锦绣云澜坚持自销，许平碰壁了

文/乐居新媒体  严明会

首次开盘至今一年有余，陆家嘴锦绣云澜的认购走起了下坡路。

锦绣云澜最近一次的加推是在今年8月，这也是该楼盘的第四次加推，此次共推出了192套房源，直到认购期结束，因登记认购的客户组数较少，陆家嘴集团旗下上海佳川置业有限公司（简称“佳川置业”）在正式开盘前发布公告，决定不采取公证摇号，调整为按照认购先后次序安排选房。

锦绣云澜在收官批次推出了整个小区位置较好的三个楼栋。其中，2#和3#位于整个社区的最前排，南向几乎无遮挡。7#楼可以说是整个社区的楼王，位于社区的中央，俯瞰社区中央的核心景观，北侧的楼栋距高达约63米、南侧的楼栋距近50米，即使是1-2楼这样的低区也能有开阔的视野。

佳川置业成立于2019年3月，由陆家嘴集团100%持有，法定代表人和执行董事均为许平。今年5月，许平升任为陆家嘴集团副总经理。7月18日，许平通过二级市场买卖增持陆家嘴6200股，成交均价8.79元/股，增持5.45万元。

许平是中建八局出身，在外高桥保税区新发展有限公司有过任职经历，早前还曾出任过陆家嘴集团下的前滩投资第一开发事业部总经理、陆家嘴集团项目九部副总经理。

锦绣云澜是有过高光时刻的。2023年6月，锦绣云澜项目一期入市，共推出330套房源，最终超510组客户认购，认购率为157%，没有触发积分；10月，项目二期入市，推出407套房源，然而最终认购数超320组，认购率约79%，仍不触发积分。

今年4月，陆家嘴锦绣云澜第三次加推135套房源，实际仅36组购房者有意向。

网上房地产显示，锦绣云澜共有1064套房源，截至12月2日，累计已售671套，去化率约63%。

第三批次的房源销售中，锦绣云澜已经显露出了颓势，但锦绣云澜坚持只依靠自销团队，直到第四批房源才开启了渠道分销模式。

项目所在地块是陆家嘴集团在2022年7月以总价约47.7亿竞得，位于浦东川沙地块，楼板价3.75万元/平方米，房地联动价6.4万元/平方米。拿地至今已有两年多，锦绣云澜基本已结束建筑主体施工，属于准现房项目。预计交付时间在2025年底，目前项目的园林、立面、门头等部分均已实景呈现。

与锦绣云澜北侧一河之隔的华润观宸润府（备案名：东曜润庭），在锦绣云澜之后入市，项目所在地是华润置地于2023年8月竞得，并在当年12月起分四批次推出706套房源入市，房地联动价6.4万元/平方米。截至12月2日，累计已售704套房源，接近清盘。据说，观宸润府在入市时就全程引进中介渠道推广。

作为上海本土的大“地主”，陆家嘴集团旗下还有多个项目在售。

今年7月和9月，陆家嘴的高端住宅项目“世纪臻邸”（备案名：越凌大厦）分别推出27套、32套房源，均价约13.18万元/㎡，目前已售11套。

在浦东新区航头板块，锦绣澜湾（备案名：航佳苑）去年8月首批320套小高层拿证开盘，主推建面约89-127㎡三房，备案均价48361元/㎡，成交均价47233元/㎡。今年7月加推120套房源。项目总套数440，已售171套，去化率仅38.9%。

今年以来，上海土地市场持续火热，但陆家嘴的补仓动作并不多。截至目前，其在上海拿下了一处地块。

10月31日，陆家嘴集团以34.41亿元竞得上海市浦东新区梅园社区C000101单元2E8街坊2E8-17地块的国有建设用地使用权。该地块是一宗商办地块，出让文件显示，该地块将沿浦东大道布置标志性办公建筑，高度不超过200米。

截至2023年末，陆家嘴的土地储备为66.31万平方米，主要分布在上海和苏州两地。位于苏州的绿岸项目因“毒地”事件暂停相关开发、建设、销售工作。

据陆家嘴2023年年报，其在期内实现房产销售现金流入合计172.85 亿元。收入主要来自于住宅物业（含车位）销售现金流入139.72亿元，产生收入的主要项目为世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜第一批及第二批。

今年1-9月，陆家嘴住宅物业的销售金额全口径为33.88亿元，同比下滑了67%，其中权益金额仅23.42亿元，同比下滑67%。回款方面，住宅物业的全口径销售现金流入为36.81亿元，同比下滑65%，权益现金流入25.93%，同比下滑64%。

按单季度数据看，虽然营收保持同比增长，但第一季度、第二季度、第三季度的归母净利润分别同比减少了4.78%、21.24%、3.76%。

从债务端来看，截至今年9月底，陆家嘴的短期债务约为321.82亿元，期末现金及现金等价物余额为75亿元，现金短债比约0.23。

从现金流来看，1-9月经营活动产生的现金流量净额为47.13亿元，同比下滑39%；筹资活动产生的现金流量净额为-80.7亿元。

截至9月底，陆家嘴的存货货值已高达627.63亿元，同比增长5.64%，创下历年存货新高。