马跃成 
开发商纷纷打折促销，房价真的跌了吗？
最近唱涨房价的人不多了，但不是没有，唱涨房价的理由一般都是说规律，无非就是前20年的房价上涨总结的一条规律，基本上三年调控两年涨，或者是根据经济发展的情况进行分析，因为一般都认为，经济不好的时候，就需要房地产刺激一下。
但是，中国的楼市，基本上是政策市，虽然过去政策调控一直效果不是太好。有人就认为是，政策拗不过市场，还是市场的力量大，以为房价是市场的作用，搞得不断上涨。其实，房价还真不是市场作用的结果。
最近，楼市出现了两个现象，搞得人们不知道房价到底是怎么回事了。一个是恒大突然七折卖房，七折卖房是什么场景，就是过去100万的房子，现在75万就拿下了。如果考虑到首付款、税费、月供等因素，就是说，买房的压力要小的很多了。
另一个情况是，恒大在疫情期间的优惠力度也最高也只有75折，并且也是一个月的时间，就逐步回调到80折、85折、95折了。同时，恒大那个时候的优惠楼盘，也是部分三四线城市的滞销项目。这次，不一样了，是公司所有项目。如果上次的优惠是做样子，那么这次的降价打折活动，可是实实在在的真家伙。
这个情况，如果我们注意观察也能看到，疫情期间的降价打折效果并不明显，一个显著的特征，就是几乎没有在市场引起多大的反响，跟进降价的企业寥寥无几，最后不得不草草收场，
这次降价不一样，恒大打折之后，已经有很多企业紧急跟上来了。
最近 ，看到一个环京项目，上周还标价2万多，现在紧急通知各个平台降价7千。问，为什么要这么大的降幅？就说是受到了恒大的影响。其实，恒大打折的影响怎么可能有这么大？上次75折没影响，这次70折就影响这么大了，显然没有这么简单。
引发这次降价潮的关键因素，还是三道红线下来了，就是上个月，主管部门约谈开发商，要求降低负债率的那次座谈会。在深一步的讲，开发商有这么听话吗？也不是，应该是，政府把问题讲明白了，也把形势分析清楚了，最主要的是开发商看到危险来了，谁再不赶快逃离，谁就是接盘侠了。
不过，最近统计局数据显示，70个大中城市商品住宅销售价格在8月份，还有59城新建商品住宅销售价格环比上涨。从环比上看，惠州涨幅1.9%领跑，北上广深分别涨0.6%、涨0.6%、涨0.9%、涨0.5%。这不是说，刚刚过去的8月份房价还在涨吗？
实事上，要看懂统计局的数据，就要明白统计是大数据，也是样本统计，有滞后性，是市场的大致反映，不是实情播报。另外统计数据还要根据很多情况进行修订，才能报出。所以，我们看到的统计局的数据，变化都不是太大，跟我们对市场的观察相差的还是挺远的。
影响最近楼市变化的主要是各地不断出台的调控政策，一些热点城市，都有针对性的政策出台，这个反应还是挺快的，也直接遏制了当地房价的上涨势头。在新政出台的调控之下，业内人士对于金九银十充满了期待，希望在这日渐萧瑟的秋天，能有返季的暖流再次袭来；从房住不炒的购房者的心态来说，“金九银十”严格来说更多是“紧九严十”，关键还在于给购房者真正的价值和实惠。从一城一策转变成为部委监管发力，抑制市场过热成为调控政策的新特征。
最近就有消息称，天津房价进入下降通道：1平米降5000元、两周降价72万。2016年年中，梁某以130万元的总价款买下天津市东丽区一套二手房，买完之后房价继续蹿升，最高时达到210万元。但随着调控降临，价格一路下挫，最近的挂牌价在140万元左右，基本跌回4年前购买时价格。梁某感慨，名义上房价涨了10万，但算上物价上涨、房贷利息，可能还要赔钱。
最近，石家庄房价跌到了三年前的消息，也是占了楼市新闻不小的版面，从2017年10月的调控开始，石家庄房价下跌3年，部分项目更是打7折，回到了2017年初的水平。石家庄房价下跌，或许和人口变迁以及产业和户口等没有太强的竞争力和吸引性有很大的关系，毕竟周边很多城市，吸引力还是比较有优势的。
有机构分析，与2017年最高点相比，北京的房价平均跌幅已经炒股20%，部分房源甚至跌幅达到，或者超过了30%。商住房的价格平均跌幅已经在30—40%。
根据大伟看楼市的一篇文章，《北京楼市有多惨？3年超10万家庭购房亏100万+！》）提供的资料。
朝阳新城一区商品房从之前的5.4万跌到了现在的4.3万，跌幅大约在20%。北京像素当下的loft单价在3.5万左右最高点在5.5万，跌幅大约在36%。
龙湖时代天街2017年最高点的价格大约在5.4万当下基本在4.4万，跌幅大约在19%。
臻园在最高点的单价大约在10.5万当下的价格在8.2左右，跌幅大约在21%。
东南小区当下只有12万左右市场最高点接近15万，跌幅在20%左右。
东湖湾当下均价在8.5万左右，最高点的价格大约11万，跌幅在22%。
嘉铭桐城大约从9.5万跌到了7.5万，跌幅大约在21%。
【本文由“马跃成”发布2020年9月17日】
