城东新城运河畔“准地王”3月开拍，2026年杭州土拍风向标来了？

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2026年春节后杭州土地市场的第一枪，即将在城东新城打响。

上城区城东新城单元SC080201-27地块将于3月6日正式出让，起拍楼面价29776元/㎡，总起拍价21.34亿元。

这宗地是由商业用地“商改住”而来，2025年4月，杭州市规划和自然资源局正式将其调整为二类城镇住宅用地，容积率从3.0降至2.2，绿地率则从25%提升至35%。

这意味着，开发商将有机会在这片核心地段，打造一个低密、高品质的纯住宅项目。

地段强者：双地铁+一线运河+名校环伺

论地段，SC080201-27地块堪称“六边形战士”。地块南面直面京杭大运河，坐拥一线河景资源；西面紧邻麦庙港，双重水系环绕，居住环境稀缺。

交通更是无可挑剔。北距地铁4号线新风站仅约500米，步行即达。周边3公里范围内覆盖杭州东站这一全国重要交通枢纽，形成“地铁+高铁”的立体交通网络，极大提升了区域通达性。

在杭州主城区，能同时拥有双水系和地铁口的宅地，屈指可数。

地块附近还有邵逸夫医院、浙大二院城东院区、汇和城购物中心等，生活配套成熟完善。

教育配套同样亮眼。地块与杭州采荷中学教育集团（濮家校区）仅一路之隔，对于改善型家庭而言，吸引力巨大。

产品潜力：全市品质提升试点，注定是高端盘

该地块已被列为“全市住宅品质提升试点项目”，必须严格遵循《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》。这意味着未来的住宅产品，在用材、设计、公共空间等方面都将有更高标准。

结合2.2的低容积率，开发商极有可能采用“高低配”模式：沿运河一侧打造叠墅或大平层，内部则布局高品质高层，最大化景观价值与产品溢价。

节后开拍，地价会创新高吗？

SC080201-27地块，起拍楼面价29776元/㎡，与周边地王价格和新房售价存在巨大价差，为竞拍者预留了充足的空间。

地块北侧，绿城·翠隐江粼项目于2025年3月以40247元/㎡的楼面价拿下，溢价率高达43.4%。而隔河相望的安琪儿板块，华润更是创下了50683元/㎡的板块地价新高。

当前杭州主城核心区优质宅地供应稀缺，而改善型需求持续旺盛。城东新城板块，绿城·翠隐江粼即将清盘，均价61307元/㎡，地块南面的安琪儿板块，也只有少量叠排在售，均价8-9万/㎡。地块所建新项目即使定价在6.5-7万/㎡，依然具备较大的市场竞争力。

作为2026年春节后杭州的首拍宅地，其出让结果将成为观察全年土地市场冷暖的重要风向标。3月6日的土地拍卖场上，究竟谁能摘得这颗“明珠”？让我们拭目以待。

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文章来源:乐居买房