规划变更，购买的新房“缩水”了，谁来负责？

  房子无小事。无论是买房卖房，还是住房租房，难免会遇到可大可小的经验盲区。

  为了提供更为全面及专业的观点，“杭报地产”推出「5分钟读法律」专栏。我们每周都会请到一名专业律师，以时事评述或案例分析的方式，为大家普及与住房各个环节有关的法律问题。

  当然，如果你有任何与房有关的问题，都可以给我们留言。在房子这回事上，你将拥有强大的律师团，为你保驾护航。

  购房人在决定购买商品房特别是期房时，通常在看房的过程中被开发商的销售广告、样板房、楼书广告的规划设计、房屋位置、配套设施所吸引，从而决定购买。

  但在后续的建设过程中，或是因为开发商自身的需求或是根据相关规划、住建部门的要求，开发商可能需要改变原来的规划设计。

  但是规划设计变更后的房屋户型、周边环境、配套设施等往往与原来宣传或购房人看房时有很大不同，不再符合购房人的要求。面对这种情况，购房人应当如何处理？

  为此我们请来了北京大成（杭州）律师事务所高级合伙人、房地产与建设工程部主任周朝魁律师，结合实际案例一起来聊一聊这方面的问题。

  文/ 周朝魁  （北京大成（杭州）律师事务所 高级合伙人 房地产与建设工程部主任）

  案例

  许某，最近选中了一套四室两厅两卫的房源。看房时，许某对该套房源的户型和楼层非常满意，并在去年年底与开发商签订了购房合同。

  不过，今年7月份，许某去楼盘看房时，发现他所买的户型发生了变化，原本的两卫，变成了一卫，而且客卧的面积也有一定缩小。让他更不能接受的是，他选的房源在5楼，但是他家所在楼幢前，原本开发商规划只有8层的商业用楼，又增加了4层。许某觉得这对他房间的采光有很大的影响。

  许某就此问题向开发商反映时，开发商却说，所有变更都是有相关主管部门批准的，他们无需承担任何责任。

  对此许某非常不认可，开发商变更规划，难道不需要通知业主吗？收到的房源户型和此前签合同的房源户型不同，到底该谁来负责？应该如何维权?

  开发商变更规划设计是否需要通知购房人？

  解析：  

  一般在开发商与购房人的《商品房预（销）售合同》中都会约定开发商负有变更建设规划（含设计）前的通知义务。

  如浙江省住房和城乡建设厅、浙江省工商行政管理局共同制定的《商品房买卖合同（预售）》 示范文本，其中更是有专章对“规划设计变更”作出约定，此类在合同有明确约定通知义务的情况下，开发商未告知购房人就擅自变更规划、设计的，属于合同违约行为，应当承担相应的违约责任。

  退一步说，就算双方的《商品房预（销）售合同》中没有约定开发商的通知义务，依据《商品房销售管理办法》第二十四条第一款和第二款的规定：

  “房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”

  该条款明确规定了开发商在变更规划、设计前，特别是变更的规划、设计涉及买受人重大利益时，即使已获规划部门批准，也应当通知买受人。

  交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属于另一法律规划，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。

  由此可见，无论在什么情况下，只要楼盘设计、规划的变更涉及购房人许某的重大利益，开发商就有义务提前通知许某。

  变更规划设计后对业主权益造成的损害应该谁来负责？

  解析：

  《城乡规划法》第四十三条规定，“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”

  行政许可法》第三十六条也明确规定“行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。”

  从行政机关角度来看，一方面相关规划部门应当及时公示开发商的变更设计、规划方案；另一方面由于规划设计变更导致房屋户型面积缩小，商业用楼楼层增加导致房屋采光受影响等情况，均可能直接关系相邻楼盘相关购房人的重大利益，相关规划部门在许可规划设计变更前应当告知的利害关系人包括相邻楼盘建设单位及相关购房人，并听取相关利害关系人的意见。

  如果规划部门未就规划变更事项事先进行过公示公告，或未通知楼盘建设单位、购房人等有关规划变更事宜，且未通过听证会等方式听取相关利害关系人意见就批准开发商的规划设计变更行为，属于违反法律规定的程序，损害了包括楼盘周边相邻建筑建设单位及相关已购房业主等利害关系人的知情权、申辩权的行政违法行为，应当对相关利害关系人等承担相应的责任。

  而对于本案例中购房人许某所购买房屋楼幢前的商业用楼的规划变更情况，虽然在双方签署的《商品房预（销）售合同》中未可能做明确约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：

  “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即便未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”。

  就开发商而言，其所有的规划变更均已通过规划部门许可批准，这只能说明开发商未违反行政机关的审批规定流程，无需承担相应的行政责任。

  但由于该商业用楼仍属于商品房规划范围内的建筑，其楼层的变更势必会对许某所购买房屋时所签订的合同及其房屋的价格产生重大的影响，该商业用楼的规划或设计变更仍可视为开发商原因造成的违约行为，开发商未及时通知购房人的民事责任并不因规划部门的批准而免除，开发商仍然应当对购房人许某承担相应的责任。

  许某应当如何维权？

  解析：  

  根据《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”说明本案例中开发商是需要承担相应的合同违约责任的。

  违约责任通常按照“先约定、后法定”处理，即基于双方所签订之《商品房预（销）售合同》中的具体约定进行处理。

  若合同中未做明确约定的，也可根据《商品房销售管理办法》第二十四条第三款规定处理。

  即“……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

  在最新的浙江省住房和城乡建设厅、浙江省工商行政管理局的示范文本中，对于开发商规划设计变更违约，购房人不仅享有解除合同的权利；同时对于不解除合同时，也分别就购房人有权要求开发商赔偿由此造成的损失进行约定。

  至于选择何种违约处理方式，完全取决于许某自身的决定。

  以上，就是本期「5分钟读法律」专栏关于“开发商擅自变更规划”话题的全部内容。

文章来源:杭州日报房产