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远洋服务赴港上市,全国化布局逐步完善

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蓝鲸财经蓝鲸财经 2020-09-16 06:02:26 282
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新三板摘牌之后,远洋服务转投了港交所。

9月7日,远洋集团(HK:03377)发布公告,计划分拆旗下物业公司远洋服务赴港上市。在业内人士看来,拆分物业板块,有助于扩大远洋集团自身业务版图,而通过上市融资亦可增强融资效能。不过,对母公司依赖过大、毛利率偏低依旧是远洋服务发展路上的“拦路虎”。

高度依赖母公司,规模有待提升

远洋服务并不是资本市场的新人。

从1997年中远酒店成立,到1999年远洋亿家面世,远洋服务一直都专注于为远洋集团所开发的物业提供服务。2015年7月,远洋亿家启动新三板挂牌筹备。次年取得股转公司挂牌同意函,正式在新三板挂牌,股份代码为837149.OC,成为当时新三板最大的物业公司。

不过两年后,远洋亿家于新三板摘牌,终止在全国中小企业股份转让系统挂牌。彼时,对于摘牌的原因,远洋亿家表示是“为加强与相关企业的深度合作和业务整合,提高对外融资和收购效率”。自此开始,业内人士也展开了对远洋亿家再次上市的猜想。此次,转战港交所也是预料之中。

从数据上看,经过多年的发展,远洋服务的规模得到了进一步的发展,据招股书数据显示, 2017年、2018年、2019年及2020年6月30日,在管面积分别为2949.9万平米、3730.2万平米、4052.9万平米,4230万平方米。

虽然在管面积不断提升,但与其他上市物业相比,远洋服务规模并不算突出。据中物研协统计数据显示,截至2020年6月30日,30家上市物企在管面积均值为9820万平方米,其中,碧桂园服务、彩生活、保利物业等均突破3亿平方米。

由此来看,其规模还待提升,远洋服务也表示,将把募集资金的约60%用于战略投资及收购。知名地产分析师严跃进表示,后续开拓规模,要注意不能盲目的把规模作为核心指标,要同时兼顾营收及业务收入,否则规模越大反而增加了成本。

在规模低于行业均值的同时,远洋服务也高度依赖母公司。招股书显示,2017年—2020年上半年,远洋服务来自独立第三方的在管面积比例分别为13.5%、25.5%、27.5%、28.4%。

与此同时,同期,远洋服务来自母公司的收益分别为7.8亿元、8.8亿元、9.94亿元及5.26亿元,分别占远洋服务物业管理收益的94%、84.5%、81.5%及81.2%,占比超过8成。

物业费高于同行,毛利率低于行业均值

同规模方面的不断扩张一样,远洋服务亦在近年来努力改善自身的盈利能力。

据招股书数据显示,上半年远洋服务实现营收9.04亿元,同比增长6.56%,2017年—2019年,远洋服务营业收入分别为12.13亿元、16.10亿元、18.29亿元。得益于此,远洋服务近些年净利润也在不断增长,截至2020年6月30日,公司实现净利润为1.54亿元,同比增长26.1%。

虽然连续实现了增长,不过不管是营收还是净利润,远洋服务均低于目前上市的物业管理企业的平均值。克而瑞数据显示,今年上半年,30家上市物业管理企业平均营收为13.16亿元,平均净利润达到2.47亿元。

与此同时,远洋服务28.5%的毛利率也低于行业均值。据wind数据显示,2019年港股上市物业公司平均毛利率达到30.4%,而雅生活、奥园健康生活、蓝光嘉宝服务毛利率达到36.7%、34.6%、36.2%,均远高于远洋服务。

值得一提的是,从收费价格上来看,远洋服务物业费高于同行。2019年,远洋服务在管住宅社区及商写物业平均物业管理费分别为2.6元及17.3元;而同期同行的住宅社区及商写物业平均管理费分别为2.1元及6.6元。即住宅社区管理费用,远洋服务略高于同行,但是商写物业管理费却是同行的2.64倍。

这意味着,远洋服务成本高于行业水平,对外话语权弱。上海中原地产市场分析师卢文曦就向蓝鲸房产指出,后续对于远洋来说,需要研究细分板块,对各类细分板块有更好的把握。同时,对于传统的物业服务内容,应该形成体系化和标准化,以降低成本。

从昔日新三板摘牌,到如今赴港上市,远洋服务是否能在新舞台上得到资本市场的认可,其又将有怎样的动作,蓝鲸房产将持续关注。

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