真的疯了！澐启滨江凭什么敢10天两次认购？

近期，上海滨江顶豪市场被澐启滨江项目持续占据热度。从2025年11月底首开至今，该项目在短短4个月内完成5次认筹、4次开盘，累计销售房源超500套，销售额突破110亿元。

值得关注的是，项目在11天内连续两次推盘，这次又加推规模达170余套。

在当前多数豪宅项目采取惜售、慢推策略的背景下，华润置地这一密集推盘动作引发行业关注，其核心并非“急着出货”，而是一套以“放弃去化率崇拜”为核心的精细化操盘逻辑，正在重塑上海滨江顶豪的竞争格局。

一、放弃短期“日光”虚荣，换取全年霸屏上海豪宅市场话语权

传统豪宅怎么玩？每次推个几十套，制造“秒光”、“清盘”的稀缺感，维持价格天花板，顺便发几张喜报。

澐启滨江偏不！

11天两次推盘，主动放大体量，认筹率可能会降到1:1以内——这在传统操盘手眼里简直是“自杀式操作”。

但我认为，他们突然认识到了一件事情：核心不是追求单批次去化数字好看，而是要用高频供应，锁死全年市场热度。 你要买滨江？不好意思，无论什么时候看房，在售滨江顶豪红盘第一名永远是澐启滨江。竞品想截流？根本没机会。

结果呢？房子卖得比造得快，上海独一份。这种持续霸屏的状态，让竞品始终处于流量下风，连客户的手机屏幕都上不去。

这才是顶级红盘的底气：不跟你比单次谁卖得快，跟你比全年谁一直在牌桌上。

节奏背后的底层支撑：只要有足够的货，市场就优先买单

密集推盘的前提，是项目具备足够的市场承接能力，澐启滨江的底气主要来自三大核心要素的叠加。

其一，地段稀缺性，项目位于后滩九宫格一线滨江区域，属于上海滨江核心段仅剩的成片开发地块，具备不可复制的地理优势；

其二，品牌确定性，在当前市场交付焦虑普遍存在的背景下，华润置地的央企背景的信用背书，降低了高净值客户的购房顾虑；

其三，产品力支撑，项目的产品定位贴合高端改善需求，形成了差异化竞争优势。

综合来看，澐启滨江的密集推盘并非盲目出货，而是精准承接了新政后释放的高净值改善购买力。不同于普通开发商的“卖房”逻辑，华润置地在此项目中更偏向于“滨江价值共建者”的角色

1500万级以上的改善客群，全上海最挑剔、最不差钱的那批人，正在被澐启滨江用高频推盘一把锁定。这不是在卖房，这是在用节奏筛选并锁定一座城市最顶层的购买力。

别的项目还在等客户，澐启滨江已经在挑客户了。

三、五批次压轴加推：理性放量下的市场窗口期

澐启滨江前四批次推盘均呈现“一房难求”的市场状态，大量意向客户未能成功认购。而在第五批次推盘时，项目采取了“扩量推盘”的策略，认筹率预期控制在1:1以内。从行业角度分析，这一操作并非市场热度下滑的信号，而是项目主动释放的入场窗口期。

此次推盘量的放大，叠加同期市场其他项目的分流影响，直接提升了意向客户的中签率，同时项目并未同步提升售价，本质上是为前期未能认购成功的客户提供了更从容的选择机会。这种“放量不涨价”的操作，体现了大盘项目的操盘理性——不依赖饥饿营销制造客户焦虑，而是通过合理放量，实现客户需求与项目供应的精准匹配。从市场预期来看，随着滨江板块价值的持续兑现，后续批次房源涨价的可能性较大，因此第五批次的放量推盘，客观上形成了价格与中签率的双重优势。

四、操盘逻辑的不可复制性：地段、实力与时间窗口的三重壁垒

复盘澐启滨江的完整操盘周期可见，项目从2025年9月开始持续造势，通过精准的节点把控、梯度化的产品布局、“低开高走”的价格策略，形成了一套闭环式的营销操盘体系。这套高密度、高势能的打法，用项目自身的表述来说，是“可鉴，但不可复制”，其核心壁垒主要体现在三个方面。

地段壁垒不可复制，上海滨江核心段已无大规模成片开发用地，澐启滨江的地理优势具备唯一性；

品牌与实力壁垒，华润置地的央企信用与产品兑现能力，在当前市场环境下形成了独特的竞争优势，这是中小开发商或民企难以企及的；

时间窗口不可复制，2026年4月正值政策底、市场底、信心底三重叠加的关键节点，加上五批次压轴房源的稀缺性，形成了不可重复的市场机遇。

五、行业启示：顶豪竞争进入“长期主导权”时代

澐启滨江的操盘模式，为上海乃至国内高端住宅市场提供了新的参考方向：未来顶豪市场的竞争，将逐步摆脱对短期去化率的过度追求，转而聚焦长期市场主导权的构建。通过放弃“日光”等短期营销噱头，澐启滨江换来了全年的市场声量、稳定的客户基础和坚实的市场份额，形成了竞品难以逾越的竞争壁垒——当多数项目还在为单次开盘的去化表现患得患失时，澐启滨江已通过“小步快跑”的高频推盘策略，牢牢掌握了市场主动权。

从产品供应来看，澐启滨江五批次推出的125㎡、185㎡、226㎡、245㎡、286㎡、510㎡全户型产品，覆盖了从入门级顶豪到滨江天幕大宅的全需求区间，进一步巩固了其市场覆盖力。对于高净值购房者而言，第五批次的推盘窗口期，是当前市场环境下，相对确定性较高的入场机会。

总体而言，澐启滨江的成功，本质上是“产品力、地段稀缺性、操盘理性”三者共振的结果。其操盘逻辑的核心，是跳出短期利益执念，以长期主义视角布局市场，这也或将成为未来高端住宅市场的主流发展方向。