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稳楼市出现新信号

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市值观察市值观察 2022-08-13 20:08:15 688
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  作者:财姥爷,编辑:小市妹

  近日,河北廊坊市公布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》,宣布全面取消户籍、社保、个税等方面不适应当前房地产市场形势的“限制性购房条件”。

  这是楼市政策的一个重要信号。

  在廊坊之前,今年放开限购的城市其实已经非常之多,但是对楼市需求似乎并没有起到太大的拉动作用。今年上半年,全国住宅销售面积下降26.6%,住宅销售额下降了31.8%,仍然是非常低迷的状态。

  当前一个很突出的矛盾,就是很多低线城市的楼市需求,似乎怎么刺激也拉不上来了。

  廊坊是离北京最近的地级市,其中离国贸只有30公里的燕郊,更是众多年轻北漂安家的首选之地,近年来也一直是环京楼市甚至北京本土楼市的风向标。

  从这个角度上看,廊坊取消限购,或许是北京等一线重点城市未来逐渐放宽购房条件的前奏。

  限购之外,一线城市的限贷政策似乎也有松动的空间。近日深圳出现零首付楼盘,虽然很快被辟谣叫停,但也证明了行业内对放宽贷款政策的极度渴求。

  目前国内楼市的一些贷款政策,确实过于严厉。比如很多人仅有一套房,只是因为之前有过贷款记录,换房的时候根据“认房又认贷”的规定,仍然按照二套房执行贷款政策,这让购房者的首付和利率都面临更大的压力。

  与低线城市不同,高线城市刚需以及改善性需求其实非常旺盛,一旦限购限贷的口子稍微放开一些,需求的释放肯定会远强于中小城市。

  从历史上看,一线城市回暖,对全国楼市的引领和带动作用是非常大的。

  要稳住房地产,刺激需求端的同时,纾困房企和稳定供给端同样重要。

  过去一年多来房地产行业的寒冬,使房企出现了集体性的生存危机,排名前50的民营房企,有七成以上出现了现金流紧张,甚至公开市场债务违约。

  行业困境之下,房企似乎选择了躺平式摆烂,拿地意愿大降。今年上半年,百强房企中只有不到四成有土地入账,拿地规模同比下降了60%,导致地产投资和地方财政收入都受到较大影响,进而影响经济增长。

  各国经济的发展经验表明,房地产是周期之母,是很难动摇的支柱产业,地产稳则经济稳,一国经济发生危机,绝大多数也是由房地产造成的。

  如果任由房企这么一直摆烂下去,任由国内房地产行业硬着陆,那是中国经济不能承受之重。

  很多人认为房地产不该救,主要是觉得中国房子早已过剩,而且地产行业的过度繁荣,挤压了其他行业的生存空间,是中国经济转型升级的主要障碍。

  客观来讲,中国城镇化高速增长和房地产黄金年代确实已经过去,局部供应过剩的风险需要控制,但是当下国内的城市常住人口仍然只有60%左右,只相当于日本上个世纪60年代的水平,特别是重点城市群人口增量仍在大幅上升,房产需求仍然不小。这个时候就断言房地产见顶,就断然放弃房地产,还不是时候。

  这就好比说,中国还有10亿人没坐过飞机,就说航空业见顶了一样。

  再者,经济转型不是一时之功。最近两年市场热捧的新能源、半导体等行业,虽然是未来经济转型的方向和希望所在,但是当前的规模体量,远不能和房地产相提并论,不足以支撑起经济大局。

  更重要的是,中国产业调整和升级,很大程度上是依赖政府补贴和支持,同时也依赖经济大盘的稳定。没有房地产提供的巨额财政收入,以及稳定的经济环境,很多产业的后续发展,照样会受到巨大冲击。

  稳住房地产,其实就是为新兴产业赢得充分的发展时间,最终可以用时间换空间,顺利完成经济转型。

  房地产是典型的政策市,只要政府出手,当下的行业困境可能并不难解决。

  目前的当务之急,是重视解决问题的时间窗口,一方面是放宽需求侧,特别是重点城市过于严厉的限制性政策,以点带面扩大住房消费;另一方面是建立房企纾困基金,同时通过贷款展期、债务重组、行业并购等方式,尽快恢复行业信心和形象、避免出现难以收拾的局面。

  从长期来看,要保持房地产稳定健康发展,更重要的是摸索和建立一些合理的长效机制。

  1、逐步取消预售制,改为现房销售。

  预售制是房地产高速增长时代地产企业低成本融资和快速扩张的方式,未来行业增速大幅放缓,预售制存在的必要性就不大了。

  取消预售制一方面可以让房企降杠杆,减少其发生风险的概率,另一方面也不至于把房企自身的风险转嫁给社会和老百姓。

  2、重视人地错配的问题,缓解供求矛盾。

  根据小学生入学情况、食盐供应量等前瞻性指标,即时判断国内人口流动情况,增加人口流入的核心城市供地,减少人口流出城市的供地规模。

  3、大力发展由政府和国企主导的廉租房、公租房、长租房,整顿租房市场,改善住房供应结构。

  经过多年的房产市场化之后,中国目前自有房产的比例可能是全世界最高的,远远高于欧美发达国家,中国人对买房的执念,导致了很多社会风险。

  房屋供应端实现多元化,既能带动房地产投资,也能从实质上解决了更多数人的住房需求问题,经济效益和社会效益都能得到最大化体现。

  很多人觉得租来的房子不踏实,主要是因为当前的租房市场太混乱、太不稳定。如果租的房子主要来自政府供应,有很稳定的居住体验,相信很多人都不会对买房有太深的执念。

  事实上,年龄稍微大点的人都知道,在1998年房改之前,城市居民都是没有产权性房产的,住的都是单位分配的房子,就类似于现在的廉租房。

  还有人觉得,没有自有房产,不能享受房价上涨的红利。

  其实金融市场已经非常成熟,有的是其他渠道投资房产。如果看好房价以后会继续上涨,买相关的房地产股或者房地产行业基金,照样能分享房价上涨的收益,而且资产也有更好的流动性。

  4、放开高端豪宅的限价,用高端的市场化溢价补贴低端基本需求。

  国内很多豪宅的价格,不是太高,而是太低,和中国的综合国力、以及富裕阶层的购买力不相匹配,让很多有钱人占了便宜。

  背后的原因,可能是担心引发民众的仇富心态。

  其实,豪宅本来就不在普通老百姓的消费范围之内,这就跟私人飞机、或者毕加索、齐白石的画一样,卖1个亿还是10个亿,跟普通老百姓半毛钱关系都没有。

  豪宅价格卖得高,地也可以卖得贵,甚至还可以收奢侈税,这样政府收入多一些,可以用来建廉租房等公共产品,满足更多民众的基本需求。

  5、从交易机制上落实房住不炒、控制普通房产过大的波动。

  房住不炒不是房住不涨,从长远来讲,房价每年涨幅和名义GDP大致相同,是正常的经济规律。

  政策调控的初衷,是房价不能像过去那样暴涨暴跌,出现太大波动,这样才能更好的稳定未来预期,避免恐慌性买房或者卖房的现象。

  要达到这种效果,可以像股市一样,设置年度上下10%或者20%的涨跌停板。

  房产是大宗资产,年度10%到20%的涨跌,已经是很大的资产波动。这种规则设置,既可以避免短期过度的市场炒作带来的市场风险,也能够让缺乏投资常识的老百姓获得更稳定的财富增值。

  作为老百姓最重要的财产,房价保持持续、稳定、理性的上涨,不但有利于扩大住房需求,而且对于整个消费市场也会产生非常正面的影响。

  这个逻辑跟股市上涨是一样的,账面上的财产性收入高了,自然也更敢花钱了。

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