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房企“买买买”时代一去不复返,融创还能风光吗?

互联网分析师于斌互联网分析师于斌 2021-09-07 06:41:40 2207
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编辑 | 于斌

出品 | 潮起网「于见专栏」

提到融创,吃瓜群众对于它最多的印象莫过于孙宏斌大手笔的“买买买”动作了。客观来说,正是由于融创过去的那些并购、收购动作,它才得以发展到如今的规模和影响力。

2010年以前,融创在中国房地产市场的存在感并不太强,在房企规模排名中也都在几十名开外,其公司影响力更多集中在某些特定地区。但从2010年之后,随着融创不断开启大手笔并购动作,公司开始迈向中国前三的头部房企之路。

根据相关统计显示,在2010年到2014年期间,融创公开的并购金额就将近三百亿元人民币。2016年,融创并购包含万达文旅在内的多个项目,仅万达文旅的并购动作就花了五百多亿元。此后,收购阳光100、新湖中宝、环球世纪、时代环球,牵手彰泰,被传将要收购蓝光部分股权、收购协信...一直到2021年,关于融创的并购动作都不绝于耳。

不过众所周知的是,今年以来,随着房地产市场大环境面临强监管,众多头部房企都开启了降速、降杠杆的步伐,在这种行业不利的大背景下,融创当然也不能例外。可问题在于,一直通过“买买买”强化自身行业地位的融创如果在今后一段时间里不再“大气”,它还能继续保持快速的增长态势吗?

负债压力之下,融创不再“买买买”

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据悉,在今年中旬,孙宏斌特地向投资者强调了目前公司将没法开启并购动作,而深究一向喜欢抄底买买买的融创为什么会如此,房地产企业“三道红线”下的债务压力是核心原因。

在自身负债都急需降低的情况下,融创如若继续开启并购动作,那么就要并入被收购企业的相关债务,这明显会加剧公司的负债压力。

根据年中财报数据显示,在今年上半年,融创虽然经历了两年多的债务优化,但仍然还没有实现三道红线全绿。截至今年年中,融创公司的净负债率超过86%,现金短债比大概是1.11,资产负债率是76%左右。

所谓“三道红线”,指的是针对所有的房地产开发商所划出的三个标准,分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1。

如果房企全部踩中了这“三道红线”,那将被归为红色档,其后果就是有息负债规模不得增加。如果只踩中“两道红线”,则将被归为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%。如果只踩中“一道红线”,那就被归为黄色档,有息债务规模年增速将扩宽至10%;对于一道都没踩中的房企,则被归为绿色档,有息债务规模年增速可放宽至15%。

可见,目前融创仍然在红色档“挣扎”,债务压力十分巨大,这十分不利于公司未来长久的发展。

当然,相比公司2019年高达172%的净负债率,目前融创在降负债层面已经做到了不错的成绩,只是融创的规模体量在那,它想要真正实现负债水平表现优异的话,还有很长的一段路要走。

为什么融创的负债水平始终居高不下呢?这与此前公司一直采取的并购动作不无关系,从借贷总额这项指标上来看,从2019年到近期,融创的借贷总额始终处于三千亿元人民币的量级没有下降,这不得不说是此前买买买动作的“残留”。

那么大的债务压力之下,融创不得不停止“买买买”,对于公司来说,它目前最大的问题不再是扩展和发展,而是如何尽快降低公司各项负债水平,满足相关政策监管的要求,给房企做好一个良性发展的示范带头。

未来该怎么发展?

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事实上,不管是对于融创还是对于其它头部房企来说,房地产市场目前的日子都不会太好过,这并不是融创的个别问题。对于房企来说,重要的是如何在房地产行业全面收紧的大环境下找到全新的发展思路,让企业稳中求进。

目前,融创方面已经给公司的未来发展提出了被总结为“更安全、更从容、更长期、更有价值”的全新发展战略,不过,在战略性放弃擅长的并购扩张路线之后,融创能否在新的发展路线下取得快速成长还是个未知数。

不过可以肯定的是,从目前融创已经公布的各项战略目标上来看,它在此后一段时间里肯定会像其它房企一样降速,在降速、降负债的同时如何稳固自身的行业地位,这可能才是考验融创的最大问题。

据悉,目前融创方面的首要发展目标就是降低公司融资成本,为了实现这个目标,它必须要降负债,所以在未来拿地策略上必然是不会再那么大手笔。相关数据也表明,近年来融创在买地上的投入越来越小,过去的2020年融创拿地总额也只有八百亿元人民币。

此外,在销售规模上,融创也同样计划降速,虽然在今年上半年仍然实现了不错的销售业绩,但按照融创方面自己的说法,2021年下半年的房地产市场销售压力会比较大,为了改善负债情况,“如果需要降规模的,也会降规模”。

根据最新发布的融创2021年上半年财报数据显示,融创在今年上半年实现了超过958亿元人民币的收入,同比增幅近24%;毛利近200亿元人民币,同比增长超过12%;核心净利润超过131亿元人民币,同比与去年相比基本没变。

可见,在房地产市场环境不利的环境下,融创也出现了“增收不增利”的情况,这将还会考验公司长期的盈利能力。

综合来看,融创公司目前的基本面还是保持着不错的发展态势,只是基于历史遗留债务问题及行业大环境影响,公司未来发展压力不小。未来它如果想要谋求突破的话,还有很多问题需要去解决。行业变局之下,即便是融创这样的头部房企也不能放松警惕。


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