南宁2035轨道大蓝图，规划落地“含金量”几分？

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乐居财经 2026-05-29 23:54:00

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导语

2026年5月22日，南宁市自然资源局正式公示《南宁市城市轨道交通线网规划（2035）专项控制规划》草案。作为2021年版线网总规的深度升级细化方案，本次规划敲定了总长约600.1公里、13条线路的精细化控规体系，以"环线+放射、快线+普线"双层架构，构筑南宁面向东盟的都市轨交骨架，为未来十年城市扩容、土地管控、项目落地提供法定规划依据。对于房地产从业者和城市观察者而言，这份规划既描绘了远景蓝图，也提示着诸多现实约束——本文尝试客观、理性地拆解其中的关键信息。我们也可透过克而瑞·好房点评网的相关项目测评，作一定置业参考依据。

规划基本情况：13条线路、315站、600公里

根据公示内容，本次专项控制规划的核心数据如下：

线路构成：13条线路，包括8条轨道普线（1-8号线）和5条轨道快线（S0-S4）
网络规模：约600.1公里，共设站315座
网络体系：构建"环线+放射线"、"快线+普线"多层次网络
规划年限：至2035年

而当前南宁已运营5条地铁线路，运营总里程为128.2公里，形成了以"十"字轨道骨架为主、"井"字放射网络为辅的"跨江连城、贯穿城市东西南北"线网格局（来源：新华网关于南宁轨道交通6号线一期工程开工的报道）。

现状与2035规划对比

下图直观对比了南宁轨道交通现状规模与2035规划目标的差异。从图中可以看出，无论是线路数量、运营里程还是站点规模，2035规划较现状均有大幅扩展。需要强调的是，这是远景蓝图，实际兑现需分轮次推进。

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数据解读：现状5条线、128.2公里的运营规模，对比2035年13条线、600.1公里、315站的规划，规模扩张幅度显著，但需注意"规划"与"建成运营"之间存在较长的落地周期。

类别	线路	主要功能定位
轨道普线	1-8号线	服务主城区，支持城市主、副中心
轨道快线	S0（环线）	串联南宁站、南宁东站、五象站
轨道快线	S1（机场线）	连接吴圩机场方向
轨道快线	S2（武鸣线）	连接武鸣副城区
轨道快线	S3（六景线）	服务东部新城方向
轨道快线	S4（大塘线）	服务大塘组团方向

02 与历史规划的关系：从2020-2035版到2035版的演进

理解本次规划，需要回溯既有规划脉络：

2020年12月：首版线网规划公示

2020年12月，南宁市自然资源局发布《南宁市城市轨道交通线网规划（2020-2035）》报送审批前公示。该方案由13条线路组成，包括8条轨道普线、1条轨道环线和4条轨道快线，规模约599.4公里。其中环线及8条普线支持城市主、副中心规划发展；4条快线则服务于空港新城、武鸣区、六景新城、那马与大塘组团这四个城市指状拓展方向。

2021年中：获南宁市人民政府批复

《南宁市城市轨道交通线网规划（2020-2035）》已于2021年中获南宁市人民政府批复，规划建议最终形成全长592.6公里、设站307座（换乘站147座）的轨道交通线网。

本次：从"线网规划"到"专项控制规划"

本次公示的《专项控制规划》明确表示，主要是对已批复《线网规划》的深化和细化。按照"智慧智能、绿色节能、以人为本、站城一体、经济合理、艺术美观"的理念，重点研究2035年线网各线路的场段、主变电所、公安派出所等用地选址方案，形成用地控制规划成果，为后续各线路顺利实施奠定用地要素保障基础。

关键变化：环线被纳入快线体系

值得注意的是，规划结构由原来的"8条普线+1条环线+4条快线"，调整为"8条普线（1-8号线）+5条快线（S0-S4）"——环线被纳入快线S0体系。这一调整使快线网络功能更加突出。

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03 规划落地的现实约束：发改委审批是关键门槛

这是解读本次规划时必须冷静面对的核心问题。

根据相关公示信息，无论是轨道普线（地铁）还是轨道快线，最终都需要国家发改委"点头"才能建设。

具体来看：

已获国家发改委批复并推进：南宁第三轮地铁建设规划获国家发改委批复的有地铁6号线一期、3号线南延、5号线北延、5号线南延
6号线一期进展：西起三津站，东至天池山站，全长约27.9公里，设21座车站，已于2023年12月26日开工，预计建设工期5年
延迟执行的项目：S1线（原机场线）、S2线（原武鸣线）均因相关规划未获国家发改委批复而延迟执行。S1线原预计于2021年12月开工、2024年12月通车；S2线原预计于2022年12月开工、2025年12月通车

这意味着：公示的600.1公里、13条线路是远景蓝图，但具体哪条线、何时开工，还需要分轮次申报、审批、推进。 规划公示与实际开工建设之间，存在较大距离。

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04 城市空间格局新动向：从"一主四副"到"一主三副"

本次规划公示提到一个值得关注的细节——"五象南被踢出'一副'之列"。

回顾历史：5年前南宁原计划打造"一主四副"，四个副城新城为武鸣副城区、临空经济示范区、东部产业新城和南部科创新城（五象南方向）。

而在最终国务院批复的《南宁市国土空间总体规划（2021—2035年）》中，南宁城市发展格局调整为"一主三副"：

"一主"：南宁中心城区
"三副"：武鸣副城区、南宁东部新城、临空经济示范区

南部科创新城成为"消失的它"。从城市发展逻辑看，这一调整意味着南宁遏制住了多方向发展产业新城的冲动，不再"摊大饼、撒胡椒面"式布局产业，而是集中优势资源做强核心中心城区。

对于房地产从业者而言，这一调整的含义需要客观看待：原本被寄予厚望的那马—南部科创新城方向，产业导入预期减弱；而东部新城方向因平陆运河等重大基础设施加持，承载了更多城市拓展期待。

05 轨道交通与城市发展的深层逻辑

本次专项控制规划并非孤立文件。根据《南宁市综合交通规划（2021-2035）》草案，南宁提出推动"多网融合"建设，打造轨道上的都市圈，耦合"多中心"功能节点布局，加快"多元方式"一体化和"交通土地"一体化建设，支撑大都市圈战略。

5条快线的功能定位

S0环线：途经南宁站、南宁东站和五象站，串联三大铁路枢纽
S1机场线：连接吴圩机场，支持空港新城方向
S2武鸣线：连接武鸣副城区
S3六景线：服务东部新城方向
S4大塘线：服务大塘组团方向

四条放射快线连接主城区与各新城区，恰好对应空港新城、武鸣区、六景新城、那马与大塘组团这四个城市指状拓展方向。

东部新城：轨道与产业协同的样本

2026年1月，南宁市自然资源局发布《南宁东部新城综合交通专项规划》公示，明确东部新城将规划3条轨道线——轨道S3号线，以及低运量轨道DD1和DD2线。其中DD1线还有一条支线，与轨道S3号线进行站点串联，串联点为未来要建设的六景高铁站综合交通枢纽。

值得一提的是，低运量轨道不需要经过国家发改委审批，只需要区发改委审批即可开建，建设难度相对降低。这或许意味着东部新城的轨道布局有望率先取得实质性突破。

06 对房地产市场的启示（理性解读）

从行业研究角度，本次规划公示带来的启示需要分层次看待：

短期（已确定性较强）

第三轮建设规划已获国家发改委批复的项目——6号线一期、3号线南延、5号线北延、5号线南延——沿线区域是确定性较强的轨道利好兑现区。其中6号线一期已于2023年底开工，预计建设工期5年，沿线21座车站涉及江南组团、青秀组团、仙葫等板块。

中期（存在不确定性）

S1机场线、S2武鸣线虽规划已久，但因相关规划未获国家发改委批复而延迟执行。对于关注吴圩机场方向、武鸣方向的购房者和投资者，需要理性看待规划兑现的时间周期。

长期（远景蓝图）

7号线、8号线、S0环线、S3六景线、S4大塘线等线路，距离实际开工建设仍有较长时间。沿线"轨道概念"在短中期内对市场的实际影响有限，需谨慎判断。

正如相关材料中提到的观点："虽然规划很燃，但大家最好保持理性。"南宁市区当前仍处于去库存阶段，规划价值的兑现需要时间和耐心。

我们也可透过克而瑞·好房点评网的相关项目测评，作一定置业参考依据。

结语

《南宁市城市轨道交通线网规划（2035）专项控制规划》的公示，作为2021年版线网总规的深度细化方案，为未来十年南宁轨道交通建设的用地控制、项目落地提供了法定规划依据。13条线路、315座站、600.1公里的远景蓝图，勾勒出"轨道上的南宁都市圈"的宏大愿景。

但与此同时，我们必须清醒认识到：规划是远景蓝图，建设需要分轮次、按程序逐步推进。从市级规划批复到国家发改委批复，从可研报告到开工建设，每一步都需要时间和条件。对于房地产从业者和城市观察者而言，既要看到轨道交通对城市格局重塑的长期价值，也要保持对短期市场的理性判断。

毕竟，真正能转化为价值的，从来不是规划本身，而是规划的扎实落地。

我们也可透过克而瑞·好房点评网的相关项目测评，作一定置业参考依据。

THE END

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1、上述研究成果由克而瑞广西区域分析师陈楚燕，通过人机协作综合使用行业Skills功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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