4月19日！劈死楼市“小阳春”的雷响了？︱张大伟

原标题：4月19日！劈死楼市“小阳春”的雷响了？︱张大伟

这么多年作为房地产半业内的伟哥只发现了一个不变的归类：预测中国房价涨跌的人都是骗子，果然1-3月房地产市场涨的顺风顺水的时候，政策又要来了。

昨天政治局会议+住建部标题的两大重磅政策预期下，各路大侠又改变了口风，一致认为，市场又要完蛋。

中国房地产和中国经济一样，很有点一放就乱，一收就死的特征。一季度为什么房价会涨？原因很简单：

1：买房依然可以赚钱。2：地方政府主动调控欲望不强。3：门关的越来越紧，但经常人才政策等开窗户。4：调控只关注了控，调做的非常少。5：历史最宽松的信贷资金有部分没有流入应该流入的方向，悄悄的买房了。

中国房地产短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。所谓的人口和土地都只是政策下面的表现。

信贷同比数据，只要信贷涨幅在15%以上，房价肯定明显不会跌。而过去的一季度，信贷上涨，是出现市场波动的核心原因。

有人有主要是企业贷款上涨，这其实是不了解中国银行运作的核心，银行的小微企业贷款都必须有抵押物。抵押物基本都是房产。

那么如何预测房地产市场？预测房地产政策？伟哥觉得主要关注几点：

一：房价短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。

1：“六稳”不再成为政策重点!自去年下半年中国经济下行压力加大以来，7月政治局会议以后的每次会议，“六稳”表态都要被提及，而本次政治局会议上，上述表述并未出现:

2：经济是真不错，主要宏观经济指标保持在合理区间，市场信心明显提升，新旧动能转换加快实施，改革开放继续有力推进，一季度经济运行总体平稳、好于预期，开局良好。

3：强调货币政策松紧适度，央行续作MLF，同时重启逆回购操作，坚决没有选择降准。

二：那些城市可能要挨打？调控会加码？

住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。从调研情况看，房地产市场总体保持平稳，住宅销售平稳回落，房价基本稳定，市场预期趋于理性。但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。

按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

其实最近已经有接近10个城市出现了调控再升级：

湖南省财政厅、国家税务总局湖南省税务局、湖南省住建厅下发《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》（以下简称通知），通知要求在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按 4% 的税率征收契税。

北京上周收紧了国管公积金政策，贷款按照认房又认贷执行。4月8日，深圳市住建局印发《深圳市住房和建设局开展房地产市场领域“楼霸”专项整治工作的方案》的通知

4月10日，合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知，

另外包括济南、郑州等地，辟谣松绑限购限价。整体看，楼市最近出现小阳春，市场各种谣言明显出现。济南也住建局与公安局联合发布通知。

信贷宽松下，部分城市前期跌幅大，购房者在市场炒作下怕踏空，入市量提高后，价格开始出现上浮。

那些城市土地市场最近热？

3月下旬来部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复，其中包括合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加。4月包括无锡、苏州、广州等城市的土地市场相比之前也有明显升温。

其实4月开始，这已经有预期，特别是万众期待的降准没有落地。

三：市场就会被雷劈死吗？

1：土地收入减少下，政策不会出现全面变化。

4月16日，财政部召开发布会，发布一季度财政收支数据。今年一季度全国国有土地使用权出让收入下降9.5%。从数据上看，一季度卖地收入降幅有所扩大。今年前两个月土地出让收入同比下降5.3%。，全国土地使用权出让收入2016、2017、2018年分别增长16.8%、40.7%、25%。而2015年受调控政策影响，全国卖地收入同比下降21.4%。

2：政策不会全面转向。

最近很多之前跌的城市二手房房价又反弹了，主要原因还是信贷刺激下，人为的炒作，过去成交量低迷下积蓄的购房者怕踏空！

这一轮小阳春到底多长？核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化，这个政策不变市场波动不会大，这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。

过去一年，很多城市房价的确明显下调了。而且低迷的成交量下，积蓄了不少需求。最近全国开始出现项目宣布涨价，人为的刺激市场。从过去历史看，房地产行业春节后一般都有一波市场炒作.

从市场发展看，随着金九银十逐渐褪色。春节期间市场成交冰封，3月份必然会积蓄大量的购房客户。这种情况下，炒作更有可能会影响市场。

3：最后伟哥总结一下：

1：房地产市场就怕调控，只要调控肯定跌，但是同样道理，只要不调控，或者调控放松，房价就会起来。

2019年一季度来，房企融资难度明显降低，而购房者贷款难度也降低了。

未来市场会如何？很简单，你不用问真真假假的专家。只用看信贷。一季度的资金潮影响远远未过去。

2：市场需求投资化，经过这么多年的房地产发展，楼市发展已经跨过了刚需时代，市场已经成为改善为主流，刚需比例越来越低。投资属性高。一旦涨就追高。

3：地方政府依赖土地财政，卖地收入占地方政府比例高，这种情况下，土地市场波动也非常大。从城市发展看，信贷资金青睐一二线城市，一二线城市相对安全。涨的快的要挨敲打，打也不会往死里打。

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