地头蛇反扑 | 封面文章

  文/乐居财经 曾树佳 林振兴

  平时不显山露水的“地头蛇”，终于在地产寒冬中，伺机出动了。

  10月18日，在南京第三轮土拍中，安徽房企伟星置业格外抢镜，它在保利、龙湖、金茂等一众竞争者中挤出身位，最终以23.8亿竞得大校场G65宅地。此次土拍，伟星还报名了河西南、南部新城等多幅热门地块，可见其志不小。

  除此之外，诸如南京佳祺建设、南京明月建设等主体，也分别作价1.14亿、5.45亿，在土地市场有所斩获。他们在全国地产圈虽然名不见经传，但于所在城市，却深耕已久，堪称老牌。

  三十年河东，三十年河西。前些年地产狂奔，品牌房企入局，抢了不少本土地产商的市场蛋糕；如今形势调换，城头变换大王旗，本土房企现身底价拿地的场景，已不鲜见。

  不止南京，全国各座城市中还有大量的本土房企，趁机抄底拿地，甚至从国资房企嘴里“抢肉”。他们虽然规模不大，平时低调不做声，看似守着一亩三分地，但却在调控的当下，活得相对自在与滋润。

  一家两百强开外的房企老板告诉乐居财经，“以前有钱也拿不着地，更别说能去杭州、南京、上海抢地。但现在很多大型房企不行了，给了我们抄底机会，土拍市场上没人抢地，溢价率低。”

  从恒大暴雷开始，“大而强”的铁律被彻底击碎，小规模的企业反而逐渐探出了水面。这些在起步期就认准优质区域，持续做价值投资的区域房企，虽然在规模上比不了头部玩家；但在眼下快周转、高杠杆红利消退之时，却显现出了难得的优势。

  “地头蛇”的狂欢

  在长三角，公开市场拿地，已成为草根房企一场又一场的“狂欢”。

  据南京200多公里的苏州，金新城集团是当地第三轮土拍中最大的黑马。它以全场最高溢价率，强势夺下了大热的狮山淮海街西地块，让多家实力国央企遗憾出局。

  据了解，金新城集团是张家港本土房企，因此此次出手拿地，被外界称为“县企抢地”。

  而9月底，上海第三轮集中供地结束，被地产圈所津津乐道的并非头部开发商，而是把目光集中在了一家上海本土房企——宝华身上。它以56.045亿元溢价率9.46%代价，将桃浦科技智慧城015-01地块顺利收入囊中。

  就全国范围而言，宝华并无较大知名度，甚至并不起眼。然而就是这样一家企业，却敢与金茂硬碰硬，更是顺利从央企“虎口夺食”。据坊间传闻称，宝华为了能拿下这宗地，由公司副总裁杨健亲自带队。

  这已不是宝华今年首次在上海土拍中收获土地。7月，它还以总价约11.72亿元竞得上海普陀区1宗地块。自此，宝华也成为在上海近两轮集中供地土拍中唯一一家都有所拿地的民营房企。

  在魔都，除了宝华，还有一家成立不足两年的房企——宸嘉发展，也杀疯了。在今年上海首批集中供地中，单价最高的普陀长风社区地块由宸嘉发展联合体以底价63.7亿元竞得。

  除了在公开土地市场拿地，宸嘉发展还在长沙、武汉、深圳、成都等地大举收购。据克而瑞统计的1-9月拿地榜中，该企业以180.9亿元拿地金额排名第37位，上半年时则更猛，排到了第19位。

  宸嘉发展幕后的大boss正是刘益谦。这位刘老板曾在2014年以2.8亿港元买下了鸡缸杯，可见他也是一位不差钱的主。

  寸土寸金的魔都不仅吸引本土房企的目光，连上海外的房企削尖脑袋也要挤进去。

  6月初，上海复工，一键重启，首轮土拍也拉开了帷幕，浙系房企也风尘仆仆跑来上海抢地，大家房产联合浙江钱江房产，获得浦东新区惠南一宗地块，成交价12.23亿元，溢价率达到8.66%。

  而在两个月前的杭州，大家房产也是土拍的包揽者之一。它在寸土寸金的杭城，一举囊获三宗土地，着实让人惊呼。

  兼有地产商与鞋商身份的温州时代，同样不甘寂寞。在以底价13.22亿元，竞得临安经济开发区一地块的同一天，它还在距离杭州近300公里的温州大本营，经过42轮竞价，作价25.58亿竞得温州滨江商务区地块，溢价率14.71%。

  繁华的京城不乏这样的“盛景”。北京第二轮土拍中，懋源打败了首开、保利、华润，以近20亿的价格，从国资房企口中抢到了北京顺义区地块，成为二拍独立拿地的民企独苗。

  作为一家老牌房企，懋源地产曾经是北京土拍市场上的踊跃参与者，当年还创造出北京西三环夏家胡同以及孙河核心区的地王。但迅速蹿红的懋源，后期却拿地势头不增反减，以至于逐渐淡出北京土拍市场，披上了一层神秘低调的面纱。

  如今再次进入大众的视线，对于一些涉足地产行业不久的人士来说，甚至不知道懋源究竟有什么来头。但这丝毫不影响它的“重入江湖”。

  天时地利

  从恒大暴雷开始，“大而强”的铁律被彻底击碎，小规模的企业反而逐渐探出了水面。

  这些在起步期就认准优质区域，持续做价值投资的区域房企，虽然在规模上比不了头部玩家。但在眼下快周转、高杠杆红利消退之时，却显现出了难得的优势，不知不觉中有了自己的舞台。

  地产调控逐渐深入，本土房企的地利、天时就显现出来了。品牌开发商守着拮据的现金流无暇他顾，给了区域深耕的地产商们“海阔凭鱼跃”的感觉。另一边，供地条件、竞拍资质的放宽，也给了他们更多的投资机会。

  今年以来的土拍市场，多地将保证金下调至起始总价的20%，溢价率则严控在15%以内，有些地区溢价率上限甚至下调至10%。

  此外，付款周期也有了适当的延长。比如一些城市在土地付款进度方面，多要求1年内付清，较之前的3个月大幅延长，这给了房企资金腾挪的时间与空间。

  以往竞配建、竞自持的竞拍模式，同样不再盛行。今年各地普遍在限地价基础上，以摇号、抽签形式进行竞拍。而不少回炉地块，还特地调低了起拍价、容积率。这些举措可以大幅降低项目建设及运营成本，为开发商减轻负担。

  上述宽松的“抄底”机会，着实吸引了不少本土小房企。其中的许多主体，虽然手上仅有几个项目，但是债务较轻，现金回流及时。在一亩三分地中，他们守着“小国寡民”，流动性却相对充裕。

  有人说，这一轮洗牌期，只有央企、国企地产公司才能活下来。其实并不然，这些不显山不露水的中小房企也过得很滋润。一家50强开外的房企老板曾告诉乐居财经，“很多房企不行了，但我们可以随便拿百亿出来，不差钱。”

  由于没有上市，没有站在聚光灯下，他们也很少被蔓延的市场情绪波及。

  环顾当下的行业环境，地产回暖不及预期，上市房企迎来还债高峰，融资还未开闸，有些地产商绷紧了资金链咬牙坚持，但仍不知道意外与明天哪个先到。市场上风声鹤唳，一点风吹草动就很容易引起哗然。

  在这种情况下，做空机构任意一份研究报告，就能一石激起千层浪。境外评级机构如穆迪、标普、惠誉等，常有降低地产股评级之举。但做空的“魔爪”，很少伸向深耕区域、名声不显的非上市小房企。

  因此，他们可以按照自身的意愿，决定进退，不受外界干扰。况且，有些区域房企，还跨起了界，一边卖房，一边做点副业，悠哉悠哉，确实羡煞了一众在水深火热中极力脱困的大中型房企。

  招兵买马

  中小房企不仅抢地，还在抢人。

  近一年来，行业里暴雷声阵阵、风声鹤唳，不少民营上市房企如履薄冰，前途未卜，显然已非打工人的理想归宿。眼下，市场上知名房企总裁职位招聘，几乎是没有。很多房企老板甚至把总裁裁掉，自己来干，或者提拔能在一线听“炮火声”的业务型选手。

  反而是一些没太听说过的中小房企，开始不断招兵买马，通过招聘职业经理人实现弯道超车。

  例如，近日原禹洲集团副总裁张岩加盟多弗国际控股集团，任董事长助理兼地产集团高级副总裁。

  消息面上并不难发现，张岩从一家上市房企，到了一家并不知名的房企。据了解，多弗国际控股集团创立于2009年，重点布局实业、贸易、投资、航空、文旅、地产六大业务板块。

  不止张岩，另一位禹洲高管也“降维”跳槽到体量更小的房企。8月底，市场传闻称，原禹洲集团总裁萧睿已加盟重庆华宇集团，任集团副总裁兼广州区域总经理。

  反观萧睿此前履历，基本是处于平步青云的状态。他曾在招商蛇口工作多年，一直做到招商蛇口助理总经理兼华南区域总经理；2018年，他加盟金科，担任集团高级副总裁兼华南区域董事长。

  次年，萧睿从金科离职后，加盟禹洲担任高级副总裁分管大运营体系，随后升任禹洲集团执行总裁。这也成为他职业生涯最高光的时刻。今年初，萧睿指出2022年是禹洲活下去的关键一年。但没想到年中，他就结束了在禹洲的职业生涯。

  习惯在大型上市房企任职的萧睿，眼下不仅到了比之前体量、知名度更小的房企，而且也被派到前线作战，负责华宇广州区域。除了萧睿，旭辉西南区域集团原区域总裁张播早在4月就跳槽到华宇集团，任职理总裁。

  萧睿和张播入职的重庆华宇集团虽在全国并未有较大的知名度，但不失为一家稳健经营的企业。市场消息传出，融创退出了位于重庆的星城原麓、天澜上镜两个项目，接盘方均为华宇。不仅如此，华宇还与信达联手接盘了安徽最大烂尾楼项目安徽阳光半岛。

  在许多业内人士看来，美元债危机下，未上市房企反而更稳健。原因很简单，没上市融资能力有限，没有借很多钱，当前还债压力就小。当同行都纷纷上市融资的时候，华宇老板坚持39年未提出上市申请。

  另外，还有不少上市房企区域总，因为出险房企对区域进行大规模合并，而不得已选择跳槽。但有一些运气好的区域总“下沉”之后，虽然去了比老东家更小的房企，但职位上却有所晋升。例如，原中骏集团华南区域总梁国洪，跳槽去了北京天润担任总裁。

  据了解，梁国洪也曾在万科、碧桂园等头部房企任职。相较之下，他新东家北京天润就显得“默默无闻”，其成立于1986年，专注于中高端楼盘开发。

  不止梁国洪，据媒体爆料，原金科山东区域董事长路兆武，年中加盟山东背景小房企——鑫都置业，担任执行总裁。除了金科，路兆武还在山东房地产集团、恒大山东区域都呆过，是一个地道的山东汉子。

  相关资料介绍，鑫都集团创始于1990年，涉足地产、金融、能源、投资等领域。其地产项目大多位于大本营山东，2018年鑫都置业总部搬到北京。今年4月，鑫都置业以超7亿拿下一宗东营地块；8月，它在济南又以3.24亿拿了一个地块，可见这家房企并不差钱。

  可见，虽然行业很难，但机会始终是有的。尤其对于中小房企而言，它们的春天又来了。

文章来源:乐居财经