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房贷,8月25日将有大变化?

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温州房地产观察温州房地产观察 2020-08-13 16:58:25 2325
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8月12日,工行、农行、中行、建行、邮储银行发布公告称,将于8月25日起,将符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款,批量转换为贷款市场报价利率(LPR)定价。

房贷,8月25日将有大变化?


房贷,8月25日将有大变化?


加上之前发公告的交行,六大国有银行全部到齐,都将通过“批量转换”的方式,把存量房贷计价方式转换为“LPR+浮动方式”。

对于不希望转换为“LPR+浮动方式”,希望保持固定利率的客户,可以通过银行网点、手机或者网上银行操作,变成固定利率。即便你已经被银行改为“LPR+浮动方式”之后,在今年12月31日之前,也可以改回固定利率方式。

一旦确定,在贷款到期之前就不能再做变更了。

也就是说,由于存量房贷客户数量巨大,之前自主转换的比例不算高,眼看着央行此前划定的转换截止时间(8月31日)即将到来,所以六大行推出了“你不表态,我就自动批量转换”的方式,在某种程度上“替”很多客户做了决定。

而其他商业银行,估计也会学习六大行的做法。

那么问题来了:对于仍在还房贷的客户来说,到底该怎样选择呢?

我个人的建议是:让银行带着你飞吧,自动转换为“LPR+浮动方式”,可能是最好的选择。

为什么这样说?下面我分析一下。

1、什么是LPR利率

去年10月8日之前发放的房贷,其利率都是按照央行公布的5年期贷款基准利率,上浮或者打折。而2015年10月以后,5年期(及以上)贷款基准利率一直维持在4.9%。

如果打9折,那么你的利率就是4.41%;上浮10%,就是5.39%。

市场经济国家,利率应该是市场化的,不应该存在什么存贷款基准利率。而中国金融市场正在进入深度开放期,为了适应这个时代,所以推出了LPR利率。

LPR利率由18家银行报价,央行委托“全国银行间同业拆借中心”来负责统计,每月20日报价一次,剔除1个最高价、1个最低价,然后计算平均值,对外公布。这就是LPR(贷款市场报价利率)的由来,它有两个品种,1个是1年期LPR,一个是5年期LPR。后者,就是新的房贷参考利率。

坐标变了,之前存量的房贷合同,也就需要做一次转换。

2、转换的时候怎样计算

央行宣布,存量房贷需要在今年8月31日之前完成转换。

转换的时候按照2019年12月20日公布的那次LPR利率为基准,计算出你的“新折扣”,然后每年按照“最新LPR利率”来计算出你的新房贷利率。

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从上图可以看出,2019年12月20日的LPR利率(5年期)是4.80%,而不是4.90%,所以这次转换央行允许银行占大家10个基点的便宜,而且降息要到2021年1月1日才能体现,所以还占了大家1年的便宜(推迟房贷降息1年)。

下面举例说明,如何转换LPR利率。

比如你之前是基准利率上浮10%,也就是5.39%的利率。按照央行的转换方案,先计算出你的“加点”(也就是新折扣、或者上浮幅度):

转换的基准参照——去年10月的5年期LPR是4.8%,5.39%减去4.8%,就是0.59%,或者说是“上浮59个基点”。

也就是说,当你的“重新定价日”到来的时候,你新的一年的还款利率是“最新LPR利率+0.59%”。所谓“你的重新定价日”,一般是放款日,或者新的一年的1月1日。目前看,即将启动的这次批量转换,一般默认为“放款日”。

比如你3年前申请的贷款,放款日是8月10日,那么你的重新定价日就是每年的8月10日,参照的是每年7月20日公布的那次LPR利率。

如果央行从现在开始到明年7月20日一直没有降息(维持在4.65%),那么明年你的重新定价日之后的新利率,就是“4.65%+0.59%=5.24%”。(之前利率是5.39%,一直维持到明年“重新定价”之前)

看到了吗?如果你不转换为LPR的话,今年5年期利率降息的15个基点,你就享受不到,就需要永远维持5.39%的利率。

再举一个例子。假设你享受的是8折贷款利率,实际负担的利率是3.92%,那么转换会吃亏吗?

其实不怎么吃亏,仍然是只损失10个基点。

先参照2019年12月20日的5年期LPR——4.8%,来推算出你的加点。3.92%减去4.8%,等于“-0.88%”,或者表述为“享受88个基点的优惠”。

那么如果明年央行又降息了10个基点,到你的重新定价日之前的LPR为4.55%,那么你新一年的房贷利率应该是:4.55%-0.88%=3.67%。

3、如果利率走高,我的负担会加重吗?

如果未来加息,你的房贷利率当然也会涨,因为你选择了浮动方式。

还以刚才那个利率打8折,转换之后享受88个基点优惠的客户为例。如果未来出现了严重通胀,出现持续加息,5年期LPR利率上涨为6%,那么他的实际利率就会是“6%-0.88%=5.12%”。

未来利率是持续走高,还是缓慢走低,其实比较难以判断。

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上图是美国基准利率的长期走势图,可以看出过去40多年里是持续走低的。

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上图是日本基准利率的长期走势图,过去数十年也是持续走低的。

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上图是欧元利率走势图,也是持续走低的。

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上图是中国房贷基准利率的走势图,同样是持续走低的(上图未考虑折扣因素)。

从这个角度看,只有选择浮动利率,才能享受到利率走低带来的福利。固定利率,一定享受不到。

4、两个“内循环国家”的利率走势

但话说回来,如果将来出现严重通胀,利率是可能再次飙升的。这时候,还款额岂不要大增?

是的,会大增。

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上图是俄罗斯的长期利率,可以看出2014年到2015年俄罗斯利率出现了突然大幅反弹。发生了什么大事?

大事就是,俄罗斯的盟友乌克兰倒向了西方,这让俄罗斯非常难受,因为乌克兰将带走克里米亚。克里米亚半岛是当年俄罗斯送给乌克兰的礼物(1954年为庆祝乌克兰与俄罗斯结盟300周年,经赫鲁晓夫提议,苏联中央决定将克里米亚划赠给乌克兰),它是俄罗斯黑海舰队的母港所在地,是俄罗斯国家防线极其重要的一环。

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俄罗斯会让黑海舰队流浪吗?当然不能。

所以俄罗斯坚决拿回了克里米亚,结果被西方世界严厉制裁,被迫进入了内循环状态,货币大幅贬值,通胀飙升、被迫加息。

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上图是伊朗利率的长期走势,就更吓人,竟然一度达到22%,而且长期在高位。

但问题是,伊朗房价飙升得更厉害,德黑兰房价几乎年年翻倍,货币需要删除4个零才“有脸见人”。这时候,当初那点月供即便翻了几倍,也是微不足道的。

对于有负债的人,根本就不担心通胀,而是盼着出现严重通胀。通胀,会让债务减轻,甚至消失。

所以,我的结论是:选LPR浮动利率吧,基本可以放心。

如果你还担心,就换点美元、黄金放着,以对冲房贷风险。

来源:刘晓博说楼市

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