京城地产一哥，如愿以偿

文/北京进深 林振兴

仅隔7天，京城地产一哥中建智地，刚刚还在大兴激战，转头又杀进了怀柔。

本以为这是一场“一家托底”的独角戏，谁知半路杀出个“程咬金”——北京建工地产也来报名参战。

但这结果，一点也不让人意外。毕竟地块往北500米左右，就是去年北京楼市的“远郊黑马爆款”——建工嘉棠澐玺。

北京建工地产在去年5月拿地，9月21日开盘，224套供应，目前网签213套，地价覆盖率超231%，卖一套赚一套的节奏。

土拍现场，一手加价75万元，两家举牌节奏极快，咬得很紧。

全程只用了7分钟！中建智地以7.56亿元竞得怀柔新城6001地块，楼面价约1.69万元/㎡，溢价率2.44%。

中建智地这回跑到怀柔抢地，不是心血来潮，实则是一次精准的战略卡位。

过去几年，头部房企往往为了维持市场份额和行业排名，挤在核心区，抢破头也要拿“地王”，导致楼面价甚至逼近或超过周边售价，埋下巨大隐患。

而现在，当多数房企仍在热门区域为微利而贴身肉搏时，中建智地选择避开高溢价、高成本的“双高”红海，转向怀柔这样的远郊价值洼地。

这一拿地策略的核心在于规避无效内卷。以较低的拿地成本和可控的溢价，锁定了项目的安全边际，为后续的利润空间和产品打磨留足了余地。

尤其在当下，房企普遍审慎、拿地拿地门槛值下降的窗口期，这种“农村包围城市”的打法，反而更容易守住现金流的安全垫。

说到底，这是一次对“风险收益比”的极致算计，不再为单纯的“地王”光环买单，而是务实地寻求确定性收益。

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对于怀柔地块，中建智地已悄悄“抢跑”了。

2月27日，北京兴澜房地产一口气甩出四则招标计划，涵盖土方工程、监理、施工、设计，总投资估算3.2961亿元。它的目标很明确——怀柔新城0103街区HR00-0103-6001地块。

兴澜地产是什么来头？

别被这新名字唬住，它其实是中建智地的全资子公司，2月14号刚注册，注册资本5000万元，法人兼董事长樊飞军（中建智地董事长），经理为张梦灿（中建智地京东公司执行总经理）。

这步棋，走得有点“反常”。

要知道，中建智地这几年在北京那是相当风光，重仓朝阳、昌平。

尤其是去年9月底，它豪掷43.15亿拿下太阳宫地块，楼面价干到了9.42万/平，溢价率39%，也是帝都2025年溢价最“贵”的地。

为此，中建智地高管团队还远赴国外，考察学习顶豪项目。但由于地块涉及地铁联通，以及地铁退线太多，只能做超级大平层。

但至今，规划图还没挂出来。据说，大概率是北京第四座宸园，房源只有138套。

反观这次的怀柔地块，虽然还没正式上架，但中建智地已经提前进场了。

中建智地这步棋，其实很有意思。一边是太阳宫的“高处不胜寒”，顶豪产品虽然面子足，但去化压力不小，还得小心翼翼地设计规划；

另一边是怀柔的“蓝海市场”，没有那么多神仙打架，拿地成本可控，利润空间也足，还能用自己成熟产品力去降维打击。

看来，京城这位“地产一哥”也想明白了，与其在核心区红海中跟人拼得头破血流，不如换个赛道，去远郊找蓝海。

这不仅是拿地策略的调整，更是一种生存智慧。

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怀柔这块地一路绿色通道直接上架，还让中建智地提前“埋伏”，有什么吸引力？

具体来看一下。

项目占地3.19公顷，地上建面约4.47万㎡，容积率1.4，限高24米（优化后）。

出让文件提到的几项规划要点：

1、鼓励在建筑设计阶段精细化户型设计，结合“好房子”政策提升得房率，打造高品质住宅。

2、要求居住区绿地率不低于30%，并且在项目的后续设计中，贯彻落实首都花园城市建设理念，注重生产、生活、生态空间的融合，加强绿地绿化彩化效果。

3、建筑色彩搭配宜与周边建筑风格协调一致，建筑材质鼓励采用绿色、环保材质，避免采用大面积涂料。建筑屋顶宜采用平坡结合形式。地块内绿地宜通过慢行步道融入到整体绿化体系中。

4、依据已有资料，有活动断裂疑似从场地或附近通过，本项目应开展区域性地震安全性评价工作，并根据评价结果进行规划建设。

近期，它还传来了一个好消息。

南侧6006地块降低建筑高度，调降到24米，产生的日照遮挡范围大大缩小，直接为6001地块解锁了更多的可利用空间，少了一些不利因素。

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新地块位于怀柔区龙山街道，距离怀柔区政府约1公里。

西侧临近怀柔水库，东侧临近怀柔城市森林公园，主打低密生态。周边教育、医疗、商业等生活配套在怀柔都属于顶配。

根据实施方案规划，6001地块周边还配建有公园和广场用地，合计0.8公顷；另有公共服务配套0.38公顷，待深入研究后再批复具体规划指标。

今年2月13日，6001地块拆除工作已经正式启动。

地块往北500米左右，就是建工嘉棠澐玺。

嘉棠澐玺所在地块，由北京建工地产于去年5月，以3.59亿元底价摘得，折合楼面价1.65万元/㎡，简直是白菜价。

全盘7栋6F-10F洋房，共224户，主力建面80-140㎡，产权得房率76%-84%区间。

它的地价缝差很诱人。目前，嘉棠澐玺网签213套，成交均价39415.42元/㎡，顶着4.05万元/㎡的预售均价成交；

住宅成交额超8.3亿元，地价覆盖率超231%。这是什么概念？开发商已经把地价翻倍揣进兜里了。

怀柔这种远郊，以前大家觉得只能盖盖“刚需糙盘”，结果嘉棠澐玺证明了：只要房子盖得够好，改善客户大把大把地往外掏钱。

相比之下，新供应的6001地块大概是它的2倍。

除此之外，两块地的素质非常接近，容积率和建筑高度相当，就连地块形状都很像。

加上出让文件中也明确提到了提升得房率，打造“好房子”，6001地块已有“爆款预备役”之姿。

而中建智地手里有牌——产品研发能力是练过的，品牌号召力是攒下的。手握“宸系”、“府系”等王牌产品线，它进了怀柔，不跟本地小盘卷价格，直接上产品力降维打击。

更狠的是，这种“好房子”不光吃本地市场。一旦产品力够强，连中心城区的购买力都能虹吸过来——同样的总价，在朝阳买个老破小挤电梯，还是在怀柔住个四代宅晒太阳？有些人已经开始算这笔账了。

结果是啥？定价权有了，去化速度有了，利润空间也有了。