北京疫情突然升级，对房价房租的影响跟第一轮疫情有什么不同？

自6月16日起北京市应急响应级别由三级调至二级。今天上午，北京市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作第122场新闻发布会召开，发布人已佩戴口罩进行发布，严峻形势可想而知。

图，疫情发布会

同时，学生全部停课，北京人除特殊情况不得再出，外地人进北京也必然减少。

这不，一个本来约好来北京签约四万元买断北京地铁口万科小区停车位二十年使用权的老师，因为疫情原因只能推迟。

图，推迟签约截图

餐饮再次成为受到重创行业的领头羊，领头羊的背后是一群同病相怜的娱乐、旅游、住宿、培训等众小弟。

那么，对房地产会影响有哪些，最直接的就是房价和房租的影响有多大？

如果把一月底爆发的疫情叫做第一轮，那么本次六月中爆发的疫情叫做第二轮。不仅仅抗击疫情有了经验，判断预测房地产走势也可以借鉴对比第一轮的经验。

任何价格的变化，背后原因都是供求关系发生了变化引发的必然结果。比如餐饮受到重创，并非吃饭的人少了，而是吃饭的人不再去饭馆吃饭了，而是改成自己在家做饭，所以超市里面开始出现排队抢购的盛况取代了饭店的需求。

同样，一个城市房价的变化，也是供求关系发生变化的结果。比如一线城市房价房租上涨原因就是城镇化带来的大量人口从农村涌进城市，尤其一线城市成为有创业能力的外来人口的承接地。

同时，对于有长期期限的需求，就可能产生预期的效应。比如，在城镇化没有到头之前，人口涌入一线城市的预期就会长期存在，让买房人在预期的憧憬下，出现泡沫的存在，这种泡沫如果最终预期兑现，就不会破灭，如果预期没有兑现，那么泡沫破灭。

所以，一切具有长期使用价值的目标，都存在投资价值，也就是预期未来需求增加带来价格的上涨。

价格上涨的背后，需要源源不断的后续需求的支撑，价格下跌的背后，是因为后续需求减少的结果。

来分析北京疫情第一轮带来的房价房租的变化。

一月底，爆发了第一轮疫情，春节都被冷冻，当然也包括房地产冷冻，看房买房租房全部停止，于是二三月份交易量大跌，价格下跌，其中房价和长租作为长时间的综合体现只出现小幅下跌，但是短租市场因为需求的减少价格出现较大跌幅，甚至很多业主因为没有租户，出现了大幅降价的现象。

但是，需要指出，大幅降价的只是短租，也就是一两天租期的价格或者一个月到半年的租期价格，这种需求降价的原因是因为过了这村就没有这店，业主短租降价的目的就是不想空着，等疫情结束就恢复原价或者涨价。

到了四五月份，疫情得到有效控制，北京二手房成交出现量价齐升，尤其五月份二手房成交量创出2017年3月调控以来的新高，原因就是疫情让置换需求集中爆发，正好疫情平稳看房买房都恢复正常于是交易量激增。同时，五月份长租市场价格反弹，虽然租金没有完全恢复疫情之前，但是对比二三月出现大幅反弹，也包括0元置业团队撮合成交的青年路两居一次性买断八年租约共80万的案例，就是疫情结束让刚性需求集中爆发的原因。

所以，我觉得的是:预期涨价才会购买的行为就是投资，不管价格涨跌都要购买的行为才是刚需，如果预期房价上涨就会买房，如果预期房价平稳或者下跌就会租房。其中长租就是预期房租上涨的的投资，短租就是租金涨跌都要住的刚需。

那么第二轮疫情来了，北京房价或者房租如何走势？那就要看疫情到底是短期行为还是长期行为，再或者说就是疫情能不能得到彻底控制。

第二轮疫情，最大的打击就是让原来预期疫情很快结束的乐观预期出现致命打击。当然，最大的好处就是有了抗击疫情的经验，同时广大民众都能迅速配合管理部门的统一指挥。

当然，疫情的常态化可能真的成为了可能，这就是第二轮跟第一轮的最大区别。具体讲就是不太可能彻底封城，但是除非特别重要的事大家就没有必要流动。简单说，就是刚需没有变化，乐观预期减少了。

疫情常态化，也就是让乐观预期消退，带来的结果就是买房的需求减少，因为买房就是乐观需求支撑的需求。

同时，因为人员流动没有彻底关闭，也就是着急的外出需求还是存在，不着急的出行需求会刚开始停止，后来常态化以后还会该出来还出来。

所以，第二轮疫情跟第一轮疫情的最大变化就是，开始阶段比如这几天突然停顿了，但是过一段还会都出门，只是大家该戴口罩还戴口罩，该来北京还来北京。但是，长期的需求减少了，因为随时可能因为各种原因转移到其他城市。

于是，买房的需求减少，改为了租房需求的增加，其中长租需求跟买房需求都会减少，但是长租跟买房有互相重叠代替的可能，而长租代替买房的可能性更大，同时中短租的需求增加。

这就是第二轮跟第一轮疫情的最大区别，四五月份，包括六月上旬买房的成交量反弹，原因就是乐观以为疫情彻底消失，这些乐观需求的集中释放，尤其类似17年前非典疫情消退后，房价出现井喷，很多人冲进楼市捕捉当年的非典行情。

可惜，本次第二轮疫情袭来，让当年的非典行情彻底消失。疫情常态化成为了大概率可能。

常态化，代表着乐观投资预期的减少，同时让刚性需求更刚性。

比如，大家都去饭店吃饭，就是改善性的刚性需求，原因就是乐观情绪的支撑，多花点钱也没有关系，反正能够挣回来。而在家里吃饭，就是刚性的刚需，原因就是悲观情绪的支撑，心里的想法就还是少花点钱做好持久战。

买房就是乐观情绪支撑的结果，租房就是悲观情绪支撑的结果，再具体说，长租就是对房价悲观但是对房租乐观的支撑结果，中短租（一年到三个月）就是对房价悲观同时对房租悲观的支撑结果。而超短租（一天到一个月）就仅仅是因为变化不定带来的需求，不能代表乐观还是悲观。

综合来看，本次第二轮疫情袭来，跟第一轮疫情的最大区别就是：

1.房价会出现稳中有降，很可能把前两个月的涨幅吞掉。

2.长租价格基本稳定。

3.中短租需求稳中有升。

4.超短租租金会下跌。

5.由于中短租和长租可以互相转化，所以变化不明显，是一个长期转化过程。

来源： 房地产股票俱乐部

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