毛坯还是精装？业主买卖合同外要求或难获法律支持

近日，位于深圳龙华区的安居房项目——深圳天和南苑，因是否进行绿建装修的问题引发业主关注。有资深人士指出，法院判决已有先例，依照政府部门出台的一些条例，业主可以提出合同外诉求，但倘若真正走法律途径解决，业主胜诉的概率并不高。

根据《深圳市住房和建设局关于进一步明确绿色建筑标准及标识管理的通知》及《深圳市住房和建设局关于明确深圳经济特区绿色建筑管理条例执行有关事项的通知》，2021年6月25日后取得工程规划许可证的项目应当按照国家标准进行全装修，具体2022年7月1日开始执行。部分业主以此为依据，要求项目进行绿建全装修交付。

不过，深圳天和南苑却有其特殊性。该项目于2021年3月获得用地规划许可证，并已按照深圳绿色建筑规范旧标准完成设计、规划并取得审图合格证。新国标政策出台时，项目已建设至地上一层。根据“法不溯及既往”的原则，项目应适用于深圳市《绿色建筑评价标准》，这也意味着项目将按照毛坯标准进行交付。

此外，深圳市住建局对天和项目销售价格的批复有明确规定：天和南苑平均销售价格为27250元/㎡，不含室内装修；深圳市住房保障署也明确要求：必须严格按照备案价（不含室内精装修）进行销售。更为重要的是，“毛坯交付”明确写在双方的销售合同里。

有资深法律人士指出，销售合同的上位法为民法典，大于住建等部门的通知和规定，深圳天和能否全装修交付的核心在于是否收取业主装修房款。按照合同约定，深圳天和南苑将于2024年12月底进行毛坯交付，业主要求全装修交付于法不符，通过法律途径胜诉的概率很低。

今年2月，北京市第一中级人民法院判决了一场类似案例，李某以开发商合同约定毛坯交付不符合北京市相关规定为由，要求开发商补偿装修赔款，但法院两次判决均驳回了原告请求。法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。预售合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应依约全面履行合同约定义务。案涉合同中明确约定了涉案房屋的装饰装修情况为“毛坯”标准，双方在签订合同时对于涉案房屋的交付状态为“毛坯”的意思表示真实且达成一致，法院对其要求补偿装修款的主张不予支持。

目前，深圳天和已经基本完工，预计可提前两个月进行交付，不少业主已开始寻找装修公司。考虑到天和项目处在新规旧律的过渡期，开发商也提供了多种方案选择，以兼顾业主利益，满足业主个性化需求。

目前已知开发商提供两种解决方案。方案一，按合同约定的交付标准进行交付的，提供26个月物业费减免，以及14个月停车费减免；方案二，以698元/平向业主提供市场价1000元/平的装修。针对方案一或方案二都不满意业主，开发商也提供了绿建免费全装修，虽然达不到部分业主要求商品房装修的预期，但也做出相当大的让步。

深圳市相关政府部门也表示，天和项目销售合同为毛坯，考虑到绿建全装修相关要求及合同要求，由开发商与业主协商确认户内交付标准。