法拍房供应重回年内高位

随着年末临近，法拍房供应规模迎来周期性扩大。

CRIC监测数据显示，11月典型城市法拍房新增挂拍3.9万套，环比上升17%。

相比于挂拍量走高，法拍房成交仅环比微增1%，在CRIC重点监测的城市中，11月法拍房成交套数不足新房的2%。

在中央和地方楼市利好政策推动下，新房市场信心逐步恢复，相较于住房品质快速提升的一手房，以及“所见即所得”的二手房市场而言，法拍房在房产交易体系中的“声音”逐渐走弱。

不过，随着法拍房供应增加、成交持平的情况下，法拍房成交率较上月回落至23%，但仍处于年内相对高位。

近期最高法明示瑕疵、加强腾退指示政策落地，预计未来法拍房成交率会有所回升。

法拍房挂拍规模还在持续走高。

据CRIC监测，11月典型城市新增挂拍法拍房共3.9万套，环比上升17%，单月挂拍规模重回年内高位，仅次于1月和7月。但同比去年同期挂拍规模有所减少，同比下降3%左右。

累计数据来看，截止11月末，典型城市2024年法拍房累计挂拍39万套，较2023年同期增加3.3%。

单月挂拍规模最高的是重庆，11月法拍房挂拍数量达到了1377套，其次是郑州，挂拍规模达到1061套。其余城市挂拍规模均不足千套，其中成都新增挂拍量超过900套。

对比上月，重庆、成都新增挂拍套数环比增幅均超过40%。

一线城市中，除北京新增挂拍法拍房210套，下降7%外，其余三市均环比回升，广州、深圳、上海本月新增挂拍319、235和227套，环比增幅均超过10%。

随着房地产市场信心提振，新房成交复苏，典型城市法拍房成交受到一定的影响。

CRIC监测数据显示，典型城市11月挂拍法拍房成交了4831套，环比上月微增0.8%，相比前10月均值减少了8%。截止11月末，法拍房累计成交5.7万套。

从各城市成交套数来看，深圳以232套法拍房成交套数，继续高居首位。不过，相较于深圳11月新房成交规模，法拍房仅占新房市场的2.2%左右。另外，郑州、广州、杭州、北京等城市，成交套数均在100套以上。

从成交金额来看，深圳、北京、上海法拍房成交金额超过5亿元，与其它城市拉开较大差距。杭州、广州成交金额在3亿元左右，排在第二梯队。

单月成交总价最高的标的物来自上海浦东，为万科翡翠滨江的一处高层顶楼复式住宅，建筑面积615平方米，评估价高达1.02亿元，首次竞拍以7140万流拍，二次拍卖吸引了4人参拍，共计40次竞买后以6672万元成交。加入附带的地下车位，按建筑面积计算，单价约10.8万元/平方米。2019年万科翡翠滨江曾拍卖一大平层房源，平均房价大约11.8万元/平方米，单价仍高于这套复式住宅。

值得注意的是，法拍房公告迎来规范化新规。

11月19日，最高法明确执行法院不得以“现状拍卖”为由免除调查职责，如实披露拍卖财产信息，对不动产进行处置，除有法定事由外，执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。

再加上法拍房供应量增加而成交微增，法拍房成交率有所回落。据CRIC抽样调查数据显示，11月法拍房成交率23%，较上月下降了6个百分点。

年内法拍房成交率在10月份达到最高，为29%，随着法拍房信息的进一步公开透明，预计未来法拍房成交率还将有所回升。

从城市层面来看，11月宁波法拍房成交率最高，达到了77%，其次是厦门，法拍房成交率也达到了75%。成都、济南、杭州、大连法拍房成交率也超过了50%。这些城市法拍房套利空间关注者更多。

相较而言，南京、武汉、郑州等城市，在更大的房价跌幅背景下，法拍房成交率均在三成以下。 

价格上来看，11月挂拍法拍房平均起拍折价率为28%，环比下降0.7个百分点。成交房源平均起拍折价率33.4%，一拍和二拍之间折扣相差10个百分点左右。

受最高法新规影响，11月竞买人参拍积极性有所下降，低折价房源成交占比明显下降，在12月法拍公告全面更新之后，预计平均折价率或有所回落。

当前房地产市场止跌回稳，新房市场复苏，与产品力快速迭代的一手房和“所见即所得”的二手房相比，法拍房的“性价比”优势逐渐弱化。整体来看，相较于法拍标的整体六成左右的成交率而言，法拍房成交率仅二成左右，明显偏低。

随着法拍房信息的进一步公开透明，预计未来法拍房成交率将有所回升，并为更多购房者所接受，成为房地产交易链条中不可或缺的一环，平均折价率也会有所回落。 

文章来源:乐居买房