规模难掩焦虑：碧桂园的危与机

编辑 | 于斌

出品 | 潮起网「于见专栏」

眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。房产市场泡沫的破灭速度，如同置身其中的企业崛起的速度一般，既瞬息万变，也在弹指一挥间。

近日，据新浪财经报道，恒指跌幅扩大至2%，续创2011年10月以来最低水平。而碧桂园服务跌近8%，碧桂园跌近7%，领跌蓝筹股。在物业版块表现不佳的同时，碧桂园这个曾经被资本市场视为好资产的个股，也因为多个房产巨头相继暴雷，引发高度关注。

实际上，碧桂园在资本市场跌入低谷，早有征兆。早在今年6月，穆迪已向碧桂园控股有限公司授予Ba1的企业家族评级(CFR)，并撤销其Baa3的发行人评级。

无独有偶，全球三大国际评级机构之一的惠誉，也把碧桂园列入了一个消极的关注。而最近，标普也将碧桂园的长期发行人信用评级从“BB+”下调至“BB”，展望由稳定调整为“负面”。

标普认为，销售疲软将是碧桂园流动性的主要风险，预计其建安支出仍将高于同行，因其在较低线城市的敞口，该类城市土地成本较低。权威机构相继释放碧桂园的消极信号，显然不利于其继续在资本市场赢得投资者的信任，所以首当其冲的，便是其股价“跌跌不休”。

众所周知，股价是一家企业发展状况的晴雨表，种种迹象表明，在房产市场整体低迷、头部企业相继因为高额负债暴雷后，碧桂园也难以独山其身，甚至对投资者来说，有些山雨欲来之感。

规模大却负债高，碧桂园尾大不掉

刚刚出炉的《2022-7月份房地产公司销量排名》显示，碧桂园以2854.9千万元位列榜首。但是，与上年同期的5008.1千万元的销量比起来，下降了43%，几乎被砍掉了一半。

而回归早几个月的市场数据，2022年1至5月，碧桂园销售金额下滑约49%，与百强房企平均下跌幅度基本同步。由此可见，碧桂园7月份的销量腰斩，并非是偶然现象，这不仅是行业大势，而且预示着，这种颓势还在延续。

与其行业顶尖的规模相对应的，是其高额的负债，同样榜上有名。据碧桂园2021年财报显示，截至2021年底碧桂园总负债达到了1.65万亿，仅次于恒大，有息负债达到近3400亿。

时间再倒退一年，碧桂园同样是债务缠身。据其公布的2020年年度报告，截至2020年底，碧桂园已有1.65兆资产和84.57%的债务，即使扣除了70933亿元的应收款项，其负债总额也达到了9000亿元。这也意味着，碧桂园背着厚重的债务包袱前行，并非一朝一夕。

据分析，导致碧桂园陷入债务泥潭的原因有很多。

其一，近年“房住不炒”的政策一浪高过一浪，尤其是在一二线城市更是加压收紧。虽然碧桂园主要定位开发下沉市场，但是行业大势不再，碧桂园难以独善其身。

其二，因为疫情持续数年，对工地施工、楼盘交付周期等带来了不可忽略的影响，而房地产行业是一个严重依赖上下游，并且需要人、钱、资源同步共振的行业，这些方面对于房产企业的冲击，也让碧桂园不堪重负，由此带来的现金流流转紧张，甚至资金链断裂风险也不容忽视。

其三，全球经济下行，我国虽然疫情防控成效明显，但是因为疫情对于居民就业、创业等带来了巨大影响，因此也给居民消费能力带来了严峻挑战。

而且，碧桂园目前的楼盘都集中在三四线，但是在这样的经济环境下，一二线的楼盘都很难卖出去，那些经济环境恶劣、人口不断外逃的三四线大城市更是不言而喻，对于碧桂园，也是雪上加霜。

其四，与房产市场对应的物业管理，也是碧桂园的基本盘，但是同样受到“牵连”，无论在资本市场的表现，还是实际营收状况，都不容乐观。

实际上，碧桂园并非没有看到这些隐忧，甚至也在积极谋求向智能化生产、轻资产方向转型。只是，在碧桂园基本盘尚且动荡不安之时，希望通过新科技、新模式实现转型升级谈何容易。此时的碧桂园，显然有些尾大不掉、力不从心。

商业运营短板难补齐，轻资产模式落地难

除了房地产开发业务外，碧桂园寄予厚望的是其商业版块。而旗下的碧桂园文商旅集团，也被视为其转型轻资产模式的抓手。只不过，其在商业地产运营方面的表现，有一些差强人意。

据了解，碧桂园文商旅集团是碧桂园旗下商业资产运营公司，前身是碧桂园集团2005年创建的商管团队，于2018年整合成立，业务涵盖购物中心、社区商业、长租公寓、特色文旅、品质办公等。碧桂园文商旅集团官网介绍，集团业务目前已布局60余城，商业总量逾800万㎡，商业项目逾150个，长租公寓布局全国20个城市，战略合作品牌商家超1000家。

图源：碧桂园文商旅集团官网

产品线方面，根据不同地域情况，碧桂园文商旅集团加快了碧乐城、碧乐时光、碧乐坊三大产品线对外管理输出，只是从目前情况来看，收效甚微，且在大刀阔斧推进运营的过程中，内部存在的问题也逐渐暴露。

例如，碧桂园文商旅集团明确对外的产品线，分别在碧桂园莞深区域，形成了里悦里、喜悦里、生活里产品体系，而在碧桂园沪苏区域，则推出了独立运营的凤凰茂、凤凰邻里、凤凰荟。

不过，这些品牌虽然都由碧桂园文商旅集团管理，但是并未统一品牌，无法建立消费者对于品牌的认知，对于管理方与品牌之间形成合力，也有弊无利。

与此同时，从其运营落地的推进来看，进度缓慢甚至并无明显进展，也进一步暴露了其在运营端的短板。据了解，从碧桂园文商旅集团官网重点宣传的碧乐城品牌都还未开业，今年开业计划中也没有这些项目。

但是要知道，碧乐城品牌是其高端产品线，重点项目都未开业，其运营能力几何外界无法得知，样板工程尚未落地，批量运营商业地产的难度可想而知。

另外，碧桂园文商旅集团还曾涉足一二线城市核心地段的商业地产运营，只不过，这方面的经验不足，也让其推进并不顺利。

以2019年9月，碧桂园文商旅集团与赛特集团签约的项目，升级改造北京赛特购物中心为例。，这个原本于2020年3月开启的以“科技+潮玩”的主题商业项目，因为合作没能顺利推进，随后被金地商置接盘。同年，碧桂园莞深区域公司与深圳一家投资公司合作运营了南山碧桂园喜悦里。虽然该项目与深圳万象天地仅一路之隔 ，但项目开业没多久，就只剩一地鸡毛了。

押宝物业管理，碧桂园服务难当大任

和很多头部企业押注物业管理的路数类似，碧桂园服务也是借助“买买买”，而成为是物企行业里的庞然大物。尤其是自2021年碧桂园轻资产运营加速后，其大手笔收购也更加频繁。

当年，碧桂园服务斥资超200亿元收购了蓝光嘉宝服务、富力物业旗下的富良环球、邻里乐控股等上市物业公司，而2022年上半年，又收购了中梁旗下的百悦智佳服务。

值得一提的是富良环球，收购完成后，碧桂园服务将持有富良环球100%的股权，并间接收购富良环球所持有的各个目标公司的100%股权，其业绩、资产及负债也将同时与碧桂园服务并表。

这宗百亿并购案例不仅是碧桂园服务继今年年初收购蓝光嘉宝服务后又一次大手笔收购，同时也再次刷新物管行业的并购纪录。

只不过，被碧桂园寄予厚望的碧桂园服务，虽然业绩涨势喜人，外界也有颇多唱衰的声音。例如，在碧桂园服务今年上半年业绩会上，碧桂园服务表示表示，在商业运营服务赛道，公司上半年同比增长320.6%。但是其股价，却依然印证了，即便是这样的表现，也并不能让投资者满意。

图源：百度股市通

而如开篇所述，近日碧桂园服务的股价再次领跌蓝筹股，也进一步印证了，这是物业股板块出现持续性的回调的行业大局，即便是业绩增势凶猛的碧桂园服务，也难以独善其身。

据分析，这一方面是受到房地产市场流动性危机的影响，使物业公司的资金、独立性等受到一定程度的质疑，而碧桂园大盘濒临暴雷的声音，对于投资者的恐怕情绪，显然带来了加剧效应。

另一方面，国内经济下行，疫情反反复复，房产行业持续低迷，物业服务作为产业链条的重要一环，自然也难以规避上游产业的影响。

因此为了应对行业内卷，碧桂园走上了扩张并购的道路，也就有了很多所谓“纸面收购”。据观察，这些合而不并的收并购，并不能快速为其大盘的营收、利润带来多少贡献，更像是未雨绸缪。而这些收购公司的物业费相对较低，必然会给碧桂园的毛利率拖后腿。

而且，碧桂园服务最大的隐忧，依然是其对于母公司碧桂园依赖过重。众所周知，碧桂园基本圈定了国内的下沉市场，分布在三四线城市或者大城市周边，甚至碧桂园市占率前十的城市，基本上也都是三四线。这之于碧桂园的地产业务，可以避开万科、恒大等的锋芒，自然利大于弊。

但是很多小县城、镇楼盘闲置的地带来说，物业管理效率低下，甚至多种经营运营毫无用武之地。由此给碧桂园服务带来的影响，可想而知。因此，抛开买来的物业公司，碧桂园服务的含量金着实很低，而碧桂园依仗碧桂园服务来打赢商业运营的胜张，显然有些空中楼阁的意味。

结语

碧桂园早年通过差异化的定位，在下沉市场遍地开花，因此得以有如今的规模与地位，其在房产市场获得的成功，毋庸置疑。只不过，如今的规模与体量，似乎成了其继续一路狂奔的负担，甚至显得有些尾大不掉。而碧桂园因此背上的沉重债务包袱，以及试图转型却难以落地的境况，都让这个房产巨头无法高枕无忧。

三十年河东，三十年河西，属于碧桂园的黄金时期或许已经成为过往，而给碧桂园带来挑战甚至危机的各种因素，也已接踵而至。但愿命运浮沉的碧桂园，在多变的未来面前，能够从容应对。