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租房冷买房热,为什么房价还在涨?

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温州房地产观察温州房地产观察 2020-07-30 13:41:09 271
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2020年上半年,新冠肺炎全球肆虐,大国关系趋于紧张,经济增速下滑,楼市却异常热闹。

据易居研究院数据,上半年全国百城新房成交均价为15595元/平方米,同比上涨10.9%。

房价同比涨幅超过20%的城市有11座,包括珠海、江阴、苏州、滁州、银川、南昌、哈尔滨、桂林、成都、芜湖和秦皇岛。

针对部分城市房价过热现象,7月多地楼市新政密集发布,中央多部门关注楼市,强调房住不炒,整治楼市乱象。

7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在北京主持召开房地产工作座谈会,强调房住不炒,“时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移推进落实好长效机制。”

7月28日,央行下发通知,摸底线上消费贷款流入楼市情况,严查资金违规流入楼市。

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同房价上涨情况相反,多座城市的房租下跌。

据诸葛找房数据,6月全国大中城市的平均租金水平环比下跌0.36%,同比下降跌2.02%,租金均价已经连续下滑三个月。

简单分析一下租金下跌的原因,大致有两点:


首先,新冠疫情冲击下,2020年上半年企业降薪、裁员新闻不断,返城工作者减少,居民个人收入减少,造成城市住房消费支付能力下降,导致房租下降。


再加上高校延迟毕业,市场上租房需求暂时未充分释放,供大于求。


这些对租房市场影响都是短暂的,然而,和房租一起降低的,还有租金收益率。

租金收益率是将房子的年租金,除以房子总价,用来衡量房产投资收益情况。

租金回报率=整年税后房租/(首付款+按揭款)

50城租金收益率长期以来,处于下降趋势。这说明房价涨幅超越租金涨幅。

图源:易居研究院

国际上,租金回报率至少在3.3.%,买房才合算。

据易居研究院数据,当前全国50典型城市租金收益率为2.4%,环比下降2%。其中租金下跌1.1%;房价环比上涨0.9%。

从租金回报率看,买房是亏本的。可是,因为房价上涨的幅度,可以弥补租金回报的不足。

所以,我们看到有人房子宁愿空置着,囤着坐等升值,也不会租出去。

二季度50城租金收益率 图源:易居研究院

房租真实地反映了一座城市,大多数人住房消费能力。房价越高,租金收益率越低的城市,房价存在虚高的泡沫越大。

上图显示,二季度50城租金收益率排名靠前的为弱二线和三线城市。房价飞涨或高企的城市厦门、唐山、三亚、北上广深等,排名非常靠后。

那么,租金收益率低,涨租金就好了?不,是房价涨的太高。

有学者表示,租金跌,房价涨,表明房地产泡沫风险在增加。

这就是说,房子逐渐超出大多数人消费支付能力,变成金融投资产品。

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是什么,支撑着房价上涨?

首先,我们来看对房价影响颇深的货币。

2008年4万亿“救市”,适度宽松的货币政策,带来房价暴涨。

M2是反映货币供应量的重要指标,货币超发意味着资产价格上升和通货膨胀。这也就是货币之水,流入楼市说法的源头。

当前,多方呼吁严防资金违规流入房地产,有参考前车之鉴的味道,可惜也难防房价上涨。

经济学家李迅雷认为,政府部门与央行所投放的流动性分化,大部分流向富人和头部企业,因此,“象征精英和高层资产的股市大幅上涨,象征工薪阶层和社会底层的消费品出现价格下跌。”

这种现象称为“富人通胀,穷人通缩”。降准降息拉高资产价格,从而无形中扩大贫富差距。

所以,这一轮房价上涨和房租下跌,也符合“富人通胀,穷人通缩”这个规律,“前者象征高收入者的资产,后者象征普通人的消费能力。”

其次,地价决定房价,地价上涨带来房价上涨。

易居研究院《2020年上半年中国百城地价报告》。认为,2020年上半年,全国100个城市居住用地价格为6176元/平方米,同比上涨10.2%。

面粉涨价,面包没有不涨的道理。

市场上土地成本一般占房地产开发成本比例40%左右,占比非常高。

热点城市土拍火热,整体溢价率高,也预示着该城市,未来房价看涨。

第三,分析一下炒房和房价上涨。

中国房地产自温州炒房团开始,炒楼之风一直未止。从团队运作,到个人投资。

可以说,房价上涨是炒房的驱动力,炒房则进一步助推房价上涨。

所以,从中央到地方,现在都在强调房住不炒。

但是,我们要认识到,房住不炒不等于房价不涨。

决定房价有地价、货币供应、供求关系等,打击炒房客可以抑制投机性需求,对房价有一定影响,但不是决定性的。

最后,谈一下供需关系对房价的影响。

当前要提到某座城市发展潜力,房价走势,必然提到新增人口。人口就是一张张房票,就是一个个真实的买房需求。

之前马云提“八年后,房价如葱”,也是基于对中国进入老龄化社会,新增人口不足的分析。

因此,新增人口多,市场供应跟不上的话,房价就容易涨。

这一轮调控的杭州、宁波、深圳、南京、东莞,2019年新增人口都非常多。

所以,调控政策都提到,增加土地供应,照顾刚需购房,并堵上假落户、假离婚炒房的口子。

从供应和需求两侧入手,遏制房价过热。

以上就是2020年上半年,部分城市房价上涨的底层逻辑。

你所在的城市,房价是涨还是跌?

来源:楼市相对论

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