平安证券：投资开工持续回升，楼市成交延续向好

  乐居财经讯 李礼 7月17日，平安证券发布地产行业动态跟踪报告。

  事项：

  国家统计局公布 2020 年 1-6 月全国房地产开发投资及销售数据，其中房地产开发投资额同比增 1.9%，新开工同比降 7.6%；商品房销售面积同比降8.4%，销售额同比降 5.4%。

  平安观点：

  投资累计增速转正，短期有望延续回升。2020 年 1-6 月房地产投资同比增长 1.9%，1-5 月为下降 0.3%，累计增速已实现转正；其中 6 月单月同比增长 8.5%，较 5 月提升 0.4 百分点。投资增速回升主要受新开工增速提升、赶工程进度带来施工强度提升的影响。分区域看，6 月单月西部、东部、东北部、中部地区投资同比分别增长 13.2%、10%、1.8%、1.3%。短期来看，开工赶工加速带来的施工强度提升，叠加土地市场热度延续、延期出让金补缴带来土地购置费增速修复，投资增速有望维持较高水平；中期随着新开工逐步放缓、土地市场趋于平稳，单月投资增速或将放缓，预计全年投资同比增 5%左右。

  新开工大幅提升，竣工由正转负。2020 年 1-6 月全国新开工同比降7.6%，较 1-5 月收窄 5.2 个百分点；其中 6 月单月同比增长 8.9%，较5 月提升 6.3 个百分点。短期来看，在房企赶工、赶年内推盘供货、三四线开工加速等因素推动下，单月新开工增速仍有望维持高位；中期受楼市供应加大、去化率缓慢承压、库存持续累积影响，单月新开工增速或将回落。1-6 月竣工同比降 10.5%，较 1-5 月收窄 0.8 个百分点；其中 6 月单月同比降 6.6%，较 5 月下降 12.8 个百分点，增速由正转负。考虑前期开工、销售高增，未来竣工回升趋势依旧明确。全年来看，随着后续赶工带来的施工强度提升，预计竣工仍有望实现正增长。

  单月销售增幅收窄，关注楼市热度持续性。1-6 月全国商品房销售面积、销售额同比降 8.4%、5.4%，降幅较 1-5 月收窄 3.9 和5.2 个百分点；6月单月销售面积、销售额同比增长 2.1%、9%，较 5 月回落 7.5 个、5.1个百分点。6 月单月销售均价 9964 元/平米，环比升 1.9%。分区域来看，6 月单月东部、西部销售面积同比增长 6.8%、5.2%，增速靠前；东部销售均价环比上涨 2.1%，优于西部（0.8%）表现。短期来看，考虑供给放量、低基数与市场热度延续，成交有望维持高位。中期来看，考虑近期部分热点城市政策收紧，以及供给端的持续放量，需求端不确定性加大，预计楼市将缓慢降温。

  土地市场热度延续，中期或趋平稳。1-6 月全国土地购置面积同比降0.9%，降幅较 1-5 月收窄 7.2 个百分点；土地成交价款同比增长 5.9%，增速回落 1.2 个百分点。6 月单月土地购置面积同比增长 12.1%，土地成交价款同比增长 4.2%，增速较 5 月提升 11.3 个、下降 3.3 个百分点。6 月百城土地成交溢价率 16%，较 5 月微升 0.9 个百分点，整体而言土地市场仍维持较高热度。短期来看楼市持续回温有助于房企短期保持积极性，中期随着土地供应规模加大，加上销售恢复放缓、且新增土储无法转化为年内货值和销售，预计土地市场整体将趋于平稳。

  资金环境持续改善，中期或延续中性偏松格局。2020 年 1-6 月房企整体到位资金 8.3 万亿元，同比下降 1.9%，降幅较 1-5 月收窄 4.2 个百分点。受楼市成交向好影响，1-6 月定金及预收款同比增速较 1-5 月提升 6 个百分点至-7%。流动性宽松背景下，1-6 月国内贷款增速较 1-5 月提升 4 个百分点至 3.5%，个人按揭贷款同比增速较 1-5 月提升 4 个百分点至 3.1%，均已实现转正。6 月全国首套房贷利率 5.28%，较 5 月下降 4BP，连续 7 个月下行。考虑经济仍处弱复苏阶段，整体资金相对偏宽松，预计行业资金面仍有望延续中性偏松态势。

  投资建议：6 月全国房地产投资、新开工增速持续回升，销售面积、销售额延续正增长。短期来看，供应放量叠加低基数，成交有望延续高位，受成交向好影响单月新开工增速有望维持高位，叠加土地购置费增速修复，投资增速料将维持较高水平，基本面改善助估值修复逻辑仍在；同时市场大幅波动下，地产低估值高股息率的避险优势凸显。建议关注：1）销售及业绩较佳的优质房企如中南建设、龙光集团、天健集团；2）低估值高股息率的万科、保利、金地等。

  风险提示：1）由于疫情对行业开工、复工的影响，可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险；2）基于 2019H2 以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击，若后续楼市再现调整，需求释放低于预期，未来存在房企进一步以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险；3）由于疫情导致返乡置业缺失，加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。

文章来源:乐居财经