99㎡起上车四环内！建工花乡「嘉棠雅序」来了

下面这份【北京丰台区】测评稿件，由深度智联“决策专家”AI数字员工自主生成。依托克而瑞20年结构化数据库，实现从拆解任务、整合市场动态到生成可视化分析的全流程一键生成。登录深度智联官网，体验“30秒找全核心数据、10分钟出完整投研报告”。在克而瑞好房热销榜中，北京丰台区热销榜首为金茂璞逸丰宜，登录克而瑞好房点评网，查看丰台区好房热销榜。

微信搜索：克而瑞 决策专家

点击使用：https://www.haofangdp.com

以下为正文：

建工花乡的案名，定了。

近日，建工花乡项目案名正式官宣：嘉棠雅序。作为北京建工嘉棠系第三子，这个落子丰台南三环至四环间的纯住宅新盘，刚官宣案名就引爆北京主城刚需刚改圈。在四环内新房库存持续告急、核心区楼面价屡破6万+、刚需上车门槛不断外溢的当下，它以4.2万元/㎡四环内近年最低楼面价、双国企兜底、高洋房占比、总价700万上车价拿下三面宽三居的硬核条件，成为北京楼市最值得关注的主城新盘之一。

嘉棠系第三子落子花乡

主城四环内迎纯住宅新盘

2020至2026年，北京住宅市场呈现规模收缩、价格上移、结构优化的特征。全市住宅用地供求规模先扬后抑，2021年供应总建面达953.47万㎡阶段性峰值后持续收缩；2025年楼板价跃升至39,754元/㎡，同比涨幅20.43%，市场呈现“以价补量”，资源向核心板块、优质地块高度集中。住宅成交层面，2025年成交均价59,575元/㎡创历史新高，高端改善成交占比持续提升。

丰台凭借南四环的区位优势、轨道交通网络与丽泽商务区产业辐射，成为承接主城改善外溢的核心区域。2025年3月至9月是丰台新房的高光期，月成交普遍在300-500套之间；但从2025年四季度开始明显降温，2026年1月、2月分别只有177套、156套，到3月才回升至402套，4月冲到564套。丰台的买家并不稳定，观望情绪重，信心需要反复加热。开盘节点、渠道发力、特价放量——这些因素只要一撤，成交就掉下来。

再看价格。2025年1月丰台新房成交均价76761元/㎡，到2026年4月变成了60011元/㎡，足足掉了16750元/㎡，降幅约21.8%。即便剔除4月这种可能受产品结构影响的极端值，2026年2月的67644元/㎡对比2025年2月的71789元/㎡，同比也跌了5.77%。这个趋势很清晰，丰台在以价换量。不是崩，也没崩，是开发商在认清形势之后主动下探。

丰台库存套数全年维持在1万套到1.18万套之间震荡，12个月移动平均去化周期基本在30-36个月区间，2026年一季度仍然停留在34个月附近。这意味着按现在的去化速度，清掉全部库存得花接近三年。丰台分化严重、库存压力的情况一直在、客户选择多。嘉棠雅序一进场，面对的就是这样一个需要真刀真枪拼价格、拼产品、拼诚意的竞争环境。

嘉棠雅序（建工花乡0001地块），是北京建工联合北京城乡建设两家本土国企打造的纯住宅项目，也是建工嘉棠系，继嘉棠璟樾之后的第三子，定位精准瞄准主城首置、刚改人群，没有复杂配建、没有商办干扰，纯粹做居住。

项目占地约2.35公顷，总建面约8.83万㎡，地上建面约5.92万㎡；容积率2.5，规划11 栋住宅楼，3栋18层小高层+ 8栋6-11层洋房，总户数约540套，纯住宅社区，无保障房、无商业配建分割空间。开发商是北京建工+北京城乡，双老牌国企背书，资金安全、交付兜底，。

丰台花乡板块已经多年无新房供应，南三环至四环间更是长期处于断供状态，周边二手房多为老小区、经适房，改善需求长期积压。嘉棠雅序的入市，不仅填补了板块新房空白，更以 低密洋房+小高层的组合，打破四环内新房“要么纯高层、要么高总价”的僵局。

4.2 万/㎡楼面价

为何是四环白菜价

判断一个新盘有没有性价比，先看土地成本，这是房价的根基，也是开发商定价空间的核心。

2025年12月，北京建工+北京城乡联合体以底价 24.72 亿元摘得花乡0001地块，折算楼面价4.2万元 /㎡。这个数字放在北京土地市场，尤其是南三环板块，堪称 颠覆性低价。直接拿同环线、同区域竞品做对比，差距一目了然：同属三环，西侧约1.5公里君礼著，楼面价6.9万元 /㎡；东侧约6公里中环悦府，楼面价6.8万元 /㎡；同系兄弟盘嘉棠璟樾、周边竞品北京隅西颂，楼面价均为5万元/㎡。

嘉棠雅序的土地成本，每平米比周边三环竞品低2万元以上，比同区域刚改盘每平米低 8000元。这种成本优势，在北京主城土拍市场几乎是独一份。

为什么能拿到这么低的楼面价？核心有两点：一是地块为花乡中部组团城中村改造用地，并非核心区稀缺净地，政府以底价出让推动城市更新；二是2025年北京土拍整体趋于理性，国企兜底拿地，没有溢价争抢，直接锁定低成本。

成本优势直接转化为定价让利空间。参考通州中海玖树满和、丰台方程国贤府等低楼面价项目的市场规律，开发商不会盲目扛价，市场普遍预测嘉棠雅序整盘均价约 7万元/㎡左右，99㎡三居两卫总价控制在700万元。四环内、三面宽、纯住宅、三居两卫，这个门槛在北京主城新房里，属于降维打击。对刚需、刚改的冲击力很大。

北高南低稀缺布局

2.5容积率做70%洋房

容积率2.5能做出超一半洋房，在北京新房里确实少见。北面3栋18层小高层，南面8栋6-11层洋房，北高南低排布非常规整。地块东西面宽200米、南北进深120米，天生好长相。

而且地块北、东、西三面退线都很少，开发商把北排楼栋拉高拉足，给南面的洋房让出了最舒服的采光视线。2号楼首层架空层做到3.6米层高，但它不是硬拔高度，而是借鉴方程国贤府的思路——地面局部下挖。这么一来，既满足好房子政策对架空层高度的建议，又不用牺牲楼上标准层的层高、不用少建一层楼。设计师这波操作，是真的懂规则。

大堂入口的仪式感也很足，7米大门、60米沿街面宽，地库入口没放在主大门上（人车分流），7米挑高大堂+下沉庭院跟架空层连通。外立面石材+青玉+玻璃幕墙+香槟金铝板，质感在线。

另外，项目主打滨水洋房，门前马草河正实施1.8 公里滨水公共空间改造，改造面积约 7.5 万㎡，亲水步道、景观节点串联，步行可达，生态属性加分。

嘉棠雅的户型没有盲目做大平层，99-139㎡三至四居，精准覆盖首置→刚改→改善全周期，主力户型 120㎡以下，贴合主城刚需需求，每个户型都有明确的适配人群，没有浪费面积。

99㎡三居两卫（小高主力，约285套，占比超50%）

9.8米三面宽、南向通阳台、南北通透全明、独立玄关 + 家政间、北向设备平台可拓展。细节痛点：新规后阳台进深仅1.15米，是海淀之外最 “袖珍” 的阳台，不可封闭；装饰构架、挑空平台也不能封。适合人群：首套刚需、小两口 / 三口之家，预算有限、想留在四环内，追求一步到位三居。选房建议：优先选边户，避免中间户采光、通风瑕疵。

这个户型是项目走量款，也是四环内700万内最能打的三居之一——三面宽保证采光，两卫解决刚需家庭早高峰拥堵，家政间、设备平台提升实用性，没有硬伤，纯粹为自住设计。

109㎡四居两卫（洋房主力，刚改首选）

南向面宽超10米、双卧朝南、阳台进深约1.4米（比 99㎡更实用）、北向空间可灵活改造。核心优势：四环内低总价四居门槛，功能性拉满，二胎家庭、三代同堂都能住。适合人群：刚改人群，不想出四环、需要四居、预算控制在800万内。在北京主城，110㎡内做四居且不拥挤的项目极少，嘉棠雅序这个户型，直接解决了刚改想留四环、又要多房间的核心痛点。

139㎡四居两卫（洋房楼王，终极改善）

约13米南向三面宽、客厅面宽达5.7米、独立入户前厅、中西厨分离、南向阳台进深约1.5 米。社区标杆，圈层属性最强，改善一步到位。适合人群：预算充足、追求舒适度、想在四环内买终极改善洋房的客群。

双地铁+成熟配套

自住闭环完全打通

买房看地段，嘉棠雅序的地段，没有顶级光环，但自住配套完全拉满，通勤、商业、医疗、教育无一短板。

直线距离1公里内，地铁房山线花乡东桥站、10号线+房山线换乘首经贸站；紧邻南四环，自驾直达丽泽、总部基地、西城，通勤半径覆盖丰台本地、丽泽外溢、西城外溢客群，地缘基础扎实。天坛生活广场、花乡奥莱村，日常购物、休闲一站式解决；首都医科大学附属北京天坛医院、北京口腔医院，三甲医疗护航。北京大学附属中学丰台学校、北京小学丰台万年花城分校环伺，项目旁未来或将新增幼儿园、中小学用地，教育资源持续补齐。

花乡中部组团还有02、03 号宅地待供应，02地块建面超12万㎡，03地块建面6.6万㎡，未来板块会形成居住集群，城市界面会逐步优化，不是孤立单盘。

2026 年北京主城买房，安全、实用、性价比才是王道。嘉棠雅序案名已曝光，接下来的售楼处、样板间、开盘，值得所有想留在四环内的刚需、刚改重点关注。项目售楼处预计5月1日开放、样板间约5月中旬、正式开盘约6月中旬。如果您真的有意向，建议假期去现场看售楼处，五月中看样板间，六月开盘前做决定，留出一个半月的思考期。拿着预算、拿着需求清单，亲自去售楼处走一趟，看样板、看沙盘、聊价格。

深度智联AI Agent（以下称“本产品”）特别提醒

1.本产品生成的内容是由AI生成为算法和模型的运算结果，仅供参考，不构成投资建议。

2.本产品生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得若有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益。但若你更看重即买即住的成熟配套，或依赖地铁通勤，可能需要谨慎评估。当前区域主要依赖自驾出行，公共交通仍处于完善阶段。

3.本产品运营方不对用户因使用生成内容而导致的任何直接、间接或附带后果负责。