宜昌的刚需去哪儿了？

得刚需者得天下

在很多年前，房地产行业流行着一句话“得刚需者得天下”。

因为2006年时，九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”这就是俗称的90/70政策。

因此在后续的城市商品住宅供应体系里，这个政策不断影响着其发展，90㎡以下的住房产品受到政策保障，市场需求出现了增长，所以才有“得刚需者得天下”。

但这句话放到当下，显然已不适用于目前市场。如今，在宜昌，控制新房市场的小面积户型的供应，已显得没有很大必要了。

为什么呢？

1需求在变化，改善趋势明显

最近几年，有人说宜昌新房市场的刚需群体，正在“消失”？

小编通过整理最近的数据，来看看是不是这么回事？

2022年，在宜昌商品住宅成交TOP榜中，均价6500以下的楼盘有3个，改善占了大多数。

|数据来源于宜昌新浪乐居

2023年，新房成交TOP10中均价6500以下的楼盘仅占两个，还出现了四个万元以上的楼盘，由此可见改善盘已开始在市场吃香。

|数据来源于宜昌新浪乐居

通过最近几年的数据可以得出，刚需群体所占比例越来越少，而改善群体在新房市场活跃度越来越高！

首付比例降低、施行“认房不认贷”、新一轮“房改”中所提到的“让商品房回归商品属性”......系列利好政策都刺激着宜昌改善置换需求的释放；

其次，改善的大户型受到市场青睐：在2023年宜昌商品房网签数据中，90-130㎡的户型占比67%，130㎡以上户型占比24%。

在宜昌乐居所写的《宜昌的改善会向何方？》中，曾提到“大面积、高配置、好设计才能算真改善。”

可以说，高品质的改善盘在未来只会愈发地受到市场的青睐。

2刚需确实减少，但并没有消失

利率下降、房价下跌、优惠力度不断“加码”，对价格敏刚的刚需群体，理论上应该引来较大的增长才对。但市场反应恰恰相反，从上文数据可以看出，当前宜昌新房市场中，已是改善的天下，刚需部分显得格外冷清。

那刚需客户，真的消失了吗？

其实不然，从传统的新房数据来看，刚需占比确实大幅度萎缩，给人们一种“消失”的感觉，但是从二手房数据中我们可以发现，刚需的需求，依然不低，从面积段上来看，二手房市场90㎡以下刚需成交占比依然达到4成；

再通过宜昌新房与二手房成交总价与成交量之间的关系来看，总价85万以下的刚需成交中，二手房占比近2/3，也就意味着大量刚需客户流向了二手房市场！新房市场的一部分购买力，正在被二手房市场“抢走”。

|数据来源于宜昌新浪

对于刚需群体来说，二手房已逐渐比新房更具吸引力，由此也形成了这样一种态势：改善买新房，刚需买二手。

3二手房市场如何吸引刚需客群？

那么，二手房市场为何能吸引住刚需群体？

答案很明显，那就是：价格。

小编任意翻看了一下今年宜昌各片区二手房的成交均价，价格区间均在3000元-8000元。

翻看3-6月宜昌二手房各片区均价

|数据来源于宜昌新浪乐居

从新房、二手房的各个面积段也能看出来，二手房的价格都远远低于新房。如果以90㎡户型为例，新房套均价约61万，二手房只要36万，约25万的差距，对于一些刚需群体来说的确能省下不少的开支。

|数据来源于宜昌新浪

此外，除了价格便宜，二手房的地段、配套也比一部分新房更具性价比。

紧盯二手房的刚需群体们，有很大一部分是冲着学区房来的，而学区房的地段就不用说了，配套、交通都已醇熟，选择这类房子，日常生活和教育需求都能一应满足，花更少的钱，买学区房，是不错的买卖。

此外，联系当下，单身独居群体、退休退休群体所占比重越来越大，这类人群也会对二手房更为关注。

民政部数据显示，截至2022年底，中国60岁及以上人口为2.8亿人，其中空巢老人占比已经超过一半，部分地区甚至超过70%。早在2021年，中国统计年鉴数据就显示，2020年全国共有家庭户近5亿户，其中“一人户”家庭超过1.25亿户，占全国户口总数的25%。

所以对于这类人群，特别是单身群体来说，拥有属于自己的一套房，不仅是为了让自己在城市有安身的住所，而且也会增强抵御生活不确定的底气。

而退休群体，手里已经握有一部分的流动资金，置换时挑个配置不错的二手房，就是不错的选择。

|数据来源于宜昌新浪（注：“准新房”与“老破小”以项目年限、社区品质、自身配套、物业水平等综合因素区分，界定标准为新浪宜昌自行定义。）

在宜昌近几个月的二手房成交结构中，可以看出，“准新房”和“老破小”均不相上下，对于准新房，刚需群体们更看重的是产品品质、项目年限等等，而选择老破小的刚需群体，他们也许就会更重配套的成熟等等。

4刚需的定义，也该随着时代的前进而改变

当越来越多的刚需群体都流向二手房，那宜昌新房的刚需在未来是不是意味着彻底消失？

小编认为，从中短期来看，新房中的刚需产品彻底消失也不太可能，但是刚需选择二手房是一种趋势，更确切的说，刚需选择那些准新二手房是一种趋势，从产品供应结构来看，未来的刚需主要靠二手房满足，新房则主要以改善型产品为主，两者会越来越明显的分别承担不同角色。

但是从长期来看，刚需并不会消失，只是刚需的定义会随着住房产品的升级而改变。在宜昌这样体量的城市中，未来洋房、联排被定义为刚需，也并非不可能！毕竟，在桑塔纳卖20万的那个年代，谁又能想到如今这价格都够得着BBA！

对于宜昌楼市刚需的消失，大家怎么看？

文章来源:乐居买房