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点赞美的置业大股东

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市值观察市值观察 2024-06-25 09:49:58 106039
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  作者:文雨,编辑:小市妹

  这是美的置业的一大步,更是中国房地产的一大步。

  6月23日晚间,港股美的置业抛出一份公告,拟将全资持有的房地产开发业务产权线从上市公司重组至控股股东,重组完成后美的置业将实现房地产开发重资产业务与持续经营性业务的股权分设。消息一经发布,立即引发高度关注和认可,6月24日早盘,美的置业开盘后直线冲高,全天涨幅近70%。

  资本市场永远是对的。

  有诚意

  根据美的置业披露的公告,公司房地产开发业务先进行内部重组,由私人公司全权持有该业务,然后通过实物分派私人公司股份+现金选择权的方式将私人公司从上市公司剥离。

  简单来说,愿意继续留下来参与房开业务发展,并从中分享红利的美的置业投资者可以选择实物分派,即与公司控股股东美的发展控股一同持有私人公司股份;希望落袋为安的投资者则可以选择对等的现金分派,控股股东开出的条件是每股分派现金5.9港元,相比公告前一日收盘价溢价57.33%。

  交易完成后,美的置业不再持有私人公司任何股份,由上市公司控股股东和其他选择实物分派的股东共同持有私人公司股份,房地产开发业务也将正式从美的置业的子公司调整为兄弟公司。

  从投资者的角度出发,此次交易中美的置业的大股东是相当够意思的。一方面,没有强买强卖,而是给予充分自主的选择权,去留皆由中小股东自己决定;另一方面,即便对那些不想再继续投资房地产开发业务的投资者,大股东也没有冷眼相待,恰恰相反,给出了非常可观的价码,溢价57.33%就是诚意的最好体现。

  放眼中国现在所有房地产企业,大多数都既没意愿也没能力再对投资者负责,愿意拿出真金白银补贴中小股东的恐怕只有美的置业这一家。仅凭这一点,美的置业的大股东就值得被高看一眼,更何况,公司这一次尝试和探索的潜在意义远不止这些。

  有前途

  区别于很多企业将资产剥离后就彻底在经营上一刀两断,美的置业的选择是股权分设而经营不分设,即美的置业仍将保留对房地产开发业务的操盘运营,上市公司业务架构将由“房地产开发+资产运营服务+房地产科技”调整为“房地产开发代建+资产运营服务+房地产科技”。

  说的再直白一些,尽管房地产开发业务脱离报表了,但上市公司平台依然可以从中获利。此举的高明之处在于,既最大限度的保留了上市公司的盈利能力,又一蹴而就的释放了上市公司的估值水平。

  可能很多人并没有注意到,当下二级市场对房地产和物管的估值是截然不同的,根据中金最新的统计数据,其所覆盖的优质央国企内房开发商当前市盈率的平均值为5倍左右,而优质物管/代建公司的平均市盈率却能达到10倍上下。如果不剥离房地产业务,二级市场只会给予美的置业较低估值,连同物管和商管在内的其他业务也会被拖累,剥离后公司在业务构成上彻底变为一家物管公司,理论上估值水平将就地翻倍。这并非主观上的一厢情愿,而是有着扎实的现实基础。

  2023年,美的置业物管收入同比增长33%至15亿元,在管面积同比增长22%至6535万平方米;商业投资运营收入同比增长23%至3.6亿元,在营商场的日均客流量同比大增94%至18.4万人次;与此同时,睿住建科和睿住智能的第三方订单占比均同比有所提升。卸下房地产包袱后,美的置业剩余各项业务都具备比较强的成长性,而更强的成长性自然要对应更高的估值水平,这是资本市场的基本逻辑。

  不用再为房地产业务承担信用风险,不用再被房地产业务的估值所累,美的置业自此轻装上阵,广阔天地,大有可为。

  有价值

  剥离房地产业务对上市公司有好处,对房地产业务本身也有好处。

  中国房地产行业现在面临的现实人尽皆知,相对友商而言,身处“绿档”的美的置业处境还算不错,截至2023年底,公司有息负债为380.7亿元,同比下降21.4%,净负债率35.8%,现金总量201亿元,银行授信额度1501亿元,其中尚未动用的额度有1198亿元。这些指标放在业内基本全都是优等生水平,但即便如此,也必须为持久战做提前准备。

  很明显,如果继续把房地产业务放在上市公司旗下,无论融资还是拿地都不方便,腾挪空间有限,美的发展控股接手后可以充分施展拳脚,以公司的实力,完全可以调动资源去赢下这一场硬仗。这不仅关乎公司房地产业务的前途,更关乎保交楼这一民生大事,从这个角度来看,美的置业此次重组交易是有潜在价值的,这种价值不仅仅是经济价值,还有社会价值,而大股东在此时此刻、此情此景下能主动站出来接手,本身就彰显了一种责任和担当。如果后期这一模式能够成功,对于指引中国房地产走出迷津也是大功一件。

  事实上,美的置业此次资产重组背后还有一层价值,就是其厚待中小股东的做法为整个资本市场树立了榜样。

  过去几年,中国资本市场经历了一段比较复杂的时期,大股东损害中小股东利益的行为屡见不鲜,严重影响广大中小投资者对资本市场的信心,证监会对此高度重视,去年以来出台了一系列推动上市公司回馈股市、保护中小投资者利益的措施。美的置业在这方面一直是表率,自2018年上市以来,公司连续六年累计派息金额约90亿港元,多年来派息比例始终维持在40%以上,绝对领先于业内。此次重组主动兜底风险资产,同时给中小股东丰厚待遇,美的置业再次用实际行动为上市公司这个群体打了样,正了名,在资本市场迫切需要维护和提升形象的当下,此举的标杆价值显得尤为重大。

  对企业,对行业,对投资者,乃至对整个资本市场大环境都有重要意义,美的置业这事办的,漂亮!

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