深圳南山，惊现低密改善大盘

文/深圳进深 严明会

深圳南山，一个神秘低密大盘即将入市。

楼盘的名字叫“万星林花园”。

从现场进度来看，目前项目工程正在加速推进，主体建筑已接近封顶，实景轮廓清晰可见。

并且，项目位置绝佳，位于南山街道兴海大道东侧，沿山路南侧，就在大南山脚下，坐拥一线生态资源。

整个项目，总用地面积约5.4万㎡，计容建筑面积约14万㎡，容积率低至2.6，建筑限高80米。

这个居住密度，放在旧改盘遍布的深圳，优势可谓十分突出。

项目采用高层塔楼与多层板楼相结合的规划形态，由北京OPEN建筑事务所操刀设计。

以“方塔”布局和“多个地面”台地系统为特色，最大化的将公共空间与自然生态相融合，建筑颜值与居住品质双在线。

住宅户数上，总规划763户，车位数1979个，车位比约1:2.6，相对宽裕。

梯户比有两梯一户、两梯两户、两梯三户和两梯四户。

户型方面，面积跨度很大，建面约112㎡起步，最大面积466㎡，主打改善。

2024年，因深圳“70/90”政策退出，万星林花园还进行过一次调规，在总面积不变的情况下，住宅总户数由955户调整为763户，足足减少了192户。

也因为总户数减少，开发商在产品面积段上有了更多的可发挥空间。

配套方面，项目紧邻地铁5号线荔湾站，步行约600米，周边有泛海城市广场、前海印里等商业，教育方面属南山实验荔湾小学与深大附中双学区覆盖。

今年2月7日，万星林花园还在官微发布了一条招募计划，招聘高级置业顾问和案场客服，看来离入市不远了。

值得一提的是，该项目旁边就是刚开盘一年多的南山销冠盘——观山海家园。

观山海家园这个盘，是由远洋集团收购而来的旧改项目。

项目地块，原为荔山工业区旧改单元，是荔源实业股份有限公司的征地返还用地，于2023年4月协议出让，规划二类居住用地，产权年限为70年。

体量上，观山海家园总占地面积4.24万㎡，总建面16.3万㎡，整个小区规划12栋住宅，共870户。

大致与万星林花园旗鼓相当。

2024年12月20日，观山海家园首批取证入市，目前已历经多次推盘。

截至发稿时，项目累计网签635套，成交金额超60亿元，卖得很不错。

参考观山海家园，其成交价在“8字头”，大概可以预测一下万星林花园的价格，预计也在8-9万元/㎡区间。

最后，说一下万星林花园的开发商，深圳市金福瑞投资发展有限公司和深圳市南山荔源实业股份有限公司。

深圳市金福瑞投资发展有限公司成立于2009年，背后的大股东是深圳市恒丰集团，董事长是卢暖培。

恒丰集团前身，为成立于1990年的深圳宝安恒丰企业发展有限公司和深圳宝安恒丰投资有限公司。

该集团业务涉足广泛，包括房地产、酒店、物业管理、资产运营等，是一家扎根深圳、放眼四海的民营企业。

而深圳市南山荔源实业股份有限公司则是一家村集体企业，前面提到的观山海家园，就是这个村的征地返还用地。

目前，这家公司还是观山海家园的股东，持有其20%的股份。