率(债务余额/GDP)为49.0%，低于国际 平均水平(62.1%)，但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)。

点评：事实上中国居民目前的杠杆率应该不止49%了，我在《一份官方报告，透露楼市重要信息！》一文当中说过（微信公众号：小白读财经，可查看）：居民购房当中有些首付是借来的，根本就没法统计，把这些因素考虑进来，居民杠杆率就不低，本次报告中央行也引用了国际货币基金组织的说法，如果这个数值超过65%就会影响到金融稳定！

六、报告认为：2017年全国各地区住户部门债务风险程度不一。杠杆率超过全国平均水平的省份分别是:上海(65.5%)、浙江(65.4%)、甘 肃(59.8%)、广东(59.1%)、北京(58.8%)、福建(57.5%)、重庆 (50.6%)、宁夏(49.3%)和江西(49.2%)。上述地区中，上海、浙江、广 东、福建、重庆5个省市的住户部门债务与存款的比例以及债务收入比也超过 全国平均水平，应加以关注！

点评：央行列举的杠杆率排名当中没有具体到市，如果你所在市区的杠杆率过高就要注意，这可能是未来房价调控的重点。

除了上面6点之外，本次报告下面几句话或数据也值得我们关注：

1、一旦货币政策（美、欧、日）收紧过快，导致长期利率抬升，可能对宏观经济和资产价格产生较大影响，阻碍复苏进程并引发金融风险。

点评：年初美股经历一轮调整，央行在货币执行情况报告中也提到与美联储收紧货币政策有关。

2、（中国）进入稳杠杆阶段（2017年末宏观杠杆率248.9%，比2016年高2.4个百分点，增幅比2012—2016年 杠杆率年均增幅低10.9个百分点）。

点评：这意味着中国在内外压力下，中国由强去杠杆转为稳杠杆，短期来说对经济增长、股市都是利好。

3、近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升，相关风险可能通过多种渠道影响金融体系，须予以高度关注。

4、据不完全统计，2013—2017年， P2P等网贷行业贷款余额(包括企业贷款和个人贷款)的年均复合增长率达到159%。

点评：2013—2017年，M2增速（居民存款+机构存款+现金）也才在百分之十几左右，159%的增长率已经告诉你这几年钱都去了哪里。

5、2008年末，我国住户部门杠杆率为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升 31.1个百分点。

点评：10年间上升31.1%，已经告诉了我们这10年间印钞增速和货币增速最大的贡献者是居民部门或者说是房贷。

6、报告认为：要关注房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险。

点评：这是目前以及未来楼市调控的重点，一是提高房贷的门槛、提高是首付比例；二是整治首付贷；三是限制房企融资。

7、报告认为：货币市场基金风险隐患值得关注！（近年来，货币市场基金规模扩张较快，从2012年初的3 000亿元升至2017 年末的6.74万亿元，在公募基金中占比超过50%，但同时也存在机构投资者集中程度较高、潜在流动性风险较大等问题。）

点评：显然，货币基金增速快要见顶了。

8、在房地产开发贷款不良贷款率增加15个百分点，购房贷款不良贷款率增加10个百分点的冲击下，参试银行整体资本充足率下降至 11.33%，4家银行资本充足率不达标。

点评：房价下跌对银行体系的影响是巨大的，此前中国东方资产管理公司一份报告也显示：如果房价下降20-30%，银行将会面临着显著的压力。具体我在7月5日《如果房价下跌，银行承受多大的跌幅？》一文有过具体分析（微信公众号：小白读财经，可查看）！

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