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业主欲联合起来断供,逼开发商退房,能成功吗?

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马跃成马跃成 2020-07-29 23:37:49 564
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把断供房贷当维权手段,风险很大,那该怎么办?

最近,渐趋平静的环京楼市,突然因为一句“一起断供的有没有?”又闹腾起来了,从今年疫情以后,相对于全国的楼市来说,环京楼市还是相对平静的。原因有两条,一是,环京楼市在本轮调控开始的时候,率先实现了房价的大幅度下降,泡沫被挤出去不少。二是,最近廊坊对环京楼市政策进行了细化调整,具体是,北三县实行三年社保限购,廊坊城区、固安、永清实行一年社保限购,大城、霸州、文安三县不限购。

这项政策,真正利好的是固安、永清两个地方。相对于北三县来说,固安和永清的楼市要晚好几步,但是,正是具有后发优势,这几年,这两个地方发展势头很高,甚至超过北三县,和北三县相比,这两个县的房价相对比较低,项目体量比较大,规划又不错。现在实行一年社保限购,比较好处理,对开发商来说,相当于解除了限购一样。因此,今年新政之后,整个环京楼市有点复苏上涨的样子。

根据媒体的报道,组织大家断供的是永清孔雀城的业主,业主谋求断供的原因,看起来不是经济的困难。疫情期间,考虑到大家收入下降,工厂停工等因素,购房者如果需要,可以办理暂时停止还贷的手续,国家出台了疫情期间断供不被处罚的规定。

既然,有还贷款的能力,为什么还要组织断供?这种情况很少见到。断供一般都是宏观经济因素,经济衰退、经济危机、收入下降、失业增长等等,让购房人没有能力还贷了,从而造成房价下降,最后,房价不及剩余的贷款多,那么理性的购房人,就会选择断供弃房。因为剩余的钱都够买一套新房了,谁还给旧房还贷。

但是,永清孔雀城发生的这个事情,还不是这么回事。从业主们反映的情况主要有这个几个原因。一是房价下降了,心态就不平衡了。这个可能是一个非常主要的原因,房价这个事情,确实很敏感。按照以前的退房的经验,只要房价上涨,要求退房的人们立刻解散回家了。永清房价从调控开始,就惨遭腰斩,原来卖到一万六七的,现在只有六七千元每平米了。惨不惨?肯定是惨啊。但是,因为这个原因就断供,还不至于。因为,这个情况,燕郊比永清要严重的多。永清暴跌是下降一万每平米,而燕郊暴跌是下降两万每平米。燕郊没有爆发断供潮,永清就没有发生的理由。

这么看来,指责这些业主就是因为房价下降才断供也是理由不够充分。同时,我们也要看清楚了,这些楼盘在开盘的时候房价并不高,像永清孔雀城的开盘价只有6000元/平米左右,后来逐步涨价,一直涨到了16000元/平米,现在又回落到一万之内。但是,真正在最高点买房的没有几个,大部分人都是在开盘的时候,在房价最低的时候,买的房。因此,这些人不涉及到买房赔钱的事情。如果,这么说,那么少数几个人以自己的房价亏损太大,而要挟全体业主跟他们几个人一起断供的可能性,就没有了。人家这些业主也不是傻子。如果人家买了一个便宜房子,住的好好的,何必和开发商过不去?所以,看来,这个断供的倡议,不是因为房价下降的问题。也就是说,与最近两年的房价下降无关。

所以,有人说,这些炒房客,因为房价下降了,就断供退房,不值得同情,这就和前几年砸售楼处的那些人一样,虽然也同情,但是,不能可怜他们,永清孔雀城看来不是这么回事。

业主们给出的另外两个理由,一个是延期交房,购房合同上是2018年交房,现在都过去两年了还没有交房。这个情况,在购房合同上应该有明确规定,如果开发商,按照合同规定执行,该赔钱,也说明是符合法律规定的。但是,你也不能无限期延期啊,人家买房是要住人的,不是跟你来斗气的。所以,这个情况应该可以起诉开发商,两年都不能交工,实事求是地说,是应该给予退房的。因为购房合同有明确的交房时间,开发商违约,并造成了严重后果,退房并承担损失,应该是有法律依据的。

第二个原因是说,房屋质量问题,说到房屋质量问题,大家都是可以理解的,前几天315晚会爆料了万科项目的漏水质量问题,随后,又有南昌万科鸿海项目的地下室承重柱破碎问题。这都是严重的质量事故,这样的房屋完全不能达到国家安全要求,理应推倒重来,但是,真的会推倒重来吗?可能性很小,相信,到交房的时候,开发商还会弄出一个合格证出来。

我们作为旁观者,可以根据简单的信息发表评论,当然,我们的评论也是有根据的,应该说也是可靠的。但是,所有的这个问题的处理,必须有数据说话,如果业主有充分的证据证明项目确实存在质量问题,比如有第三方的检测报告,有现场的录像、照片等证据。也是可以起诉到法院的。

第三个原因说是,项目的规划与之前宣传不一样。如果调整规划,说句实在话,开发商是没有这个权力的,小区规划在项目施工前,就已经通过规划局的审批了。他们怎么改变?不大可能,即使有改变,也是通过了规划局批准。所以,最大的可能是开发商的宣传夸大其词,比如,20米的楼间距说成30米,3.0的容积率说成是2.0等等,本来有个水池,非要说成有一块湿地。院内有片绿地,就说楼盘建在了公园里。这个方面不好说,开发商只要是老老实实按照规划局的批准图纸施工,就说明他们没有违反国家规定。能指出来的,就是虚假宣传,欺骗消费者,只能从这个角度上采取措施。

这些问题,都是可以通过法律途径的,但是,真正通过法律途径解决,也会很困难。最大的问题,是看法院能不能就事论事。但是,我们这边判案的时候,往往会考虑,影响怎么样?这件事的影响肯定是不小的,这个也会影响到法院的判决上来。

按说,维护购房人的利益,为老百姓主持公道,应该是正义之举,但是,这种事,往往,又会被认为是负能量。这就要命了,本来是正义的事情,被扣上一个负能量的大帽子,基本上,就不好继续下去了。

还有一个难点,就是证据,这个就和法官遇到的问题一样,本来证据都是铁一般的坚硬,所谓的铁一般的事实。但是,开发商一般会通过各种手段,弄到项目合格的证书。而业主要提供质量不合格的证据,就很难了。房屋质量问题,有的看不见,有的看得见。但是,确定房屋质量是一个复杂的工作,业主一般没有这个能力。那么这个主动权,就在开发商手里了。

按照消费法的规定,消费者有退换货的权利,存在质量问题,还应该假一赔三,或者是假一赔十。开发商提供给购房人的房屋和原来的承诺差距很大,已经构成欺诈行为,理应同意退换货。这是毋庸置疑的。

永清孔雀城以前叫‘森林新都’,后来开发商私自做了更名,现在叫“汤林御府”,现在小区门口的名字又换了。这不是做贼心虚吗?联合断供的发起者称,当断供人数、款项够一定数目,会有多个部门来管。开发商被逼会给断供的业主解决问题。他们这种想法,很简单,也很善良,以为声响大了,有关部门就出来主持正义了。但是,也有可能,你的声音太大了,首先把你的声音进行消音了,你也没办法啊。有人更担心的是烽火连天,因为,这种事情不少见。业主维权路漫漫,集体断供确实是一个力度很大的想法,但是,这个想法真要落实下去,风险很大,不算银行的什么资信风险,也可能是业主承受不住的,因此,还是谨慎行动。【本文由“马跃成”账号发布2020年7月29日】


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