财姥爷丨中国大多数房地产公司并不是你以为的房地产公司

作 者：财姥爷

编 辑：小市妹

　　今年以来，港股的物业管理公司表现得很惊艳，就估值看，绝大多数上市物业股都要贵过房地产股。为什么房地产的买卖做得那么大，估值还不如做小买卖的物业？

　　财姥爷：这是一个好问题。这里涉及到一些我们怎么看从生意的本质去看公司价值的问题。这里也有我们经常犯的错误：被表象蒙住了眼睛，而忘记去追根究底去看问题，去看本质。

　　如果追根究底去看，物业股贵过房地产股是有充分理由，也有其内在价值逻辑的。

　　首先，从市场发展趋势和空间看，房地产已经过了高速增长期，但物业管理还在加速上升期，并且有着巨大的发展空间。其次，物业管理的商业模式和价值边界，也要好过房地产。

　　中国大多数房地产公司都是拿地、盖楼、卖楼的模式，赚的是差价，而且是一次性的。比如，一个100万平的大盘，地产公司做出来，卖掉，生意就结束了，利润也结束了：无论这个楼未来的价格涨到多高，它都跟地产公司没有关系了，涨出来的增值，也是小业主享受了。

　　所以，中国大多数房地产公司并不是你以为的房地产公司。

　　我们很多人对房地产公司的感觉是，房地产公司有那么多房子应该很值钱啊，世界上很多房地产公司也的确是这样。比如，李嘉诚等香港地产天王，一年几百亿的销售都能支撑起上千亿的市值，关键就是他们真的有非常多自己持有的楼盘物业，不但长期收租，租金越收越贵，还长期享受经济发展红利，就靠那些楼，基本上就能世世代代当富豪了。

　　但中国大多数房地产公司更像是工程公司，必须不停买地，不停卖楼，生意才可持续。要是有一天，盖不了、卖不了那么多楼了，不管你过去盖过几千亿几万亿货值的楼，这个生意也就到头了。所以，即便中国房价一直涨，恒大、万科每年几千亿的销售额，它们的市值也都还是便宜，便宜到还远远不如销售额，因为卖完之后，那些楼就跟他们无关了，生意结束了。

　　中国大多数地产公司其实很苦逼，是弱势群体，高周转让它基本上享受不了什么房价上涨的红利，但房价上涨的锅他们要首当其中的背。看上去这里多少盘，那里多少楼，好像大地主、大资本家，其实就是个挣劳务费的，而且还是短时工，还要求爹爹告奶奶让人给打工的机会。

　　物业公司则不同。物业公司只要签下一个100万平，服务好，这100万平的生意基本上它就一直做下去了。虽然也是辛苦钱，但它可持续，可持续分享经济发展的红利，以及人们越来越愿意为好物业管理付钱的红利。另外，物业公司还可以创新经营自己的用户，持续围绕用户去做服务的加法，也就是多挣客户的钱，它理论上可以做的生意是很多的。

　　最后，也是物业管理上市公司高估的逻辑，中国的物业管理，总体讲还是小而散并且粗放，兼并整合与价值提升空间非常大，这为已上市、跑顺的企业提供了快速扩张的机会。

　　姥爷，我看到有种投资策略，当你不知道具体买那只股票的时候，先从你看好的行业内随便买几只，然后看股价表现，卖掉表现差的留下表现好的并长期持有，这种投资方法可行吗？

　　财姥爷：不失为一种方法。某方面说，这相当于让市场帮助自己做了优胜劣汰。前提是，这期间的股价是在真实反映你所观察的这些公司的内在价值，而没有某些偶然因素导致了个股分化，比如某些个股不可持续的上涨或下跌。

　　最终，其实还是要回归到你的投资预期，包括你是长期投资，还是短期炒作。不同预期的关注点是不同的。长期投资要侧重考量公司的长期发展价值，侧重看公司的基本面；短期炒作则要侧重看市场情绪和影响市场的要素动态，以及这个股票在这种环境的可能性。

　　我有一种观点，热点是不断轮换的，我去找一个现在回落或者很低的板块买入，一直拿着不动，总有一天会轮到的，毕竟风口来了猪都会飞，不知道姥爷怎么看？

　　财姥爷：也不失为一种方法，但也要看你所选板块的产业趋势和空间。热点的确会轮换，每个板块都会有风口和风光的时候，风也的确可能让“猪”都飞。但这个风能吹多久，风来了，到底能飞多高，最终还是要看“猪”本身，也就是要看你选的板块，更具体说要看你选的个股。

　　姥爷，我看到国金证券和国联证券合并告吹，而大家都预期券商合并是大趋势，对于券商股板块，您有什么看法吗？

　　财姥爷：建议多关注在科技创新方面有持续投入并且建立了领先壁垒的券商股。我个人觉得，券商的赚钱模式和发展模式要发生很大的变化了，最大的变化就是如何用技术武装和重塑行业发展。这并非说券商要去做科技产业，而是说券商如何把技术当成新的生产力，以技术去探索新的生产方式，构建新的生产关系，让自己加倍释放业务价值，也就是占领市场。

　　券商合并或许有助提高券商的竞争力，但也未必。很多人认为只要大兴合并，我们很快就能产生类似高盛这样的大投行，个人觉得这不太现实。因为如果这条路通，如果单纯的规模就是竞争力，我们早就能做出“中国高盛”了。今天，中国券商最重要的是质变，而不是量变，而量变不一定带来质变。如果是传统的方式和传统的方式结合，也就是所谓的一堆土豆和一堆土豆结合，最终还是一堆土豆，只不过堆头大了一些而已。但今天，已是新物种制胜时代。

　　举个例子，当年的余额宝和天弘基金的结合，就不是两个同样打法的基金合在一起变得更厉害，而是靠了新技术、新模式的新旧结合，实现了摧枯拉朽的突破。

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