半年盘点｜土地市场全面缩水 局部点状火热

  中房网讯（刘敏/文）随着房地产市场供需形势逆转，土地市场自2021年开始遭遇冲击，供需规模、土地收金连年下滑。

  2024年上半年，土地市场供需两弱特征延续，整体偏冷与局部火热并存。同时，房企拿地更加聚焦，国央企及地方城投仍在担当两大拿地主力，仅有少数地区本土民企活跃度尚可。

  上半年供需全面缩水

  诸葛数据研究中心监测数据显示，2024上半年土地成交规划建筑面积11511.1万㎡，同比下跌36.8%，较去年下半年下跌75.3%；成交楼面价为4893元/㎡，同比下跌17.1%，较2023下半年小幅上涨6.7%。

  从成交规模来看，在2月份降至低点，单月成交规模仅1267万㎡，自3月份起逐步上升但处于“低位慢推进”状态。价格方面大致呈现“N”字型走势，波动明显。2月和6月价格达到高点，成交楼面价均超过6500元/㎡；1月和5月价格为年内低点，大致在3700元/㎡水平。

  从城市供需来看，各线城市上半年供需规模全线“缩水”。其中，三四线城市土地供应、成交规模较去年同期缩减幅度相对较小，同比分别下降38.8%和34.1%；一二线成交同比降幅分别为39.1%和45.9%。

  不过，上半年一线城市在高价地频频涌现下，成交楼面价坚挺上行，环比涨超15%，同比增长7.7%；二线城市也有上行迹象，成交楼面价较去年下半年小幅增长5.4%，但不及去年同期水平；三四线成交楼面价同环比均下跌约20%。对此，报告认为，一二线城市表现好于三四线，与房企拿地聚焦核心板块或脱不开关系。

  从土地收金情况看，上半年全国土地收金同比缩减近半，总体表现不及预期。

  报告显示，上半年全国土地成交金额为5633.9亿元，较去年下半年下降73.6%，较去年同期下降47.6%。从土地出让金TOP20城市榜单来看，重点一二线城市收金排行更为靠前。其中，北京以土地出让金783.7亿元位居全国首位，杭州以660.8亿元位居第二，上海则以441亿元位居第三。

  局部区域点状火热

  从市场热度来看，稍有起色。上半年平均溢价率低位微升，流拍率高位微降。

  报告显示，上半年全国土地平均溢价率为4.17%，同比下降2.24%，较去年下半年上升0.63%；流拍率为14.25%，同比下降0.75%，较去年下半年下降1.23%。

  从月份来看，溢价率大致呈现“先升后降再企稳”的走势，土拍热度恢复波折缓慢。在优质地块频推以及房企补仓情绪阶段性回升下，3月份溢价率达年内小高峰，为6.06%，随后连续2月下降，5月份溢价率降至最低1.92%，6月低位微升至2.09%。流拍率改善迹象则相对明显，年内基本呈“震荡下行”走势，二季度较一季度加速改善，6月份流拍率降至新低，仅为5.78%。

  另一方面，各线城市溢价率水平均不及去年同期。数据显示，上半年一线城市平均溢价率4.28%，较去年同期下降3.2%，较去年下半年下降1.15%；二线城市溢价率4.72%，同比下降1.3%，环比上升1.44%；三四线城市溢价率3.11%，同比下降3.15%，环比上升0.08%。流拍率方面，各线城市流拍率均价去年同期有所下降，二线改善迹象更为明显，同环比均现下滑态势，一线和三四线城市则流拍率高于去年下半年。

  值得注意的是，仍有像成都、武汉、合肥、厦门、长沙等城市土拍呈现阶段性火热局面。其中，合肥一季度土拍平均溢价率达27.5%，诞生了新的单价、楼面价地王；成都、杭州等城市在限购全面取消等利好下，上半年尤其是一季度土地成交热度明显高涨。

  房企投资收紧，拿地格局未变

  企业方面，上半年房企资金持续承压，加之市场预期不足，房企更加倾向，总体拿地金额进一步下滑。

  监测数据显示，上半年100家房企总权益拿地金额为1731亿元，同比下降57.21%，较去年下半年下降68.81%，总权益拿地金额创近年来新低。

  同时，房企拿地更加聚焦一二线城市，三四线城市拿地金额占比持续缩小。根据报告，二线城市拿地份额持续最大且进一步上升，上半年占比达56.9%，较去年下半年上升6%；一线城市基本稳定，占比为39.2%，较去年下半年小幅回落1.6%，但仍明显高于2021年以前水平；三四线城市占比显著缩小至3.9%，较去年下半年下降4.5%，创2018年以来新低。

  此外，上半年房企拿地格局未变，国央企及城投平台持续担当两大主力，不过节奏发生轻微改变，民营房企占比略有提升。数据显示，上半年国央企权益拿地金额占比40%，较2023年持平，代表企业有建发、华润、中海以及中建系等。地方城投权益拿地金额占比由上年44%降至42%，但整体占比仍然处于略微领先地位。

  民营房企占比由2023年16%升至18%，代表企业有绿城、龙湖等品牌民企，及滨江集团、大华集团等为代表的区域优质民企。

  诸葛数据研究中心预计，下半年土地市场整体热度将延续低温运行，房企拿地持续谨慎态度，但不乏核心一二线城市的优质地块仍现火热局面。

文章来源:中房网