Q2杭州商业市场报告︱首层租金环比上涨，空置率出现下降

 文| 克而瑞资管 杭州资管研究团队

根据CAIC监测显示，2024年Q2杭州商业市场各细分领域中，土地市场和销售市场呈现趋好发展态势。

从土地市场来看，各指标在二季度迎来全面上扬。供应面积41.11万㎡，同比上涨107.81%，成交面积35.01万㎡，同比上涨39.24%，楼板价5376元/㎡，同比上涨14.543%。从租赁市场来看，全市首层租金环比上升1.53%至13.19元/㎡/天。全市空置率下降3.44%至8.72%。核心市级商圈租赁需求旺盛，副中心商圈市场加快提能。从销售市场来看，市场供需拉大，成交均价环同比双降。供应面积为35.24万㎡，环比上升430.78%；成交面积为13.21万㎡，环比下降44.57%；成交价格为24023元/㎡，环同比双降。

市场：杭州商办用地供应大幅增加，成交有所上涨，楼板价亦上升。供应主要分布在余杭、萧山两区，萧山是本季度成交主力区。

租户：休闲餐饮、服装配饰、美护香氛为季度租赁活跃度前三高的业态。儿童亲子与文体娱业态逐渐丰富，踊跃布局杭州商业市场。

业主：Q2杭州4个商业项目开业，体量合计为50.5万㎡。分布于绕城内的桃源、之江度假区板块，中绕内的临平新城板块以及二绕内的义蓬板块。

板块：“首店经济”持续蓬勃，Q2杭州共开出首店69家，区域能级以上首店占70%，78.3%首店品牌倾向于选址购物中心。永旺梦乐城杭州钱塘店引入11家城市级首店，成为Q2首店数量第一的商场。

01宏观市场杭州经济运行保持平稳

根据杭州市统计局公布数据显示，2024年Q1，杭州GDP为5112亿元，同比增长5.1%；社会消费品零售总额为1673亿元，同比下降0.2%；城镇居民人均可支配收入26188元，同比增长4.5%；房地产开发投资增长4.1%；居民消费价格同比上涨0.2%。总体来看一季度全市经济延续平稳恢复态势。

02土地市场

商办用地供应成交双增，楼板价同期回升

杭州商办土地市场各指标在二季度迎来全面上扬。

2024年二季度，杭州商办土地市场合计供应26宗，成交20宗，供应面积41.11万㎡，同比上涨107.81%，成交面积35.01万㎡，同比上涨39.24%，楼板价5376元/㎡，同比上涨14.543%，整体零溢价。

分行政区看，2024年二季度，杭州商办用地供应主要分布在余杭、萧山两区，均在10万㎡左右。萧山成为本季度成交主力区，成交面积近11万㎡，占总成交量的三成。楼板价方面，仅有西湖区二季度商办用地楼板价高达近一万六每平方，其余区域均在千元左右。

03租赁市场

核心市级商圈租赁需求旺盛，副中心商圈市场加快提能

▌新增供应：二季度开业4个商业项目

杭州商业市场多元化和分化趋势日益明显。据不完全统计，2024年第二季度杭州十区合计4个商业项目开业，体量合计为50.5万㎡。

从季度内节点看，大多项目选在5月末前后陆续开业。从空间结构上看，项目分布于绕城内的桃源、之江度假区板块，中绕内的临平新城板块以及二绕内的义蓬板块。

▌全市首层租金上升、空置率下降

2024年二季度杭州全市商业存量为1963.79万㎡，市级核心商圈存量为385.6万㎡。全市首层租金环比上升，空置率有所下降。

· 全市首层租金环比上升1.53%至13.19元/㎡/天。提升经营环境，优化业态布局，这是造成租金有所浮动的主要原因。

· 全市空置率下降3.44%至8.72%。各大商业项目为品牌方提供更多灵活性和发展空间使得空置有所缩减。

▌休闲餐饮、服装配饰、美护香氛为季度租赁活跃度前三高的业态

2024年Q2，餐饮品牌迭代速度再创新高，其中休闲餐饮品类布局较为积极，霸王茶姬、茉莉奶白、瑞幸咖啡等开拓占市。女性服饰热度增加，Re-BLUE、Orange season、歌莉娅等纷纷入驻。值得注意的是儿童亲子与文体娱业态逐渐丰富，踊跃布局杭州商业市场。

2024年Q2杭州商场品牌调整以餐饮为主导，运动娱乐、儿童亲子为主要的细微调整方向。

据不完全统计，本季度杭州共开出首店69家，78.3%首店品牌倾向于选址购物中心。永旺梦乐城杭州钱塘店引入11家城市级首店，成为Q2首店数量第一的商场。市级商圈引入32.69%的首店。品牌倾向选择43-78㎡与235-386㎡的租赁面积。

▌二季度杭州首店持续发力，细分类别有所调整

2024年Q2，杭州商业市场“首店经济”持续蓬勃，区域能级以上首店占70%，国内品牌首店比例为56%，国内餐饮品牌首店比例36%，国内零售品牌首店比例13%。目前杭州市场餐饮品牌所占比重相对较大，随着需求的不断升级和多元化，下季度数码、家居等品牌首店热度有望上升。

04销售市场

商业销售市场供需拉大，成交均价环同比双降

· 2024年Q2，杭州全市商业销售市场供应面积为35.24万㎡，环比上升430.78%，主要分布在上城及余杭区，占全市供应量的89.53%。

· 2024年Q2，杭州全市商业销售市场成交面积为13.21万㎡ ，环比下降44.57%，其中富阳区成交面积占比约为29.52%，余杭、钱塘、上城及滨江四区成交面积均低于1万㎡。

· 2024年Q2，杭州全市销售型商业成交价格为24023元/㎡，环同比双降。相较上个季度，有三区商铺销售价格呈现下跌态势，其中富阳区跌幅过半。

分区来看，杭州八区合计供应面积33.59万㎡，成交面积7.74万㎡，成交均价为34127元/㎡，套均价306.17万元。Q2主城区商业库存1.07万套，去化周期为36.2(12个月为基准)。

富阳、临安两区合计供应面积1.65万㎡，成交面积为5.47万㎡，成交均价为9724元/㎡，套均价258.25万元。Q2两区商业库存0.5万套，去化周期为38.6(12个月为基准)。

具体到杭州三大市级商圈，从供应面积看，上城区推盘迅猛，近五年内供应首达二十万㎡，拱墅萧山两区商业销售类物业供应增量较同期下调。从成交面积看，上城萧山两区商业销售类物业成交量较同期下降，拱墅区成交新增至3万㎡左右。

05 未来供应

近五百万方商业体量待入市

据不完全统计，至2026年，杭州零售市场预计迎来近五百万方的商业体量，其中非市级商圈供应量占据高达八成。萧山为未来新增供应体量TOP1的城区，供应占比为19.85%。

而在2024年预计有125万方左右商业项目（含存量调改）入市。其中亚奥万象天地、奥体中心银泰百货、临安湖滨天地、金迪幸福里等受关注度比较高的项目均有望在本年入市。

· 从项目体量看：下半年，不大于5万㎡项目占到供应总量的38.9%，介于5-10万㎡项目占33.3%。中小体量项目仍是市面上开发运营的首选规模，其更利于整合资源、优化配置、精准化地打造空间互动、满足客群需求、增强用户粘性。

· 从开发商类型看：下半年，内资企业开发运营占比约半，杭州商业市场呈现出多元化、创新化的发展趋势。万科日耀涟里、杭州ICON、安放山泽里、子夜广场等非标项目将成为吸睛看点。

文章来源:克而瑞