阿祛——吴亚军，似“海底针”亦似“大姐大”

 　　编辑 | 谢治贤

　　出品 | 于    见

　　有人说，这是一个适合女性创业的时代，无论是妇女在社会上地位的提高，还是女性自身的独立性唤醒，都极大地促进了妇女创业群体的发展。

　　也有人说，再有背景，如果你所学不擅长，没有过人之处，即使能轻而易举跻身为有钱之人，却仍不是企业家。

　　吴就是这样的人——吴亚军，一个堪称成功的中国女性企业家。

　　吴小姐如所有女人一样敏锐，细腻、低调，对每个人的优点和缺点都具有别致准确的洞察力，同时又具有大男子般广阔的视野。这或许是她成功不可或缺的原因。

　　而她所领导下的龙湖集团，在外界看来也足够神秘。

　　在前不久出台的专门针对房地产公司的三道红线，无疑给大多数本身已累赘不堪的房地产公司新添了不小的压力。当前房地产市场本就一片迷局，包括一些房地产巨头如融创、富力、绿地等也深中其招。而一直神秘低调的龙湖却完美避开了红线关卡，不禁令人好奇感陡增。

　　她说：对自己残酷，才换来今天的合格

　　8月28日，龙湖集团董事长吴亚军在一封内部信函中回应了对最近“三道红线”的讨论。

　　“由于自律所以自由，由于过去对自己的残酷，我获得了今天的战略机动空间和战略主动权！”吴亚军说道。

　　就在两天前，龙湖集团刚刚发布了2020年中期业绩。公司上半年的净负债率为51.4％，短期负债率为4.55。

　　这也使龙湖成功避开了三道红线：“总债务与资产比率小于70％，净债务与资产比率小于100％，现金覆盖的短期债务比率大于1”。并且，其还位于最安全的“绿色档”中。

　　凭借坚实的财务计划，龙湖现在拥有四个主要业务渠道，主要是房地产开发、商业运营、租赁房屋和智能服务。同时，诸如养老业务和工业城市业务之类的创新业务也在兴起。

　　从上半年的业绩来看，龙湖是为数不多的收入和利润保持正增长的房地产公司之一。这在风雨飘摇的2020里显得格外亮眼。

　　阿祛，低调、异质，似“海底针”

　　吴亚军在朋友圈中的昵称是阿袪，字符“祛”来自《广韵》：祛者，去也。据说，吴亚军总是用这个名字警醒自己，主动瓦解祛魅，而不是高调张扬，保持敬畏，谦虚。尽管时代不同，但规则却是相同的。过去，流行是要释放魅力，现在流行是要创建IP。每有一个话题，就将会有流量变现。

　　而像吴亚军一样，保持低调从头到尾，这个时代里真像一个异质的人，我们常说的一句“女人心，海底针”在她这里得到了完美的印证。

　　中国的房地产业造就了许多富有的人，从房地产老总到个人投资者不等。

　　对于房地产老总，前有万达王建林，后有恒大徐家印，而堪称富甲一方的女人，如杨惠妍，碧桂园杨国强的女儿，再就是龙湖的吴亚君。

　　在以男人为主的房地产市场中，吴亚军从女记者到女商人，甚至打破了旧有的房地产市场格局，形成了自己的道路，成为重庆首富。由吴亚军创立的龙湖地产在她的领导下也成为财富500强公司。

　　绿城的宋卫平曾经这样评论：“在中国，最多有一家半家的房地产公司在品质方面比我们做得更好，龙湖算一个。吴亚军有着男人般的气魄和女人的细腻柔情。我毫不犹豫地把所有赞美的话都送给她。”

　　她生命的前半段是一个传奇，她在房地产行业中的地位就像音乐行业中的王菲。

　　当一个女人，把细心完美运用到创业时？

　　吴亚军，1964年生人。父亲在供销社工作，母亲经营裁缝店。尽管家庭的财务状况不是特别富裕，但一家人过着幸福的生活。吴亚君上中学时，每个老师都很喜欢她。她不像其他女孩那样文弱。她的性格看起来更像个男孩。凭借出色的学习成绩，她曾经跳级入学。她的才华极高，写的作文经常被老师用作全班同学的朗读范文。她很小的时候就非常喜欢科学，所以当她申请高考志愿时填报西北工业大学的鱼雷动力装置专业，看似不可思议而实又意料之中。

　　毕业后，吴亚军曾担任过许多工作，进过仪器厂，也担任过编辑和记者。在担任记者期间，她接触了房地产，觉得有一些不一样的想法因此辞去了记者的工作。1995年，她创立了自己的公司——重庆中建科公司，这是龙湖地产的前身。毫无疑问，吴亚军的选择是正确的。

　　2009年，她的产业遍及重庆，且仍在不断扩展中。吴亚军的成功可以说是水到渠成的。她对自己和她的员工有很高的要求，要求员工需要随时准备并考虑每个人，在客人参观房屋时要礼貌留客用餐并考虑到其喜欢吃哪种食物，需要哪种口味等等。甚至当有人脱鞋寻访房屋时，在探访之后，陪访人员还必须将脱鞋的方向更改为方便穿戴的方向。可以看出，她将女人的细心完美地运用到了工作当中。曾经在一起做记者编辑工作的同事们听说她成功创业后并不感到惊讶，并发出一句可想而知的感慨。

　　外表清丽的吴亚军不仅口齿伶俐，而且很有文笔。在龙湖大规模发展之初，公司的大部分手册和“俗语”都来自她。由于工作性质，她逐渐熟悉房地产领域，并用他的这些独特异质积累了大量的人脉，谦虚地向行业内的大佬学习，为深入房地产业打下了坚实的基础。

　　如此细心，何不顾家？

　　2008年的金融危机使许多房地产开发商陷入困境。

　　由于房地产本身就是一个容易债务缠身的行业，开发商的现金流高度依赖于银行贷款。随着控制政策的收紧，开发商普遍遇到了资金链危机。例如，由于恒大地产的高负债率，许家印被迫去香港寻找资金并推迟上市计划，以降低企业杠杆。

　　而金融危机不仅没有减少吴亚军的财富，反而给龙湖带来了新的发展机遇。

　　2009年，龙湖的销售收入大幅增长。当年11月，龙湖地产在香港上市，迎来了吴亚军的辉煌时刻。

　　根据胡润发布的2010年中国女性富豪榜，龙湖地产的吴亚军名列第二。今年，吴亚军家族以280亿元的资产第三次成为重庆首富。

　　随着事业的蓬勃发展和财富的巨大增长，吴亚军的婚姻却陷入危机。

　　吴亚军的丈夫叫蔡奎。他们于1992年结婚。蔡奎从事计算机业务，经营着自己的公司。吴亚军开办自己的生意时，很多人都不明白，为什么他不选择帮自己丈夫经营打理公司，而是选择开办自己的生意。

　　但吴亚军从没想过那样。在她眼中，只希望自己能实现自己的理想。这也为两人日后的婚姻散场埋下了伏笔。

　　吴亚君的事业蒸蒸日上，蔡奎也曾选择帮助妻子。但是随着时间的流逝，两个人的事业越来越大，他们的财富越加积累，但是两个人之间的关系却逐渐淡化了。也有传言称吴小姐太不顾家，也不够体谅丈夫，于是男人选择了移情别恋。也有人说，当两个非常进取的人碰到了一块，往往不理会他们的家庭，也几乎没有男人可以接受他们的妻子比自己更成功。

　　2012年11月下旬，香港媒体透露，现年48岁的吴亚军已与丈夫离婚，并给蔡奎超200亿港元的资产。

　　但是，在离婚之前，两人早达成了协议，蔡奎手中的股票由吴亚军代为持有，她亦因此成为龙湖的真正大股东和控制人。

　　根据协议，龙湖房地产的管理权属于吴亚军。蔡奎不再在公司工作，而是享有股票兑现的权利，并且每年可以收到大笔股息。

　　在吴亚军的管理下，龙湖的股价持续上涨，尤其是在2017-2019年期间，其市值超过2000亿港元，与万科，恒大和碧桂园并列头筹。

　　吴亚军将龙湖的发展视为终身事业，利用其财富建立了家庭信托基金，并任命女儿为唯一合法继承人。

　　而蔡奎离婚后，却过上了有闲有钱的富贵生活。四处旅游，各种探险，一派潇洒。

　　一方面称兄道弟，一方面严苛如虎

　　在成立龙湖之初，吴亚军满怀信心地说：“龙湖将在5年内成为重庆最好的房地产公司之一，并在10年内成为全国最好的房地产公司之一。”现在，龙湖发展倒还稳妥，但这些话也毫无保留地印证了她最初的野心。

　　自称愤青的吴亚军生活在严肃而规律的生活中。略带卷发，圆圆的脸，友善的微笑，和她待人处事的方式显得不一样。这个使许多男人感到羞愧的房地产“大姐大”，被很多内部人士称为“三无主席”：没有签名，没有上镜，没有采访。因此，吴亚军在外界眼中显得有些神秘。很多人甚至都不认识她。即使他们知道，也只是听别人说到。

　　作为董事长，有的人说吴亚军平和近人，而有的人却认为她严苛不阿。她喜欢称员工为“兄弟”，这让人觉得她为人大方不做作。但是她在工作上的认真，几乎让人苛刻到无法忍受。“建造出的东西不能受一丝责骂”是她经常对周围的人说的一句话，凡事都要以细节赢得一切。

　　龙湖滟澜山是龙湖在北京的第一个项目。吴亚军亲自监督该项目的各个方面，在样板区开放之前，她命令员工销毁已建造的景观并将其重建。有一处景观是社区中的水景，因为担心产生安全风险，这处景观在建成之后又被她一遍又一遍重推，直到满意。她一方面担心景观被栏杆挡住使观赏者无法心旷神怡。卸下栏杆后，她根据自己的设计要求员工进行了多次更改。最终采用阶梯式观景台，让美观和安全并举，却也因此累苦了北京分处的一众员工。

　　“活下去”与“做的长”

　　“水大，鱼大，蒙着眼睛盲流狂奔的时代终将消失，回归和重塑已成为共识。”龙湖首席财务官赵毅说，龙湖基本上用完了15亿美元的债券额度，并于今年1月完成了数百亿美元的融资。现在国内流动性相对宽松，发行一些债券的渠道仍然开放畅通。

　　吴亚军表示，龙湖去年下半年开始关注现金流。全年的基本融资已于1月完成，融资与否在下半年显得无关紧要。

　　这句话已连续两年出现在龙湖的业绩报告中。它具有与万科的“活下去”相同的机敏性，龙湖也总是在提醒自己，存量时代即将来临，蒙住眼睛追求规模可能会撞得皮开肉绽。

　　回首过去的房地产江湖，如履薄冰，龙湖也经历了一段龙争虎斗的岁月。从百亿级的房地产公司发展到千亿级房地产公司，花了将近11年的时间。而在短短的3年中，龙湖却从千亿增长到两千亿，龙湖把握住了时代的发展机遇。应该提速时疯狂奔跑，而当你应该选择慢行时不要贪婪。

　　对于许多房地产公司饥饿的资金需求，吴亚军也在积极为大局做好准备：“告别2019年，新的十年将到来。在充满不确定性的未来市场中，我相信‘天晴修屋顶’的龙湖始终可以保持坚挺的姿态。”

　　如今，龙湖已经是一个与众多人发展休戚相关的大集团。基于房地产开发，它衍生了商业运营，租赁房屋和智能服务等业务。

　　翻开龙湖集团的财报，可以发现其在行业内还可算是颇为稳健，一直保持增长的企业之一。龙湖所有的稳健都指向一个目标，即把龙湖——“做长”。

　　实际上，早在龙湖上市时，吴亚军就表达了做长的目标。

　　当投资者问吴亚军：龙湖未来会变得更大或更强吗？

　　她的回答出人意料，但颇有深意——“先做长，再做强，而做大是自然而然的结果。”

　　龙湖无故事

　　去年8月，龙湖迎来其上市11周年。吴亚军面对记者“回顾过去十年的发展”时坦言，时间过得真快，没什么可纪念的，对于上市公司来说，没有故事是好故事。记者出身的吴亚军自然知道媒体的好恶。她揶揄没有故事是福，在某种程度上将龙湖缺乏新闻的状况一语带过。

　　“对于记者来说，最不喜欢的公司可能是我们这样的公司。”他眯起眼睛，笑了起来。在公众眼中，龙湖可能是一个既可爱又“可恨”的存在。作为一家具有与国企最相似的融资能力的民营企业，以稳定而著称的龙湖已经连续数年交出“三好生”的成绩单，但另一方面，吴亚军却很少向市场提供舆论讨论和关注点。这样，龙湖和吴亚军都是离群者。

　　新闻发布会开始后，吴亚军借用苏轼一首词表达了自己的想法：“莫听穿林打夜声，何妨吟啸且徐行，料峭春风吹酒醒，微冷，山头斜照却相迎”。

　　确实，进入存量时代，产品为王的要求将随之而来。龙湖必须清楚地认识到，回归产品品质是在存量时代“生存”的唯一途径。

　　向曾经的狂热时代告别，龙湖大可继续追求“稳稳的幸福”。要达到目标要求，必须继续坚持财务纪律，保持净负债率，不一味拿地王，不占高价土地，要懂得节制和节奏，且走且看。