第一建闻|1-7月全国房地产开发投资同比增长房企“融资”持续拧紧

  本文来源于--中国建设报中国房地产  

  8月14日，国家统计局发布2019年1—7月份全国房地产开发投资和销售情况，数据显示，2019年1—7月份，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6％，增速比1—6月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资53466亿元，增长15.1％，增速回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.4％。

  对此，58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为，从7月房地产投资的数据来看，整体保持了相对平稳，1-7月份，全国房地产开发投资增速比1-6月份回落0.3个百分点。受融资政策收紧、限价力度加强等原因，土地市场成交同比去年依然保持较大幅度下降。从今年来看，房地产投资市场的三大基本面都出现了一定变化，这一变化在7月份依然在持续。

  土地市场整体降温

  房地产开发投资完成情况方面，具体来看，1—7月份，房地产开发企业房屋施工面积794207万平方米，同比增长9.0%，增速比1—6月份加快0.2个百分点。其中，住宅施工面积554111万平方米，增长10.4%。房屋新开工面积125716万平方米，增长9.5%，增速回落0.6个百分点。其中，住宅新开工面积92826万平方米，增长9.6%。房屋竣工面积37331万平方米，下降11.3%，降幅收窄1.4个百分点。其中，住宅竣工面积26374万平方米，下降10.5%。

  1—7月份，房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比1—6月份扩大1.9个百分点；土地成交价款4795亿元，下降27.6%，降幅与1-6月份持平。

  在张波看来，土地市场整体降温。他表示，从房地产开发企业土地购置面积以及土地成交价款1—7月份的变化可以看出，虽然热点二线城市的土地市场保持了一定高溢价率，但整体降温的态势在持续。近期洛阳、大连等城市重申限价，亦直接影响到房企拿地态度。二季度宁波、杭州、东莞等地针对性的出台土地出让环节的政策对市场的影响面也在扩大，虽然近期土地侧的政策力度相对偏“温和”，但结合限价政策，对土地市场的降温起到的作用不容小觑。不排除未来更多热点城市将落地土地调控政策。

  商品房销量增长力度偏弱

  此外，商品房销售和待售情况方面，数据显示，1—7月份，商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%，降幅比1—6月份收窄0.5个百分点。其中，住宅销售面积下降0.4%，办公楼销售面积下降10.8%，商业营业用房销售面积下降13.1%。商品房销售额83162亿元，增长6.2%，增速加快0.6个百分点。其中，住宅销售额增长9.2%，办公楼销售额下降13.3%，商业营业用房销售额下降10.9%。

  7月末，商品房待售面积49876万平方米，比6月末减少286万平方米。其中，住宅待售面积减少305万平方米，办公楼待售面积增加23万平方米，商业营业用房待售面积减少21万平方米。

  对此，诸葛找房副总裁苑承建对《中国建设报·中国房地产》分析表示，从全国销售数据来看，7月份市场略有回暖，销售面积增速收窄0.5个百分点，销售金额增速提高0.6个百分点，7月单月住宅销售单价环比上涨近200元/平方米，涨幅达到2.5%。从区域情况来看，东中西部以及东部销售均出现回回暖迹象。这突显出7月31日中央政治局会议对房地产行业“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”定调的重要性和必要性。

  张波认为，商品房销量增长力度已偏弱。从成交的趋势来看，热点恒热的现象愈加明显，例如一线城市的热点区域，限价造成一二手房严重倒挂的成都、杭州等城市，供需两旺的核心二线城市包括宁波、武汉、苏州、郑州等依然是成交热点。但部分城市的热销并不能带动整体销量的下滑，在以三四线为主的降温带动下，整体成交量增长后劲偏弱。

  张波进一步表示，房地产去产能化背景下，商品房规模见顶，2019年商品房销量或呈现一增一减，全年的销售面积同比减少，但销售金额依然有望突破15万亿元大关，从2020年始，全国商品房的规模无论是销售面积还是销售规模都将进入缓慢的下行通道。

  房企融资“闸门”持续收紧

  房地产开发企业到位资金情况方面，数据显示，1—7月份，房地产开发企业到位资金99800亿元，同比增长7.0%，增速比1—6月份回落0.2个百分点。其中，国内贷款15377亿元，增长9.5%；利用外资61亿元，增长83.6%；自筹资金31032亿元，增长2.8%；定金及预收款33980亿元，增长9.6%；个人按揭贷款15198亿元，增长11.3%。

  对此，苑承建认为，政策环境保持调控高压态势、放松预期落空，热点城市政策不断收紧，金融政策收紧导致房企融资进一步承压，同时销售趋冷，导致市场预期逐渐变化，开发企业投资预期进一步降低，土地购置面积同比下降29.4%，降幅继续扩大，新开工面积增速开始下降，特别是住宅新开工面积增速下降0.9个百分点，带动开发投资增速继续回落。此外，随着监管层对金融机构开展房地产业务合规性等进行检查，特别是对信托机构开展余额管理，房地产企业表外融资等受到较大限制，1-7月份房企到位资金中自筹资金增速回落1.9个百分点。

  房企融资“闸门”持续拧紧。张波对此分析认为，融资对房企发展的作用不容忽视，受整体市场流动性放松影响，今年一季度房地产企业无论从融资的难度还是融资成本上都有了很大程度的缓解，同时一二线楼市热度提升也加快了购房者入市的步伐，受此影响房企也加快了在部分热点城市拿地的力度。但从6月份开始房企的融资开始受到明显限制，资金监管的阀门“收紧”力度其实超出市场想象。7月政治局会议明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”更是定调了下半年融资依然从紧的主基调。

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文章来源:中国建设报中国房地产