不必对房价过度焦虑, 只有这些情况出现了, 房子才真的不能买

原标题：不必对房价过度焦虑, 只有这些情况出现了, 房子才真的不能买

最近，燕郊楼市又火了。

不是别的，“炒房客血赔上百万”。安居客的数据显示燕郊二手房挂牌均价相比2017年4月份的高点，跌去了30%，部分二手房价格甚至腰斩。

以上数据，大体上靠谱。从去年到几年，燕郊楼市我也曾经探访过几次，市场的确非常冷清，刚需基本销声匿迹，只有个别胆大的投资客还敢淘笋盘。

燕郊楼市是北三县的一部分。整个北三县的楼市都非常不好，对于熟悉地产的人来说，差不多可以认为这里的房价泡沫破灭了。

不过，对于北三县楼市的现状，猫叔有个观点，我十分认同，鄂尔多斯温州海南等地区的房价大幅下跌，均主要是市场自发所知，房价上升到一定水平，风险预期就会上升，下跌是必然的。但北三县有着非常特殊的情况：政策已经完全左右了市场，当前房价的走势并不能体现真实的供求关系。

如果不做干预，也许燕郊及北三县的房价或许也会经历类似过程，但这些都只能停留在假设状态了。

所以，现在的房价，你说它下跌了也行，泡沫破了也行，也许还会继续跌，但没有成交。而且政策也不敢放松，这就是尴尬的地方。

再说个有意思的话题。

这几天有两位住建部的专家，隔空“掐”起来了。

原副部长仇保兴说中国城镇居民人均住房建筑面积为36.6平米，已经达到了西方主流发达国家的人均住房面积（35-40平米），目前中国城镇居民已经不缺房子。

而另一位住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌则表示，虽然如今我国住宅人均1.1套，但住房仍然不够。理由是36.6平米是建筑面积，西方则是套内面积，如果打个七五折，也就是27平米，仍然有差距。而且以户籍人口的城镇化率42.3%相比，潜在进城人口数量仍然庞大，再加上家庭小型化趋势等因素，现有房子仍然不够。

当然，同时被提及的还有空置税，房地产税等话题。

一提到这些话题，人们就担心房价问题，担心房子成为累赘。之所以有这样的担心，当然还是因为大家的主要资产是房子。中国的现状大家都知道，一直以来就缺乏稳定的可投资产品。普通人还是希望找到一个稳定的可预期的投资品，算来算去，也就是房子。市场上的钱甭管怎么流动，最终主要还是流入了房地产。

所有的鸡蛋都放到一个篮子里，可不就怕风吹草动么？

别说空置税不可能，就算是房地产税真的出来，也构不成实质性影响。从根儿上说，还是因为需求问题，大家都只信房子，不信其他的投资品，最终的结果也就是增加流通环节的成本，而不可能让资金彻底从房地产市场撤出来。

所以，当人们有同样靠谱的资产可选的时候，这些措施就才能真正发挥威力。房价才会真的危险。

回到燕郊房价的问题上。

燕郊和北三县房价的下跌，是因为非常严苛的调控措施和高度异地化的购房需求。

强力的调控措施是一个方面，掐准了购房需求也是另一个方面。在北三县的购房需求中，来自北京的购房需求占比高达62%，而既不是北京也不是北三县的需求占比近25%，本地需求仅有13%。

面对这样一个市场，调控必然是立竿见影。

但是全国其他城市，并不如北三县这般。调比如供应方面的决心也不过是适度偏紧，特别是在吸引人口上，户籍门槛的大幅降低，推出租售并举，大规模整顿市场违规行为，也都谈不上釜底抽薪。

房价当真下跌，那就得限制性首套房需求，只需要一点，限制贷款即可。刚需是最依赖房贷的，一旦减少公积金和商贷减少对刚需的支持，房价才是岌岌可危的，但现在的苗头却是加大对刚需的支持，比如杭州的首套房贷款利率有所回落。首套房是房价最底层的支撑，现在首付比例和贷款利率都不没有继续收紧的趋势。

就一个城市来说，如果既限制了首套房刚需，又通过限售等方式限制二手房上市销售，需求面临断档，房价也难稳住。

最后，与其担心房价下跌，我更看重的是购房者自己。就像燕郊那位炒房客，自己在东北小县城拿着三四千块钱的工资，却去背着一万多块钱的房贷，去买300多万的房子，楼市不教训你这种人，教训谁呢？

负债是中性词，看你怎么用。刚需负债买房，往往都要算好了现金流，只有炒房客才把自己往死里逼，欲壑终成天坑。

就房地产而言，这一轮调控已经持续两年多，市场已基本定型。高喊活下去的地产商暗地里在北方抄底土地市场；南方的中山市，要求现售的地块频频流拍；还有的城市启动了新一轮户口宽松政策。

这一幕幕楼市的剪影，透着的全是人们的焦虑：楼市到底向何处去？

本质上来说，如果没有更合适的投资品，不在供需上发力，调控不从根本上遏制刚需贷款，遏制二手房套现，风险就依然可控。

最后说点题外话。

昨天，我的一位哥们儿告诉我，房东给他发来短信，房租要涨了，现在是5800，中介给他报价7000签长约，如果他想续租，至少要6500，行情就是这样。

责任编辑：