惠誉：确认太古地产“A”长期外币发行人评级，展望“稳定”

  久期财经讯，5月28日，惠誉确认太古地产有限公司(Swire Properties Limited，简称“太古地产”，01972.HK)的长期外币发行人违约评级(IDR)为“A”。展望为稳定。惠誉还确认太古地产的高级无抵押评级为“A”，Swire Properties MTN Financing Limited的中期票据计划及其发行的高级无抵押债务的评级为“A”。

  此次评级确认反映了惠誉的期望，即尽管租赁市场面临持续挑战，但该公司在香港特区和内地黄金地段的高质量投资物业(IP)投资组合的租金收入仍将保持韧性。惠誉预计，2025-2026年，太古地产的投资物业(IP)的EBITDA利息覆盖率将保持在4.5倍左右，并保持稳健的杠杆率。

  关键评级驱动因素

  ‌投资物业逆市显韧性‌：惠誉预计2027年该公司的租金收入将有所改善，因为新投资物业建成后内地的租金将抵消香港特区写字楼租金下滑。2024年太古地产的总租金收入下降了1%，低于惠誉的预测，因为尽管零售销售疲软，但由于租户结构升级，内地的零售租金仍在上涨。惠誉预计，2025年零售租金收入将保持稳定，这得益于2024年开始到2025年第一季度香港特区和内地主要购物中心零售销售的复苏，同时入驻率保持在近100%。

  惠誉预计，2025年和2026年的租金收入将出现较低的个位数百分比下降，因为由于市场供应过剩，香港特区写字楼投资组合可能在2025年和2026年继续出现较低的两位数负租金逆转。惠誉认为，在市场转向高品质的支撑下，该公司的写字楼投资组合仍将保持较高的出租率，2025年到期的香港特区写字楼租约仅占15%。

  ‌覆盖率走低但仍稳健‌：惠誉预计，由于债务增加和投资物业EBITDA略有下降，太古地产投资物业EBITDA利息覆盖率将从2024年的5.0倍降至2025-2026年的4.5倍左右。但随着内地新投资物业零售租金贡献提升，该指标有望于2027年回升至5.0倍。惠誉同时预计，受港币及美元浮息债务成本下降及人民币债务占比上升推动，其平均利息成本将从2024年的4.0%降至2025年的3.6%。

  杠杆率趋于平稳‌：尽管执行大规模投资计划，惠誉预计公司将维持审慎财务结构。截至2024年底，太古已锁定1000亿港元投资计划中67%的资金投向。惠誉预测，按净债务/投资物业价值(含合资联营担保债务)衡量的净杠杆率将保持于20%以下(2024年为17%)。房地产开发现金回笼及潜在非核心资产处置所得将部分对冲资本支出。

  内地零售投资组合扩张‌：惠誉认为，中国内地新投资物业的租金贡献或于2028年后显著增强，投资颗粒度与地域多元化的提升将巩固其业务基本面。待上海、西安及三亚等项目建成扩容后，太古内地投资物业总楼面面积将在2028年后实现翻一番。

  评级高于母公司：根据惠誉《母子公司评级关联性标准》，太古地产的评级上限比太古股份有限公司(Swire Pacific Limited，简称“太古股份公司”，00019.HK，00087.HK，A-/稳定)的并表后信用状况高一个子级。太古股份公司的并表后信用状况与太古地产的独立信用状况处于同一水平。这也反映了惠誉评估其法律层面的限制程度为“开放”，因为太古地产并没有固定的限制机制来限制母公司获取太古地产现金流。

  惠誉还认为，由于太古地产独立上市，限制了现金流向母公司，母公司对太古地产现金及资产的获取和控制程度为“部分开放”。惠誉根据太古地产完全外部的非股权融资和独立的现金和融资政策，将太古地产的融资及现金管理评为“独立”。

  同业分析

  在受评同为“A”的香港特区同业中，太古地产较为突出。其投资物业投资组合主要包括位于内地主要城市以及香港特区黄金地段的甲级写字楼和购物中心，该投资组合入驻率高。其约350亿美元的投资物业价值和约10亿美元的投资物业EBITDA低于新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，00016.HK，A/稳定)的500亿美元投资物业价值和20亿美元的投资物业EBITDA，但与领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust，简称“领展房产基金”，00823.HK，A/稳定)相似。

  惠誉预期，太古地产2025-2026年的投资物业EBITDA利息覆盖率约为4.5倍，净债务/投资物业价值低于20%，均优于评级为“A”的同业。

  关键评级假设

  本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

  -2025-2026年，权益租金收入每年下降3%，2027年增长7%(2024年下降2%)。

  -2025-2027年投资物业EBITDA利润率为62%-63%(2024年为64%)。

  -2025-2026年，资本支出(包括收购)为50亿至60亿港元，2027年为30亿至40亿港元(2024年为45亿港元)。

  -派息增长率处于低个位数增长(2024年增长2%)。

  评级敏感性

  可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

  -太古地产公司的并表后信用状况恶化至“A-”以下

  -太古地产的投资物业EBITDA/总利息支出之比连持续低于4.0倍

  -太古地产的净负债/投资物业价值之比持续超过30%

  -超出预期的投资增加了执行和财务风险

  可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

  -惠誉预计短期内不会采取任何正面的评级行动，因为该公司的资本密集型增长计划将限制其财务状况。

  流动性和债务结构

  截至2024年底，太古地产拥有51亿港元现金和82亿港元未使用授信额度，足以支付一年内到期的68亿港元债务。该公司的流动性和融资渠道也得到了其大规模未质押投资物业的支持。惠誉预计该公司能够获得新的资金，以满足其即将到来的资本支出要求。

  发行人简介

  太古地产是香港特区领先的房地产公司之一，其投资物业和开发物业的业务主要位于香港特区和内地一二线城市。公司还拥有位于迈阿密的综合体项目——Brickell City Centre。该公司香港特区写字楼业务和内地零售业务占租金收入的主要部分。该公司在港交所上市，由太古股份持有其82.5%的股权。